Le Contentieux Immobilier en Droit Positif Béninois

A. L'immatriculation foncière

L'immatriculation née de l'imitation du système de TORRENS est une sorte d'état civil des terres^51(*). C'est le fait qu'on place un immeuble et toutes les opérations le concernant sous l'emprise du régime des livres fonciers. Plusieurs textes ont été pris pour réglementer cette opération tout en tenant compte des difficultés apparues au fur et à mesure de son application. Il y a le décret du 24 juillet 1906 portant Organisation du Régime de la Propriété Foncière de l'AOF^52(*) qui a institué le régime des livres fonciers. Ce décret fut remplacé par le décret du 26 juillet 1932 portant Réorganisation du Régime de la Propriété Foncière en AOF. Mais le Dahomey, devenu indépendant, a repris la plupart des dispositions de cette loi dans la loi portant Organisation du Régime de la Propriété Foncière^53(*). C'est cette dernière loi qui est actuellement en vigueur. Compte tenu des effets très importants du titre foncier, l'immatriculation suit une procédure particulière et a des caractères spécifiques.

Elle est une procédure publique et contradictoire. Elle doit faire l'objet d'une publication obligatoire. La demande de l'immatriculation se fait sur requête du propriétaire ou de toute autre personne titulaire de droit réel sur l'immeuble sous autorisation du propriétaire. L'immatriculation se fait au service des domaines du Ministère des finances. Le montant minimum qu'on doit payer pour l'avoir est de sept pour mille selon la valeur de la parcelle. Elle dure en principe 03mois (90jours) à compter du jour de la publication de la requête. Toute personne peut faire opposition si sa prétention porte sur l'existence et les limites du droit de propriété.

Cette procédure, si l'opposition échoue, s'achève par la délivrance d'un document appelé titre foncier. Ce document est définitif et inattaquable d'après l'article 6^54(*) de la loi précitée. Ce titre n'est rien d'autre que l'acte de naissance ou le certificat de l'immeuble. Mais la plupart des béninois ont recours souvent au permis d'habiter qui est un document par lequel l'administration accorde un droit de jouissance précaire sur un terrain et qui, de ce fait, le soumet au droit moderne à l'instar de l'immatriculation.

B. Le Permis d'habiter

Le permis d'habiter est une forme d'attribution de terrain par l'état aux particuliers. Il est le droit en vertu duquel une personne peut demander et obtenir de l'administration l'autorisation d'installer sa maison d'habitation ou une petite entreprise commerciale ou artisanale sur une parcelle de terre immatriculée lui appartenant. Il est régi par une loi^55(*) et un décret d'application^56(*). On constate aujourd'hui que le permis d'habiter est plus demandé que l'immatriculation car le permis d'habiter demande moins de formalités et de dépenses. Il est donné sur des terres qui sont dans les zones urbaines et périurbaines et non dans les zones rurales. Le montant d'établissement du permis est de 35000F CFA. Mais avec le transfert des compétences à la Mairie ce montant est en voie de révision à la hausse. Il est établit au service des affaires domaniales de la préfecture. Le permis d'habiter se fait sur les immeubles immatriculés au nom de l'état dans les zones citées par l'article 3^57(*) de la loi N° 60-20 du 13 juillet 1960. La demande du permis d'habiter doit contenir tous les renseignements d'état civil et les motifs le justifiant. Elle doit être adressée au préfet de la préfecture au lieu où se situe l'immeuble. Toute personne qu'elle soit nationale ou étrangère peut demander le permis d'habiter d'après les dispositions de l'article 6 de la loi n°60-20^58(*) du 13 juillet 1960. Le permis confère à son titulaire un droit d'habitation essentiellement personnel précaire et révocable. De ce fait, le titulaire ne peut ni louer, ni vendre ou disposer de la parcelle qui en fait l'objet. Le titulaire d'un permis d'habiter doit de peur de se voir déposséder du dit-permis par l'administration exécuter les obligations suivantes :

- Entourer la parcelle dans les trois mois de la délivrance, d'une clôture propre et infranchissable aux animaux ;

- Assurer de façon permanente le nettoyage de la parcelle et de ses alentours ;

- Occuper la parcelle de manière habituelle, soit, par lui-même soit par un proche parent. Ainsi doit-il en être au regard des textes; mais la pratique est toute autre sur le terrain comme le prouvent les analyses qui suivent. Mais bien avant il importe d'analyser les domaines du permis d'habiter et du titre foncier.

§ II- Les lois applicables

Le régime foncier béninois depuis l'indépendance est basé sur deux textes. Ce sont la loi n°60-20 du 13 juillet 1960 fixant le régime des permis d'habiter au Dahomey et son décret d'application n°60-276/PC/MFAEP/EPI du 2 décembre 1964(A), et, la loi n°65-25 du 14 août 1965 portant Organisation du Régime de la Propriété Foncière au Dahomey(B).

* ⁵¹ L'Etat civil ici est la situation des terres renseignant sur leur propriétaire, leur contenance, leur matricule, situation géographique etc.....

* ⁵² Cf. supra P15 in « B. Les textes  »

* ⁵³ Loi n°65-25 du 14 août 1965 portant organisation du régime de la propriété foncière au Dahomey.

* ⁵⁴ L'immatriculation est définitive, aucun immeuble immatriculé ne peut être soustrait au régime ainsi adopté, pour être placé à nouveau sous l'empire de celui auquel il était soumis antérieurement.

* ⁵⁵ Loi n°60-20 du 13 juillet 1960 fixant le régime des permis d'habiter au Dahomey.

* ⁵⁶ Le décret n°64-276 PC/MFAEP/EDT, fixant les modalités d'application de la loi n° 60-20 du 13 juillet 1960 sur le régime des permis d'habiter au Dahomey.

* ⁵⁷ Article 3 : Les permis d'habiter ne peuvent concerner, en principe, que des terrains dépendant d'une zone consacrée à l'habitat, à l'exclusion des zones dites administrative, commerciale, résidentielle ou industrielle, qui obéissent aux règles générales ou particulières, fixées par la réglementation existante ou à intervenir en matière domaniale ou d'urbanisme.

* ⁵⁸En principe, il pourra être octroyé plus d'une parcelle par demandeur. Exceptionnellement, il pourra être octroyé deux parcelles, si la situation de famille du demandeur le justifie ou, bien en vue de l'installation d `une petite entreprise commerciale ou artisanale.