Le Contentieux Immobilier en Droit Positif Béninois

B. L'impact de cette individualisation

La procédure d'individualisation des terres a pénétré très inégalement les différentes zones du territoire du Bénin.

Cette procédure entraîne des conséquences énormes. Nous citerons quelques-unes:

- L'appropriation et l'accumulation des terres par les plus nantis^69(*). Ces derniers achètent des terres à vil prix chez les pauvres paysans qui n'ont pas les moyens de les mettre en valeur et il y a comme une oppression des riches sur les pauvres ;

- L'impact sur l'agriculteur qui n'ayant pas l'habitude des spéculations immobilières, subira des préjudices certains du fait de ces personnes qui viennent s'approprier des terres à vil prix.^70(*)

- L'urbanisation des villes qui est une menace pour les paysans. L'extension galopante des villes se fait par absorption des villages environnants^71(*).

- La spéculation foncière qui est très grave et peut valablement ralentir le développement de notre pays. Elle est une pratique courante aujourd'hui surtout dans les grandes villes et constitue une source de remise en cause du droit de propriété^72(*). En effet la spéculation foncière suscite des rivalités à propos des terres en raison du flux financier qu'elle draine.

- L'établissement d'un cadastre,^73(*) cette opération serait moins coûteuse pour le Bénin si nos géomètres rendaient la tâche plus facile sur le terrain. Ils sont trop coûteux et certains d'entre eux sont soupçonnés d'actes de bassesse car étant à la base de beaucoup de `'magouilles''^74(*).

En fait et en droit cette conséquence est indiquée. Ainsi on a une idée réelle des terres et de leurs propriétaires effectifs.

Retenons que ces problèmes liés au droit de propriété en droit positif béninois viennent s'ajouter au dualisme juridique existant aussi bien au niveau des personnes que du régime juridique des terres. Il importe d'apprécier les conséquences de ce dualisme juridique.

Section 2 - les conséquences de ce dualisme juridique

Ces conséquences se constatent sur tous les plans. Ne Pouvant pas les évoquer toutes, nous analyserons celles relatives au plan social(§1) et celles qui portent sur le plan judiciaire(§2).

Ces conséquences se constatent sur tous les plans. Ne Pouvant pas les évoquer toutes, nous analyserons les conséquences sociales(§1) et conséquences judiciaires(§2).

§ I - Les conséquences sociales

Le social supposant une relation humaine qui lie les individus entre eux, l'individualisation fait des terres des propriétés privées dont les détenteurs sont appelés à cohabiter. Cette cohabitation peut entraîner des conflits de voisinage (A) ou des conflits entre l'Etat et ses administrés(B).

A. Les conflits entre propriétaires terriens

Les propriétaires dans leur situation de voisinage, sont confrontés à des problèmes qui entraînent des conflits. Ces conflits peuvent être lié, soit à la revendication^75(*) du droit de propriété, soit à la protection du droit de propriété du fait d'une servitude^76(*) ou autres.

- L'action en revendication est intentée contre le possesseur actuel, défendeur à la revendication et présumé propriétaire jusqu'à preuve du contraire ; elle tend à faire condamner le défendeur à restituer la possession. Il faut pour cela, que le demandeur rapporte la preuve de son droit sur l'immeuble litigieux. Il ne suffit pas de prouver que le défendeur est sans droit, la preuve une fois faite, la revendication doit aboutir à l'éviction du défendeur^77(*). C'est ainsi que dans une affaire (cf. annexe IV) le Sieur OLOUMAN François Martin a par requête en date du 5 novembre 1999 à Cotonou saisi la chambre de droit traditionnel(Biens) du TPI de Cotonou en confirmation de son droit de propriété sur un domaine sis à Abomey - Calavi quartier Zêbê acquis par lui depuis 20 ans contre ses propres vendeurs du nom de GOUGBE A. Mondukpè et de GOUGBE Akominassi.

Ces derniers ne contestent pas le droit de propriété du demandeur, mais soutiennent que c'est pour faire face à des problèmes de santé de leurs enfants qu'ils ont revendu ladite parcelle à un tiers.

Le tribunal a alors confirmé le droit de propriété du demandeur OLOUMAN François Martin en déclarant nulles et de nul effet les ventes opérées par les défenderesses et a ordonné le déguerpissement de tous les acquéreurs dudit immeuble du fait desdites défenderesses.

- S'agissant de la protection du droit de propriété, il arrive très souvent que deux ou plusieurs personnes se prétendent propriétaire d'un même domaine. C'est une situation qui aboutit généralement à des conflits où les concernés usent de tous les moyens possibles^78(*) pour s'approprier la parcelle. Le plus souvent ils s'en remettent au tribunal. Ils peuvent intenter une action en confirmation du droit de propriété^79(*) ou une action en revendication dudit droit. Tel fut le cas dans l'affaire AKOYESSOU Honoré contre AMEGNINOU Claude. Monsieur AKOYESSOU avait assigné en mai 1982 Monsieur AMEGNINOU Claude devant le TPI de Cotonou en confirmation de son droit de propriété sur la parcelle A du lot 1019 tranche 6 de Aïdjèdo II Cotonou au motif qu'il est propriétaire de ladite parcelle en raison de l'entente intervenue entre eux devant la brigade de la Gendarmerie, entente au terme de laquelle AKOYESSOU devait évacuer la parcelle contre payement d'une somme de neuf cent (900.000) mille francs pour la construction qu'il y a érigé. L'instruction de l'affaire à la barre a révélé que le défendeur AMEGNINOU avait déjà été relevé à l'état des lieux sur ladite parcelle par les services de la SONAGIM ( ex Service de la Topographie et du Cadastre à l'époque). Alors que le demandeur AKOYESSOU avait été relevé sur une autre par la suite sinistre. Par jugement n°100 du 17 avril 1985 le demandeur a été débouté. Son conseil a relevé appel dudit jugement.

En appel, ledit conseil a évoqué comme moyens entre autres une transaction intervenue entre les parties devant la Brigade que l'une des parties (l'intimé) a dénoncé en saisissant le 1^er juge, puis le fait que la SONAGIM qui n'a été créée que courant 1975-76 ne pouvait pas avoir relevé AMEGNINOU C. en 1962. La Cour d'Appel a plutôt confirmé le jugement n°100 du 17 avril 1985, se fondant sur le fait que la SONAGIM n'a été qu'une nouvelle appellation du Service de la Topographie et du Cadastre, que la transaction qui serait intervenue entre les parties devant la brigade ne lie pas les parties et que surtout il n'y a pas eu prescription.

Qu'enfin le défendeur AMEGNINOU Claude qui avait été déjà relevé à l'état des lieux sur ladite parcelle depuis 1962 était le seul propriétaire de ladite parcelle. La cour a donc confirmé le droit de propriété de ce dernier en ordonnant l'expulsion de AKOYESSOU de ladite parcelle tant de sa personne que de ses biens et de toute personne y installée de son chef^80(*)

Il y a aussi le problème de la disparition des parcelles ; certains propriétaires qui ont acheté régulièrement leurs parcelles se retrouvent dépossédés après un certain temps à cause de la mauvaise foi des vendeurs ou de leurs descendants^81(*).

L'identification des parcelles par les géomètres engendre parfois des problèmes. Ils identifient mal les parcelles. Au lieu d'attribuer la parcelle E à X, ils lui attribuent la parcelle F qui est la propriété de Y. Ceci entraîne des conflits entre ces propriétaires quant à la reconnaissance de leurs parcelles^82(*). Et enfin nous avons le cas où les propriétaires ne respectent pas les limites et bornes placées par l'Institut Géographique National (I.G.N.) ; ils déplacent les bornes en leur faveur en empiétant sur la parcelle de leurs voisins^83(*).

Dans tous les cas, la possession d'une parcelle pour le Béninois étant un signe d'aisance, il est prêt à lutter jusqu'à son dernier souffle pour avoir satisfaction, quelle que soit la nature du conflit. C'est un combat rude qu'on ne gagne pas toujours quand géomètres et autorités étatiques s'en mêlent car l'Etat en voulant construire des édifices publics exproprie des terres ou applique des coefficients de réduction sur parcelles par le biais des géomètres, ce qui contribue à dépouiller certains propriétaires de leurs parcelles ou à faire d'eux des ``sinistrés''^84(*)

* ⁶⁹ Les plus riches

* ⁷⁰ Tel est le cas de la population de Zè dans le département de l'Atlantique. Ce sont des dizaines d'hectares de terres que les pauvres agriculteurs bradent, surtout ceux qui n'ont pas la possibilité de bénéficier de crédit pour valoriser lesdites terres ou financier d'autres activités. Ces derniers sont obligés d'abandonnés la terre devenue improductive ou, étant fatiguée des méthodes rudimentaires, pour s'orienter vers d'autres domaines d'activités. Ce qui fait que certains se livrent à la conduite de motocyclette communément appelé ``Zemidjan'' ; d'autre s'investissent malencontreusement dans l'escroquerie de terrain.

* ⁷¹ Tel est le cas de la commune d'Abomey-Calavi qui de ce fait est complètement urbanisé à présent et se confond avec Cotonou.

* ⁷² Exemple: A Cotonou de nos jours, certains fonctionnaires vont à la retraite sans même avoir leur propre domicile; les coûts des immeubles étant très élevés.

* ⁷³ Le cadastre est l'ensemble des documents qui dans chaque commune définissent la propriété foncière et servent à la répartition de l'impôt foncier.

* ⁷⁴ Il y a l'affairisme, la corruption.... Qui sont parfois à la base de la hâtivité des procédures devant aboutir à l'immatriculation, ce qui fait que certains dossiers sont accélérés dans leur traitement, mais entraînent des immatriculations erronées, ou parfois l'établissement de deux titres fonciers pour une même parcelle. Alors que pour d'autres, on note une lenteur administrative dans le traitement des dossiers qui concerne leur immatriculation.

* ⁷⁵ La revendication est une action qui vise à se faire reconnaître le droit de propriété. Elle est exercée par un présumé propriétaire d'immeuble.

* ⁷⁶ Une servitude est une charge imposée à un immeuble bâti ou non bâti au profit d'un autre immeuble appartenant à un propriétaire distinct. Exemple : droit de passage sur un immeuble mitoyen.

* ⁷⁷ Ce principe est énoncé à l'article 1315 du code civil. Parfois l'action en revendication du droit de propriété est intentée par les ayants-droits du propriétaire dépossédé de son immeuble du fait de la vente intervenue. Affaire OLOUMAN François Martin c/ GOUGBE A. Mondukpè et GOUGBE A. Akominassi ; TPI Chambre Civile de droit traditionnel (Biens). Le droit de propriété du demandeur a été confirmé. Annexe IV.

* ⁷⁸ Ils peuvent recourir à des moyens de droit comme le règlement à l'amiable, les recours devant les tribunaux, sans occulter les pratiques charlatanesques qui sont des situations de non droit ancrées dans les moeurs traditionnelles africaines dont le juge pénal béninois ne méconnaît pas l'existence puisque sa répression est organisée dans le cadre de la loi.

* ⁷⁹ Action en confirmation du droit de propriété est une par laquelle un titulaire d'une action demande au tribunal de confirmer son droit sur la chose.

* ⁸⁰ Affaire AKOYESSOU Honoré c/ AMEGNINOU Claude ; JPB n°24 du 24 décembre 1993. Annexe V.

* ⁸¹Cette pratique est fréquente, par exemple à Toffo où des petits-fils se lèvent des années après pour revendiquer des parcelles que leurs aïeux avaient vendues, troublant ainsi le droit de jouissance des paisibles acquéreurs. Tel est le cas de l'affaire qui est pendante devant le tribunal depuis le 15 avril 2004 opposant la famille ADJOVI au Sieur KITIKPOZOU Daniel. Ce dernier croupit actuellement à la prison civile de Cotonou pour escroquerie en terrain.

* ⁸² Cf : Affaire AHOYESSOU Honoré c/ AMEGNINOU Claude ; JPB n° 24 du 24 décembre 1993 (in annexe V)

* ⁸³ Ex : Affaire DANSOU Honoré c/ SEGOUN Moise ; TPI Cotonou; 4^e chambre civile.

* ⁸⁴ Personne sinistrée : personne dont la parcelle a été expropriée pour cause d'utilité publique.