Partie D : Passage à une phase
opérationnelle.
Tenant compte du caractère complexe de la
décision stratégique relative au choix du type d'infrastructure
entre les deux scénarios réaliste et volontariste, le passage
à une phase opérationnelle de l'étude se limitera à
fournir les éléments nécessaires à
l'établissement des business modèles. Ces éléments
sont les suivants :
· Objectifs du projet et les principes
généraux de la révision stratégique.
· Proposition de choix de capacité
· Proposition de critère pour le choix du site.
· Eléments de chiffrage (Coût
d'investissement, Chiffres d'affaires prévisionnels, Retombées
économiques prévisionnelles, Charges d'exploitations)
· Processus du choix du gestionnaire
VI. Objectifs du projet
Le futur palais de congrès de Casablanca aura pour
mission principale d'accueillir et organiser des évènements
à caractère social, économique et culturel ainsi que des
conventions et des réunions des entreprises. Il doit être
ancré dans la logique globale de développement du territoire de
la ville et de la Région de Casablanca-Settat. Cet ancrage ne peut se
faire qu'à travers une adaptation continue aux évolutions du
marché, aux nouvelles technologies, à l'environnement
économique international et aux politiques publiques.
Cela suppose que durant tout le processus décisionnel
de choix de positionnement, de conception, de construction ou même
d'exploitation, le projet devra être soumis à la boucle
contrôle -stratégie par rapport aux business modèles
stratégique et économique à tous les niveaux de la chaine
de valeur de l'activité. Les questions suivantes représentent les
bases pour reconstituer l'offre territoriale de ville de Casablanca dans ce
domaine d'activité
· Quels sont les événements que vise la
nouvelle offre de la Ville de Casablanca (quel type d'évènement
et qui sont les groupes commanditaires) ?
· Quels sont les moyens et les ressources à
déployer pour faire connaître cette nouvelle offre auprès
des commanditaires ciblés ? (Les variables manoeuvrables)
· Pourquoi les commanditaires choisiront la ville de
Casablanca et l'infrastructure projet pour organiser leurs
événements et quels sont les raisons qui les pousseront à
refaire le même choix ? (Facteurs clés de succès FCS)
Page 74 sur 117
Palais des congres, un mode de valorisation pour un
territoire ? Cas du palais de congrès de Casablanca
· Est-ce que les offres (de l'infrastructure et de la
ville) sont optimales en qualité et en coût ? (Les variables
manoeuvrables)
· Qui sont les concurrents (interne et externe à
la fois de l'infrastructure et de la ville) Quels sont leurs modèles
économiques ?
· Quels sont les risques auxquels l'offre de la ville et
de l'infrastructure sont soumises ? (Facteurs stratégiques de risque)
VII. Choix en termes de capacité
Tenant compte de la position concurrentielle de l'offre de
Casablanca en matière d'organisation de congrès, trois choix sont
possibles en termes de capacité de l'infrastructure :
· Une capacité corrélée au poids
démographique de la ville dans le groupe stratégique. Vu que les
villes de tailles similaires comme le Cap, Johannesburg et Duran
possèdent plus qu'un palais de congrès, nous proposons une
capacité de (5000 personnes), 45 000 m2 avec trois auditoriums
de 1800-2000, 1200- 1500 et 700-1000 places. La réussite d'un
tel choix est conditionnée par l'augmentation de la capacité
d'hébergement de la ville, particulièrement en 4 et 3
étoiles. Le nombre de chambres additionnelles est à
déterminer par une firme spécialisée.
· Une capacité adéquate avec la
connectivité aéroportuaire de la ville, soit une infrastructure
de capacité de 35.000 m2 avec deux auditoriums de 1200- 1500 et 7001000
places. Ce choix est aussi conditionné par l'augmentation de la
capacité d'hébergement de la ville de quelques centaines de
chambres, particulièrement aux alentours du site future du palais de
congrès.
· Une capacité en adéquation avec la
capacité d'hébergement de la ville, soit un Centre de Convention
de 20.000 m2 avec un seul auditorium ou salle à plat d'une
capacité de 1.000 à 1.500 place.
VIII. Eléments de chiffrage
Selon une étude réalisée par le Cabinet
Coach Omnium « le marché des centres de congrès & parcs
d'exposition français, 2018 », le coût moyen de construction
/ équipement au m2 des derniers centres de congrès
français s'élève à près de 4.000 €/m2
avec des grandes disparités en fonction des particularités des
sites (topographie, géotechnique), le type d'installation, la taille,
les composants, le niveau de finition, les technologies adoptées en
matière d'équipement, les aménagements
intégrés, les coûts des biens et services sur le
marché local, les économies de coûts liées à
développer d'un projet multi-usage et d'autres aspects de ce
Page 75 sur 117
Palais des congres, un mode de valorisation pour un
territoire ? Cas du palais de congrès de Casablanca
type. D'autres sources révèlent des coûts
moyens de construction / équipement au m2 de 2.000 à 3.000
€/m2 pour les centres de convention.
Le croisement des choix stratégiques avec les options en
termes de capacité fait apparaitre cinq scénarios. En se basant
sur ces valeurs de références, nous procéderons à
un chiffrage des coûts d'investissements en grande masse de chacun d'eux
:
Palais de congrès Centre de convention
Capacité
Base d'estimation DH/m2
Coût total investis
Base d'estimation DH/m2
Coût total investis
45 000 m2
|
40.000
|
1,8 Milliards DH
|
-
|
-
|
|
35.000 m2
|
40.000
|
1,4 Milliards DH
|
30.000
|
1 Milliards DH
|
|
20.000 m2
|
40.000
|
800 Millions DH
|
30.000
|
600 Millions DH
|
Tableau 19 : Chiffrage des coûts d'investissements en
grande masse des scénarios, source interne
Le tout récent palais de congrès construit au
Maroc est celui de Mogador à Marrakech en 2013 qui a couté
à son investisseur Groupe Ynna Holding 1,2 Milliard de Dirhams (chiffre
déclaré à la presse marocaine à l'occasion de son
inauguration) pour une superficie brute de 16.000 m2, soit un coût de
75.000 DH/m2. Ce ratio nous semble démesuré car l'investissement
couvre aussi la construction d'une grande unité
hôtelière.
En se basant sur les données de l'ICCA 2017 en
matière de droits moyens d'inscription et dépenses moyennes par
participant, ainsi que sur des hypothèses en matière du nombre et
tailles d'événements susceptibles d'être captés par
la nouvelle offre de Casablanca, nous pouvons estimer les chiffres d'affaires
prévisionnels et les retombées économiques directes sur la
ville pour chacun des scénarios.
Taux Droits Occ moyens
u. d'inscris
par jour DH
Dépense moyenne par participant et par jour
DH
CA Prévu Millions DH*
Rtmbées
.
Econo. Millions DH*
Scénario Nbre Taille
Congrès Moye
.
Scénario B1
|
PC - 45 000 m2
|
20
|
450
|
25%
|
1.370
|
6250
|
62,5
|
285,2
|
|
Scénario B2
|
PC - 35 000 m2
|
20
|
350
|
25%
|
1.370
|
6250
|
43,8
|
199,6
|
|
Scénario B3
|
PC - 20 000 m2
|
20
|
250
|
25%
|
1.370
|
6250
|
31,3
|
142,6
|
|
Scénario A1
|
CC - 35 000 m2
|
24
|
175
|
35%
|
1.370
|
6250
|
30,6
|
139,7
|
|
Scénario A2
|
CC - 20 000 m2
|
24
|
125
|
35%
|
1.370
|
6250
|
21,9
|
99,8
|
* Calcul fait sur la base d'un séjour moyen de 3,65
calculé par l'ICCA 2017
Tableau 20 : Estimation des Chiffres d'affaires
prévisionnels et des retombées économiques directes par
scénario
En ce qui concerne le fonctionnement, nous avons
examiné plusieurs rapports d'exploitations de structure de gestion des
palais de congrès afin d'en déduire des ratios
d'exploitations.
Page 76 sur 117
Palais des congres, un mode de valorisation pour
un territoire ? Cas du palais de congrès de Casablanca
Les charges d'exploitation des palais de congrès sont
généralement largement fixes. Les charges variables sont
estimées dans tous les cas à moins de 30 % des revenus bruts et
concernent particulièrement les charges liées aux fluides, les
charges externes liés à l'organisation des
événements, l'achat des matières premières et les
charges liées à l'emploi du personnel non permanents
nécessaires au fonctionnement de l'établissement.
Les charges fixes représentent entre 60 et 70% des
revenus bruts et concernent : - Les charges liées à l'emploi du
personnel permanent
- Les charges d'entretien des locaux ;
- Les charges de maintenance ;
- Les charges d'entretien, de réparation, de
renouvellement et d'acquisition de tous types de matériel (notamment le
matériel audiovisuel et de sonorisation)
- Les coûts de gardiennage et de sécurité
;
- Les charges de fonctionnement administratif ;
- Les redevances d'usages (payés au
propriétaire)
- Les frais d'assurances.
- L'amortissement des biens nécessaires à
l'exploitation
- Les charges de publicité, promotion et communication
;
Les charges de personnel permanent représentent le
principal poste de charges fixes. Leur quote-part dans l'ensemble des charges
supportées par les structures de gestion des palais de congrès
peut atteindre 40 % pour certains cas.
Les charges de publicité, promotion et communication
constituent des éléments très importants pour tous les
palais de congrès. D'après les rapports d'exploitation
examinés, les budgets et les niveaux de dépenses consacrés
à cette fin représentent 0,7% des revenus d'exploitations pour
ceux qui s'appuient sur les efforts de leurs organismes régionaux de
promotion du tourisme et peuvent atteindre jusqu'à 3% pour les palais de
congrès dont la politique de promotion est relativement
indépendante. Il convient de signaler à ce sujet que ces niveaux
de charges concernent les palais de congrès en exploitation depuis
plusieurs années. Sinon des dépenses de Marketing
supplémentaires particulièrement importantes seront
nécessaires pendant la période de construction et au cours des
premières années d'exploitation.
Page 77 sur 117
Palais des congres, un mode de valorisation pour un
territoire ? Cas du palais de congrès de Casablanca
IX. Le choix du Site
En ce qui concerne le Site : deux choix se présentent
actuellement pour abriter le projet :
? Le site du Centre international de conférences et
d'expositions de Casablanca (CICEC), d'une superficie approximative de 9
hectares, situé à Route d'El Jadida Casablanca, à la
limite du nouveau quartier des affaires (Casa Anfa). Un site «
Aménagement du territoire », avec une vision globale et
volontariste de développement à long terme surtout que les 9
hectares seront complètement dédiés au projet.
? Le Site de la RAM situé au plein centre du quartier
des affaires (Casa Anfa), un site « Marketing » (par excellence vu sa
proximité du quartier financier et des lieux d'attraction) et
économique (vu sa proximité des grands hôtels
classés), répondant aux attentes actuelles du Marché, donc
offrant une capacité d'hébergement, mais présente
l'inconvénient lié à la contrainte foncière (7 ha
à partager avec le siège de la RAM, le Musée de l'Air,
deux hôtels et un parking)
La vocation « Aménagement du territoire »
signifie que l'on privilégie, dans le choix de l'emplacement, un
objectif de rééquilibrage territorial plus qu'un objectif
économique. On cherche à ce que l'offre d'hébergement
puisse se développer rapidement autour du projet que de l'installer dans
une zone à forte densité d'hébergement. On accepte de
financer les déficits récurrents lié au fonctionnement
durant les premières années, dans l'espoir que cet
équipement facilite le développement touristique de la zone.
La vocation économique plaide en faveur d'une approche
plus strictement économique. On installe le projet, là où
les conditions de sa réussite sont réunies. Ce qui est certain,
c'est que les deux sites vont de pair avec les choix stratégiques
réaliste ou volontariste : le choix réaliste est à
réaliser sur le site « Marketing-économique » et le
choix volontariste est à réaliser sur le site «
Aménagement du territoire »
Indépendamment de ces considérations
stratégiques, et dans une logique d'adaptation de l'offre aux besoins
exprimés par les commanditaires des événements, le site
qui abritera le futur palais de congrès doit répondre
impérativement aux critères suivants :
? Qu'il soit tout près du centre de gravité de
la ville et idéalement au centre de l'activité économique,
financière et commerciale.
? Qu'il offre l'assiette foncière suffisante en
adéquation avec le positionnement stratégique et dispose de
potentialités d'extension à long terme.
? Qu'il soit entouré d'infrastructures
hôtelières disposant de capacité d'hébergement
suffisante pour les événements cibles (idéalement sur le
site).
Page 78 sur 117
Palais des congres, un mode de valorisation pour
un territoire ? Cas du palais de congrès de Casablanca
? Qu'il soit près de l'Aéroport
? Qu'il soit situé dans un cadre de vie attrayant
à proximité des lieux de divertissement et des centres
commerciaux.
? Qu'il soit bien desservi par le transport en commun à
haute densité (tramway, Bus) ? Qu'il dispose d'une capacité de
stationnement
A l'égard de ces critères, les deux sites en
répondent en partie, bien que le site d'Anfa présente plus
d'intérêt quant à sa localisation géographique,
cependant il ne sera pas en mesure d'offrir l'assiette foncière
nécessaire au scénario volontariste. Il est pourtant impossible,
aujourd'hui, d'en privilégier un au détriment de l'autre, le
choix final étant tributaire d'une décision politique plus
large.
|
Critère Site Route d'El-Score* Site Anfa
Score
|
|
Jadida
|
|
Localisation géographique
|
7,8 km du Centre- 20
min
|
3
|
6,5 km du Centre- 18 min
|
5
|
|
Assiette foncière suffisante
|
9 ha, disponible
|
5
|
7 Ha, dont une partie sera consacré au
Palais de
congrès
|
3
|
|
Capacité
|
Offre quasi inexistante
|
1
|
Deux hôtels ayant fait l'objet d'appel
|
3
|
|
d'hébergement
|
à proximité, un seul
|
|
d'offre dans le cadre du projet Casa
|
|
|
Hôtel 4* (130
chambres) à 17 min à
pied
|
|
Anfa.
|
|
|
Proximité Aéroport
|
29 km de l'Aéroport -
|
3
|
26 km de l'Aéroport - 29 min
|
4
|
|
30 min
|
|
|
|
|
Proximité des lieux de divertissement
|
Position relativement
excentré
|
2
|
Position au centre du quartier financier,
tout près
du Golf Anfa et plusieurs lieux
de divertissement
|
5
|
|
Le transport en
|
1,8 Km à la Station
|
3
|
800 m, la Station Tramway Abdellah
|
5
|
|
commun
|
Tramway Zenith,
Boulevard de Fès - 17
min
|
|
Ben Cherif 10 min
|
|
|
Capacité de
|
Possible en surface et
|
5
|
Coût du Foncier, n'est possible qu'en
|
3
|
|
stationnement
|
en sous-sol
|
|
sous-sol
|
|
|
|
22
|
|
28
|
* Sur une échelle de 5 points
Tableau 21 : Analyse Multicritère choix du site,
source interne
X. Le choix du mode de gestion.
L'examen des situations des palais de congrès, dans et
en dehors du groupe stratégique, a montré qu'ils sont, en
majorité, propriétés du pouvoir Public qu'il soit local,
central ou local-
Page 79 sur
117
Palais des congres, un mode de valorisation pour
un territoire ? Cas du palais de congrès de Casablanca
Central. Les quelques infrastructures appartenant au secteur
privé sont dans la plupart des cas des centres de conventions
intégrés à des unités hôtelières de
tailles importantes.
Aucun des rapports d'exploitation, examiné dans le
cadre de ce travail, n'a montré qu'un palais ou centre de congrès
est capable de s'autofinancer complètement. La plupart de ces
Palais/centres de congrès ont recours à des sources de subvention
dont certains pouvant aller même jusqu'à 30%.
Comme indiqué précédemment, dans
l'étude de l'offre, bon nombre de ces infrastructures sont
exploitées par des sociétés d'économies mixtes, en
affermage ou en concession. D'autres modes de gestion et d'autres types de
sociétés sont aussi présents comme les
sociétés privées (Organisateurs professionnels de
congrès, groupe hôtelier), les Régies, ou les
sociétés publiques dont le capital est exclusivement public
qu'elle soit local (intervention limitée au territoire propre) ou
national (Chambres de commerces et offices de tourismes).
Certaines villes choisissent une gestion directe en confiant
l'exploitation de leurs palais de congrès à des services de
l'administration centrale, non dotés de personnalité juridique
(Service de l'Etat à gestion séparée). Ce qui leurs
permettent de conserver leurs recettes pour les exercices ultérieurs. Le
personnel d'exploitation reste sous le statut d'agents de l'Etat et
organisé en deux entités : Régie Bâtiment et Service
Organisateur Professionnel de Congrès. Ce type de mode de gestion
représentent généralement des inconvénients par
manque de flexibilité.
Malgré
l'hétérogénéité des modes de gestion, il est
confirmé, aujourd'hui que les infrastructures notoires optent pour une
gestion mixte privé / public avec une tendance vers des partenariats
internationaux (ex : le Palais de congrès de Barcelone
géré par GL Events, société lyonnaise)
Dans le contexte marocain, le cadre institutionnel
régissant la gestion des équipements publics est formé par
deux textes réglementaires :
? La Loi n° 54-05 relative à la gestion
déléguée des services publics et ses décrets
d'application
? La loi n° 86-12 relative aux contrats de partenariat
public-privé et ses décrets d'application
Il convient de signaler que la loi organique relative aux
régions (Dahir n°1-15-83 du 20 ramadan 1436, 7 juillet 2015) donne
la possibilité aux régions de créer, sous forme de
sociétés anonymes, des sociétés
dénommées « sociétés de développement
régional », ou participer à leur capital, en partenariat
avec une ou plusieurs personnes morales de droit public ou privé. Ces
sociétés sont créées pour exercer des
activités à caractère économique entrant dans le
Page 80 sur
117
Palais des congres, un mode de valorisation pour un
territoire ? Cas du palais de congrès de Casablanca
champ des compétences de la Région ou pour la
gestion d'un service public relevant de la Région.
A l'égard du cadre institutionnel Marocain, deux
alternatives sont possibles :
? Porter l'investissement complètement par des
entités publiques (Région, Ville et Ministère du tourisme)
et créer dans le cadre de partenariat Public -Privé une
société de gestion qui ne sera pas endettée, puisque le
consortium public prend en charge l'investissement et lui délègue
uniquement la gestion du site moyennant une redevance d'occupation.
? Faire participer le privé dans le montage financier
du projet avec un recours à l'emprunt long terme, la
société crée dans le cadre de partenariat Public
-Privé sera propriétaire et pourra être, selon les cas, le
propriétaire et le gestionnaire ou propriétaire seulement et
confiera la gestion à professionnel de l'événementiel.
Dans les deux options et vu la complexité du projet, la
conception technique doit revenir au privé en contrepartie d'un
engagement de sa part à long terme en termes de développement de
l'activité qui allie la vision stratégique du porteur (la
Région Casablanca-Settat) et la planification des objectifs
escomptés du projet.
Page 81 sur 117
Palais des congres, un mode de valorisation pour un
territoire ? Cas du palais de congrès de Casablanca
| 
