78
CONCLUSION
A
travers l'étude de l'expérience Lyonnaise en
matière d'habitat participatif, on se rend compte que ce territoire
nourrit une position paradoxale. En effet, Lyon fait jusqu'à
présent figure de ville moteur en matière de développement
d'habitat participatif. Cette position s'explique en grande partie par sa
participation au RNHP (Réseau National de l'Habitat Participatif) et par
l'importance de son tissu associatif qui favorise l'acculturation à
cette innovation. Enfin, on ne peut pas évoquer l'habitat participatif
à Lyon sans parler du Village Vertical qui est l'expérience
emblématique à l'échelle du territoire français.
Lorsqu'on s'intéresse à ce projet, on se rend
très vite compte que les analyses effectuées se placent le plus
souvent du côté des habitants. Nous avons effectué le choix
dans ce travail de se placer du côté des professionnels. Comme
nous avons pu le voir cette position permet d'avoir une vision très
différente puisque le retour d'expérience montre que ce type de
projet nécessite des améliorations importantes.
Comme le montre les divers projets en cours, la
métropole de Lyon semble aujourd'hui dans une position d'attente et ne
dispose pas d'une stratégie propice au développement de l'habitat
participatif. C'est cette position qui est paradoxale car nous avons pu le
voir, ce territoire semble propice au développement de cette forme
d'habitat. En effet, d'un côté les associations et plus
particulièrement Habicoop effectuent un travail très important
d'acculturation, étape indispensable à la formation de groupe,
permettant aux collectivités d'initier des projets. Mais cet
élément propice à l'essor à grande échelle
de l'habitat participatif est freiné par l'absence d'une volonté
de la part des politiques de développer cette troisième voie pour
le logement. En effet, il semblerait que des expériences passées
non concluantes ont remis en question la stratégie inscrite au PLH du
Grand Lyon en 2007 visant à développer de l'habitat participatif
dans une logique d'innovation pour développer le logement
aidé43.
Nous allons le voir dans la partie suivante, la
sécurisation des risques et la professionnalisation de l'habitat
participatif est un des enjeux les plus importants pour le développement
et l'institutionnalisation de ces projets [C.Devaux, 2005]. La partie suivante
sera ainsi consacrée à l'étude des projets en habitat
participatif, nous verrons donc les enjeux liés à
l'intégration d'habitat participatif sur un projet urbain, ainsi que
l'apport de la SERL dans la mise en place de ces projets. Cette analyse nous
permettra de définir un modèle opérationnel qui pourrait
permettre à la SERL de développer de l'habitat participatif dans
ces projets urbains.
43 Cette action est introduite dans la fiche d'action
n°13 du PLH du Grand Lyon. Disponible sur :
http://www.grandlyon.com/fileadmin/user
upload/media/pdf/habitat/plh/20110404 gl plh t2 progdacti on.pdf
79
III) QUELLE(S) STRATÉGIE(S) POUR LA SERL EN
MATIÈRE
D'HABITAT PARTICIPATIF ?
A) L'HABITAT PARTICIPATIF QUELLES CONSÉQUENCES SUR UN
PROJET URBAIN ?
L
|
'innovation de l'habitat participatif concerne
essentiellement les processus et les rapports entre les acteurs. C'est pourquoi
les phases de la programmation
|
|
et de la conception sont profondément modifiées
par la présence des futurs usagers''.
Il est important dans l'éventualité pour la
SERL de développer ce type de projet d'avoir une connaissance large des
caractéristiques d'un montage opérationnel d'habitat
participatif. En effet, comme nous avons pu le voir dans la partie
précédente, la notion de risque est particulièrement
importante dans le fonctionnement d'un aménageur qui doit donc les
anticiper de la meilleure des manières afin de tenir un bilan financier
le plus constant possible.
À travers cette partie, nous allons aborder les
différentes caractéristiques induites par l'intégration
d'un projet d'habitat participatif dans le montage opérationnel d'un
projet urbain. Nous avons identifié trois types de conséquences
propres à l'intégration d'un projet d'habitat participatif :
· Conséquences sur l'accession au logement,
· Conséquences sur le coût d'un projet,
· Conséquences sur la durée d'un projet.
44 Hab-Fab - Quelle stratégie pour commencer ?. 2016.
Hab-Fab - Quelle stratégie pour commencer ?.
[en ligne ] Disponible sur :
http://www.hab-fab.com/collectivites/quelle-strategie-pour-commencer.
[Accès le 15 Mars 2016].
80
1. L'habitat participatif, quelles conséquences sur
l'accession au logement ?
« L'habitat participatif est un bon outil de
démocratisation de l'accès aux logements » ? (Réunion
publique, Habicoop, 2016).
On est en droit de s'interroger sur cette affirmation qui est
un des arguments utilisés par les défenseurs de ce type de
projet.
Au vu de notre analyse, ce type d'habitat est aujourd'hui
encore réservé à une certaine catégorie sociale qui
s'inscrit dans une démarche militante issu des Professions et
Catégorie Socioprofessionnelles supérieurs (professions
intermédiaires, professions intellectuelles supérieures...). On
va ainsi retrouver le plus souvent dans ces groupements des architectes, des
instituteurs, des retraités de la fonction publique, des personnes
issues du secteur associatif voire du militantisme.
Cette constitution des groupes trouve sa raison dans le
caractère même de l'habitat participatif. En effet, comme nous
avons pu le voir depuis le début de cette étude, ces projets sont
complexes et défendent le plus souvent des valeurs telles que la non
spéculation, la non propriété et le partage. Il semble
donc légitime de trouver dans ces groupes des personnes prêtes
à s'engager dans ce type d'habitat qui va dans une direction
différente des modèles classiques.
Véronique Biau45 en 2012 s'interrogeait
déjà sur le futur de l'habitat participatif selon elle ce
mouvement était à un « point critique ». Soit ces
projets, pour l'instant diffus et réservés à une certaine
catégorie sociale s'installeront, réussiront et enclencheront, un
processus d'amplification ; soit ils conserveront cette échelle
expérimentale et n'existeront jamais à une plus grande
envergure.
La mise en place de la loi ALUR combinée à
l'implication de plus en plus importante des collectivités contribuent
à un processus d'institutionnalisation qui selon C. Devaux ne peut se
faire que par une implication plus grande du politique dans ce processus, en
incitant et en favorisant le développement de cette forme d'habitat.
Comme nous n'avons cessé de le rappeler dans cette étude,
l'habitat participatif n'est pour le moment en France qu'à ses
prémisses.
Cependant, le nombre de projets de plus en plus important en
France (voir partie II-B) ainsi que l'engagement des acteurs institutionnels
pour le développement de
45 Véronique Biau est architecte-urbaniste en chef de
l'État, docteur en sociologie, chercheuse à l'École
nationale supérieure d'architecture de Paris-Val de Seine, directrice du
Centre de Recherche sur l'Habitat.
81
l'habitat participatif témoignent de l'engouement
suscité par cette « troisième voie » du logement.
L'habitat participatif vecteur de mixité sociale
?
La notion de mixité sociale est aujourd'hui
primordiale en aménagement. Recherchée dans les projets urbains,
elle est au coeur du Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain
(NPNRU) et participe à la notion de vivre ensemble ainsi qu'à la
création de la ville durable.
L'habitat participatif peut être un vecteur de
mixité sociale pas seulement à la macro-échelle du
quartier, mais également à la micro-échelle du
bâtiment. Cependant, elle être atteinte que si l'on intègre
un bailleur social au projet. En effet, incorporer cet acteur permet de
développer de la mixité via la construction de logements sociaux
au sein du projet participatif.
Deux formes d'intégration de logements sociaux nous
semblent pouvoir alors être mises en place :
Sous la forme de lots séparés
C'est le modèle qu'on retrouve sur l'opération
du Village Vertical, où le bâtiment le Jardin de Jules est
divisé entre les logements du bailleur HLM (24 logements) et la
coopérative d'habitants (15 logements). Les deux groupements partagent
les coursives communes et ont accès aux espaces communs du Village
Vertical (buanderie, pièce commune) moyennant une adhésion
à l'association.
Sous la forme de lots mixés
Intégrer le logement social de manière
mixée dans un bâtiment participatif est pour le moment un choix
assez peu répandu. Il s'agit de disposer les logements sociaux sans
distinction dans le bâtiment. C'est sur ce modèle que souhaite se
développer la coopérative du 4 Mars à Lyon qui s'associe
avec Alliade, entreprise sociale pour l'habitat, qui assurera la location des
logements sociaux à des locataires qui devront adhérer à
la charte des valeurs de la coopérative.
L'habitat participatif, nous venons de le voir est une
opportunité pour introduire de la mixité sociale à
l'échelle du bâti, mixité particulièrement
intéressante puisqu'elle n'est pas subie mais choisie, ici le voisin
n'est pas ressenti comme une menace qu'il faut tenir à distance, mais au
contraire intégré au quotidien. Afin d'atteindre cet objectif de
mixité sociale, il apparaît primordial d'intégrer un
bailleur social dans l'opération, ce qui va permettre d'inclure au
projet des logements sociaux et va participer à la
démocratisation de l'habitat participatif, jusque-là
réservé à une certaine population.
82
2. L'habitat participatif, quelles conséquences pour la
durée et le coût d'un projet ?
L'habitat participatif, des projets plus longs que
l'accession classique ?
L'ensemble des projets analysés sont
caractérisés par une durée très longue avant leur
concrétisation. Selon différentes études observées,
la durée de montage d'un projet participatif nécessite pour le
moment 2 à 5 ans de plus qu'un projet classique. Cette durée
varie en fonction de la taille des groupes, l'opportunité
foncière ou de la réservation de parcelles par des
collectivités ou des aménageurs.
La professionnalisation du mouvement montre actuellement une
tendance à la diminution de cet écart, mais les
caractéristiques des projets participatifs font qu'ils ne seront jamais
aussi concurrentiels que la promotion immobilière.
Selon une étude menée par l'union sociale pour
l'habitat ce délai supplémentaire s'explique par 4
éléments :
La construction du collectif
Le groupe passe souvent du temps sur la définition de
ces valeurs qui vont fonder le collectif.
La volonté des futurs habitants de maîtriser leurs
projets
L'acculturation nécessaire pour suivre la mise en
place de son habitat nécessite un investissement fort de la part des
futurs habitants.
La recherche de financement
Là encore, généralement peu au fait des
démarches à réaliser, les futurs habitants y consacrent
beaucoup de temps.
La définition des besoins du groupe Ð le programme
architectural
Un travail très important doit être
effectué entre l'architecte et le groupe d'habitants qui doit
définir les besoins tout en respectant un cadre budgétaire. Plus
le groupe est important, plus les aller-retours entre l'architecte et le groupe
sont nombreux.
L'étape introductive au projet est la période
où les ambitions seront fixées, elle est assez longue mais forme
la base du groupe et conditionne la réussite du projet. C'est cette
période qui diffère par rapport à l'accession classique et
explique en grande partie des projets assez longs dans l'habitat
participatif.
HABITAT PARTICIPATIF
DU PROJET À LA RÉALISATION
|
|
|
commune ou collectivité locale
groupe d'habitants potentiel ou en formation
structure d'accompagnement (médiation
et programmation participative)
opérateur social
|
|
|
Mobilisation des coeurs
|
|
|
|
|
|
|
Cption sur un terra
|
définition du nombre de logements
bilan des ressources et moyens des habitants
choix d'une maîtrisa d'ouvrage et des statuts de la
propriété
définition des modes de financement appropriés
|
|
|
|
|
|
|
Définition du montage juridique et financier
adapté
|
|
|
|
|
Contractualisation des rdation entre acteurs
|
|
|
PROGRAMMATION
une charte
Construction du groupe
des règles de cooptation et dedédsion
PÉRIODE 1 (6 à 8 mois)
Élaboration du programme
Validation du programme
méthodologies de programmation assistance à la
maîtrise d'ouvrage
vérification de l'adéquation du programme avec les
moyens et les modes de financement
ETUDES
ARCHITEC I URALES
Pd fIJDd 2 (d a 8 rroi l:)
Choix de la maîtrise d'oeuvre
consultation concours
Suivi de la maîtrise d'oeuvre (phase esquisse)
Validation d'une esquisse
Dessin et validation des logements
Validation de l'Avant Projet Sommaire
assistance à la maîtrise d'ouvrage
Dépôt de permis de construire
Engagement forma des membres du groupe
83
|
|
assistance
à la maîtrise
d'ouvrage
|
EIUDES
ARCHITECTURALES
PÉRIODE 3 (18 à 24 mois)
|
|
Création des structuresjuridiques et achat du
terrain
|
|
|
|
Construction
|
|
|
|
|
|
|
|
|
F ceptionet emménagement
|
|
|
|
|
|
|
|
Gestion commune
|
commissions thématiques
|
|
Figure 26 : Différentes étapes d'un projet
participatif. Extrait du guide méthodologique pour la création
SCIAPP.
AERA. Réalisation personnelle
84
L'habitat participatif, une réduction des
coûts ?
L'habitat participatif est présenté comme
l'opportunité de réaliser des réductions importantes sur
le coût de production des logements. Nous allons le voir cette
affirmation est difficilement quantifiable et vérifiable.
En effet, on trouve dans la littérature plusieurs
estimations d'économie réalisées. Elles tournent en
général autour de 10 % dans une fourchette comprise entre 5 et 18
%46. Le livre blanc de l'habitat participatif propose notamment une
comparaison de différents montages participatifs et d'une
opération classique, l'économie se situe entre 9,89 % et 17,5%,
mais la méthode utilisée est critiquable, en effet ni les sources
ni la méthode ne sont précisées47.
On peut néanmoins démontrer que les
caractéristiques propres à l'habitat participatif engendrent des
sources d'économie.
Économie liée au
montage
La première source d'économie s'explique du
fait du recrutement des futurs habitants en amont de l'opération, le
coût lié à la commercialisation est donc naturellement
nul.
Cette absence de commercialisation permet également
une levée de fond plus importante étant donnée que
l'ensemble des réservataires sont connus, ce qui entraîne une
baisse de l'emprunt et des frais financiers48.
Économie liée au coût de
conception
Au-delà des économies permises par le montage
financier, la conception de projet en habitat participatif permet une
réduction des coûts sur la construction des logements. En effet,
la mutualisation des chambres d'amis, buanderie, jardin, etc. permet
d'économiser de l'espace dans les logements et divise le coût de
ces espaces.
Économie sur l'usage
Le choix de la conception du bâtiment permet de
réaliser des économies sur le long terme. En effet, une des
caractéristiques des projets en habitat participatif, c'est la dimension
écologique des bâtiments et plus particulièrement la
consommation énergétique de ces derniers. Dans la
quasi-totalité des projets étudiés, on observe
46 CEREMA. Habitat participatif et
logement abordable. Note problématique. 2015.
47 Ouvrage collectif. Le livre blanc de
l'habitat participatif, 2011.
48 Idem
85
une consommation en énergie très faible des
bâtiments ce qui permet de réaliser des économies sur le
long terme.
Des sources d'économie sont également
observées tout au long de la vie du projet, notamment, en ce qui
concerne la mutualisation de services qui dépasse les liens classiques
entre voisins et permet d'éviter le recours à des services
externes.
Il est donc difficile d'affirmer que les logements en habitat
participatif sont sources d'économie, pour le démontrer il
faudrait mettre en place une étude avec un protocole fixe qui
permettrait de comparer deux projets l'un en accession classique et l'autre en
participatif, avec les mêmes surfaces et les mêmes
caractéristiques techniques or l'habitat participatif se distingue par
le caractère multiforme des projets qui sont le fruit de la
réflexion des habitants. Le livre blanc de l'habitat participatif
affirme ainsi que « c'est au cours de la vie du bâtiment que les
économies sont les plus grandes ». Cette affirmation fait
référence au coût global : « la solidarité et
l'intelligence collective permettent une meilleure rentabilité
économique en coût global : phase de conception, construction,
utilisation et entretien ».
3. L'habitat participatif, des projets plus risqués ?
Malgré l'essor du mouvement participatif, de nombreux
projets n'aboutissent pas en raison de la complexité des projets.
Ces échecs et contretemps font dire aux professionnels
du bâtiment que ces projets sont impossibles à mener. Plutôt
que de partir de ce constat, nous allons analyser quelles sont les
difficultés rencontrées par les groupes d'habitants.
Nous allons voir à travers trois grandes
catégories de risques que la difficulté pour mener à bien
un projet en habitat participatif, s'explique par trois grandes raisons : la
méconnaissance des institutions, le manque de compétence du
groupe et les facteurs humains.
Les risques financiers
Obtenir un prêt de la part d'une banque peut devenir
mission impossible pour certains groupes d'habitants. Ces rejets ne sont pas
forcément motivés par un manque de ressources des membres mais le
plus souvent par le projet en lui-même.
En effet, certaines banques refusent des prêts face
à la complexité des dossiers à monter, notamment lorsqu'on
intègre des logements sociaux. Mais également lorsqu'il y a
méconnaissance des montages juridiques proposés.
Face aux problématiques de financement de nombreux
groupes choisissent de s'associer à des professionnels notamment
bailleurs sociaux qui apportent une légitimité et une garantie
auprès des banques.
Les risques liés aux
groupes
Le groupe est un élément sensible, en effet il
est la force d'un projet, mais il peut rapidement devenir sa faiblesse.
L'habitat participatif vient donner du poids à la
maîtrise d'ouvrage collective des habitants, or ces groupes
représentent une somme d'individualité qui n'a pas les
mêmes intérêts, envies et traits de personnalité.
Plus ce groupe devient important, plus les décisions à prendre
sont compliquées et peuvent donner lieu à d'interminable
débat.
D'après une étude d'Habicoop49, la
taille optimum d'un groupe d'habitants se situe entre 15 et 25 adultes, car
cela permet de disposer de compétences internes variées, une
répartition des tâches plus efficiente et, à priori, de
gérer les situations de départ de manière moins
délicate.
Un élément important soulevé par les
groupes impliqués dans l'habitat participatif est celui du «
Turn-over ». C'est le problème le plus récurrent dans les
projets d'habitat participatif, il se pose alors la question du remplacement
des ménages et de la gestion au quotidien du groupe.
Les risques techniques et
administratifs
Les compétences que les groupes peuvent mobiliser sont
l'élément primordial d'explication du succès ou de
l'échec d'un projet. Dans la majeure partie des cas les groupes
sous-estiment la complexité de mener un projet de cette ampleur.
Il est primordial pour les groupes qui se lancent dans ce
type de projet de s'accompagner de professionnels du bâtiment et de
l'habitat participatif. Nous allons le voir dans la partie suivante avec le
développement de l'habitat participatif émerge de nouveaux
métiers que la SERL, si elle décide de favoriser des projets en
habitat participatif, devra prendre en compte.
86
49
http://www.habicoop.fr/IMG/pdf/FAQ_210111.pdf
87
POiNTS CLéS
L'HABITAT PARTICIPATIF :
· AU VU DE NOTRE éTUDE L'HABITAT PARTICIPATIF, N'EST
PAS FORCéMENT UN OUTIL DE DéMOCRATISATION D'ACCèS à
L'HABITAT
· MAIS CETTE FORME D'HABITAT SE DÉMOCRATISE
· LA SERL EN TEMPS QU'ACTEUR OPéRATIONNEL DE
L'AMéNAGEMENT, SE DOIT D'ANTICIPER CETTE DEMANDE CE QUI PASSE PAR UNE
CONNAISSANCE APPROFONDIE DU MONTAGE ET DE L'éVALUATION DU RISQUE DE CE
TYPE DE PROJET
· L'HABITAT PARTICIPATIF EST VECTEUR D'UNE MIXITÉ
SOCIALE, SI ELLE INTÈGRE UN BAILLEUR SOCIAL À SON MONTAGE DES
PROJETS PLUS LONG
· OUI
· CES PROJETS INTRODUISENT DES DISCUSSIONS,
DÉSACCORDS, NÉGOCIATIONS QUI ALLONGENT LA DURÉE DU PROJET
DES PROJETS MOINS COÛTEUX `
· OUI & NON
· DIFFICILE D'AFFIRMER QUE LES LOGEMENTS EN HABITAT
PARTICIPATIF SONT SOURCES D'éCONOMIES DANS LA PHASE CONSTRUCTION
· MAIS LA MUTUALISATION D'ESPACES ET DE SERVICES ENGENDRENT
DES ÉCONOMIES AU QUOTIDIEN
DES PROJETS PLUS RISQUÉS ?
· NON MAIS ...
· LES PROJETS EN HABITAT PARTICIPATIF NE SONT PAS PLUS
RISQUÉS MAIS INTRODUISENT UNE COMPLÉXITÉ LE GROUPE
· LE GROUPE REND NéCESSAIRE UNE ADAPTATION DU
MODèLE UTILISé CLASSIQUEMENT ET L'APPARITION DE NOUVELLES
COMPéTENCES
88
B) QUELLES EXPERTISES LA SERL PEUT-ELLE METTRE AU PROFIT DE LA
CONSOLIDATION DES OPÉRATIONS D'HABITAT PARTICIPATIF ?
1. La SERL des capacités importantes pour le
développement de l'H.P
E
|
n temps qu'aménageur, la SERL dispose de
compétences importantes pour intégrer de l'habitat participatif
dans ses projets.
|
|
De nombreux projets en
développement
La SERL est actuellement aménageur de nombreuses
opérations sur le territoire de la Métropole lyonnaise qui
pourraient permettre la mise en place d'une expérience en habitat
participatif. Cette diversité est un atout puisqu'elle offre la
possibilité d'intégrer de l'habitat participatif sur des
opérations variées.
Une légitimité sur le territoire de
la Métropole Lyonnaise
La SERL depuis plus de 50 ans développe des projets
urbains reconnus pour leurs qualités. A travers la ZAC de la
Duchère, la rénovation des TONKIN, la gare Part-Dieu, la
réhabilitation du quartier des pentes de la Croix-Rousse
etc. la SERL est devenue légitime en
matière d'aménagement.
L'expérience accumulée est
particulièrement intéressante dans l'optique du
développement de l'habitat participatif. On peut considérer que
si la SERL décide d'expérimenter ce type d'habitat elle
apporterait la légitimité manquante à l'habitat
participatif auprès des acteurs de la construction.
La perspective d'innover
L'expérience de l'habitat participatif participe
à la volonté de la SERL de chercher l'innovation dans son
métier d'aménageur. Ainsi la SERL peut très bien, au titre
de l'expérimentation lancer une opération pilote sur un des
secteurs actuellement en cours d'aménagement.
2. L'habitat participatif, quelles conséquences pour le
métier d'aménageur ?
Un projet d'habitat participatif a donc pour
conséquence principale d'intégrer dès l'origine du projet
un groupe d'habitants. Ce caractère innovant est également un
élément primordial pour comprendre les difficultés de
développement de l'habitat participatif. En effet, en plaçant au
centre du projet l'habitant « celui-ci devient devient l'inconnu du projet
» (C.Devaux, 2015). Pour Stéphanie Golfouse, responsable
développement et patrimoine pour Rhône Saône Habitat,
l'expérience du Village Vertical a montré la
nécessité d'un processus d'acculturation de la part des
professionnels dans le suivi de ce type de montage.
89
Il induit des compétences professionnelles
supplémentaires notamment dans la gestion des groupes d'habitants. Avec
le développement de ce type d'habitat, on voit apparaître
l'émergence de professionnels spécialisés dans le montage
opérationnel d'habitat participatif. L'apparition de cette nouvelle
activité s'explique par la complexité des projets immobiliers
pour les non-initiés. L'accompagnateur est ainsi chargé de faire
l'interface entre l'aménageur et le groupe d'habitants. Les missions de
ces professionnels interviennent tout au long du processus de mise en place du
projet de la phase de conception du groupe d'habitants, on peut les
résumer de la façon suivante :
· Aide à la constitution du groupe, en mobilisant
son réseau dans l'apport de nouvelles personnes,
· Animer le groupe et participer à
l'amélioration de son fonctionnement,
· Réaliser le cadrage du projet en fixant le
calendrier ainsi que les priorités afin d'aider la prise de
décision,
· Être à l'interface entre les partenaires
publics et privés afin de favoriser la coordination,
· Réaliser le montage d'opération et
financier en lien avec le maître d'ouvrage,
· Favoriser la médiation entre le groupe
d'habitants et le maître d'oeuvre.
L'ensemble de ces professionnels sont regroupés depuis
2011, au sein de la RAHP (Réseau nationale des Acteurs professionnels de
l'Habitat Participatif), l'objectif étant de se structurer et de
profiter d'un retour d'expérience entre les acteurs afin de
développer les projets participatifs.
Il apparaît essentiel pour la SERL de se doter de cette
assistance dans la gestion d'un projet. En effet, ce professionnel permet de
créer une véritable interface entre l'aménageur et le
groupe d'habitants. De plus, l'accompagnateur amène au projet une
véritable expertise et des compétences dans l'ingénierie
participative.
Cette compétence fait bien souvent défaut dans
la mise en place de projets participatifs et explique pour partie la
durée très longue et l'éclatement de nombreux groupements.
Il faut néanmoins noter que même si ce métier se
développe de plus en plus et se structure par la mise en place d'un
réseau de professionnel, Les accompagnateurs bien souvent n'ont que
très peu d'expériences, avec pour la plupart un ou deux projets
livrés (voire aucun !). Ce manque de référence et le
caractère novateur et non structuré augmente le risque de ces
projets.
90
3. Des expériences infructueuses (à ce jour) en
matière d'habitat participatif
La SERL a eu des approches en matière d'habitat
participatif sur des opérations mais qui n'ont pas été au
bout de leurs ambitions. C'est au cours de ces expériences qu'il a
été décidé de la nécessité de cette
étude, afin de comprendre les caractéristiques de ces projets et
expliquer les échecs rencontrés.
· Projet Terra cités - ZAC de La
Duchère - Lyon / 2013
Dans le cadre de la consultation du lot 23 sur la ZAC de la
Duchère, un opérateur, Terra Cités, a proposé un
projet qui se rapproche de l'habitat participatif. Il s'agissait pour
l'opérateur de construire un bâtiment qui comportait des espaces
partagés, principalement la toiture terrasse. Parallèlement,
Terra Cités se fixait pour objectif de recruter les futurs habitants
groupés en SCIA, société qui s'engageait à
l'acquisition du bien via une procédure de VEFA (Vente en État
Futur d'Achèvement), c'est-à-dire une vente sur plan, avant la
fin de la construction.
L'équipe a atteint la phase 2 de la consultation, qui
est l'étape où 3, 4 équipes (tout dépend de la
procédure) sont sélectionnées et proposent une esquisse.
Terra-cités, après remise de sa proposition, a été
placé en liquidation judiciaire. Cette expérience a
confirmé la fragilité du secteur naissant de l'habitat
participatif.
· Projet Urban Coop - Terrain des Soeurs -
Villeurbanne / 2015
Dans le cadre de la consultation du lot 1-3 de
l'opération Terrain des Soeurs, l'opérateur Urban coop a atteint
la phase 2 en proposant un programme coopératif. Cette SCIC
(Société Coopérative d'Intérêt Collectif)
proposait une solution d'accès à la propriété en
garantissant des prix inférieurs d'achat. Afin d'obtenir des prix de
sortie plus bas que le marché, elle proposait notamment aux futurs
acquéreurs des appartements où les locataires réalisaient
les travaux de finitions eux-mêmes.
Cette équipe n'a pas été retenue pour
des raisons diverses, architecture : projet moins aboutit que les autres
candidatures... Néanmoins, cette offre a provoqué des
interrogations de la part de la SERL, notamment sur la manière d'aborder
ce type de projet, qui se revendique comme de l'habitat participatif.
· Initiative Jamel Debbouze pour l'habitat
et l'insertion professionnelle dans les quartiers / 2016
Dans le cadre du projet de La Duchère, la SERL en
temps qu'aménageur de la ZAC a été sollicité par
l'association Jamel Debbouze pour réaliser sur cette opération
une « initiative [qui] s'adresse aux habitants des quartiers
populaires qui sont exclus du marché du logement, du fait de leur
isolement et / ou d'une instabilité face à
l'emploi »50. Cette initiative
portée par l'État et la Caisse des dépôts vise
à produire de l'habitat participatif, afin de développer un
programme reproductible. À l'échelle de la ZAC le projet consiste
à la construction de 12 à 15 logements, mais le mode de
production des logements, le montage juridique ainsi que l'intégration
des habitants au processus de participation ne sont pas encore
définis.
Le travail réalisé dans le cadre de mon contrat
de professionnalisation va pouvoir permettre d'apporter des
éléments d'analyse et de réflexion sur cette initiative
qui est pour le moment encore assez floue.
POiNTS CLéS
L'HABITAT PARTICIPATIF ET LA SERL C'EST :
· LA POSSIBILITé DE S'ENGAGER DANS UNE
EXPéRIENCE INNOVANTE
· DES PROJETS SUSCEPTIBLES D'ACCUEILLIR DE L'HABITAT
PARTICIPATIF
· QUELQUES APPROCHES SUR LE SUJET QUI ONT MONTRé
· LA NéCESSITE D'UNE ADAPTATION DANS LA
MANIèRE DE MENER UN PROJET POUR CETTE RAISON
· PROPOSITION D'UN MODèLE DANS LA PARTIE C
91
50 Document interne à la SERL
C) PROPOSITION D'UN MODÈLE OPÉRATIONNEL POUR
DÉVELOPPER L'HABITAT PARTICIPATIF.
L
|
e modèle présenté ci-dessous est
l'aboutissement de l'étude réalisée sur l'habitat
participatif. La problématique de cette étude est, rappelons-la
:
|
|
Comment la SERL, acteur opérationnel de
l'aménagement, peut elle appréhender une forme innovante de
création de logement : l'habitat participatif ?
Cette problématique a structuré ce travail.
Nous avons ainsi donné une définition à ce mouvement, que
nous avons par la suite intégré au contexte de la
Métropole lyonnaise. L'objectif fixé au début de cette
étude était de dresser une stratégie pour la SERL en
matière de développement de l'habitat participatif. Pour ce faire
nous avons choisi de développer un modèle.
Ce modèle se base sur les problématiques
identifiées d'un projet en habitat participatif : un projet plus long,
plus risqué financièrement, plus instable et surtout un nouvel
acteur le groupe !
Au regard de cette analyse la SERL peut participer à
une opération d'habitat participatif à condition qu'elle respecte
les 3 points suivants.
1. Identifier la parcelle, dimensionner le projet, adapter son
planning
· Identifier une parcelle pouvant accueillir de
l'habitat participatif en début d'opération
Un projet d'habitat participatif, nous l'avons vu
précédemment, est plus long qu'un projet en accession classique,
on parle généralement d'une durée supérieure, entre
2 et 5 ans. Il est donc nécessaire pour la SERL, d'identifier une
parcelle pouvant accueillir un groupe d'habitants au début d'une
opération d'aménagement.
En effet, il est important de prendre en considération
ce délai supplémentaire pour éviter les risques de
dérapage à l'échelle de l'ensemble de l'opération.
Il est donc exclu de lancer un projet d'habitat participatif en fin
d'opération sur une parcelle non-identifiée et restant à
disposition.
L'exemple de Montpellier et du projet
MasCobado
Le projet MasCobado mené par la SERM
(Société d'Équipement de la Région
Montpelliéraine) est un bon exemple de démarche à suivre.
Sur la ZAC des Grisettes, l'aménageur a identifié une parcelle
pouvant accueillir de l'habitat participatif, celle-ci, trop petite pour une
opération de grande envergure a été mise à
disposition dès le lancement de la ZAC pour développer de
l'habitat participatif.
92
93
Dimensionner le projet
L'habitat participatif ne doit pas être
considéré comme un projet classique, sa dimension doit être
déterminée en nombre de foyers. Un projet d'habitat participatif
dans sa taille optimale doit se situer entre 15 et 25 adultes, car il permet de
regrouper des compétences variées, au-delà il est
surdimensionné et sa gestion devient trop complexe.
Pour la SERL, une opération de cette envergure n'est
pas à l'échelle des projets habituellement réalisés
par l'aménageur. Pour cette raison, nous proposons d'associer un
bailleur social, qui permet (entre autre) de mettre en place un projet de plus
grande ampleur
2. Associer un bailleur social au projet
Les bailleurs sociaux ont un rôle primordial à
jouer dans le développement de l'habitat participatif. Ces organismes
ont conscience de la place qu'ils ont dans ce processus et des avantages de ce
type d'opération. Depuis quelques années la plupart des projets
qui se développent associent bailleur social et groupe d'habitants. Les
avantages sont multiples.
Permettre un projet d'une plus grande
dimension
Nous venons de le voir, l'habitat participatif ne permet pas
la création de nombreux logements. Or, pour un aménageur, il est
important de développer des projets d'une bonne envergure. Associer un
bailleur social permet ainsi de développer un bâtiment de plus
grande ampleur. On peut ainsi mettre en place une partie réservée
au groupe d'habitants et une autre partie de l'édifice à des
logements sociaux. Ce type de montage qui associe logement social et habitat
participatif se développe de plus en plus.
L'exemple de Lyon et du projet Village
Vertical
Le projet Vertical est un bon exemple de ce type de montage.
En effet, il associe un groupe d'habitant et RSH, SA coopérative d'HLM
qui ont livré un bâtiment de 38 logements, le Jardin de Jules, qui
comprend 24 logements en accession sociale, 4 en résidence sociale jeune
et 10 en coopérative d'habitants (Village Vertical)
·
94
Stabiliser et sécuriser l'opération
auprès des partenaires
En accord avec le groupe, le bailleur social peut s'engager
à reprendre à son compte les logements destinés au groupe
d'habitants, en cas d'échec ou de dissolution.
Ce montage sécurise l'opération pour :
· Les banques : qui vont financer une opération
classique avec de la vente en VEFA (Vente en État Futur
d'Achèvement),
· L'aménageur : Le projet aboutira quoi qu'il
arrive. En cas de défaillance du groupe, le bailleur reprend l'immeuble
à son compte.
· Les habitants : Ils ont leur financement et ne
supportent pas les responsabilités du chantier.
L'exemple de Montpellier et du projet
MasCobado
Le groupe s'est chargé de la maîtrise d'ouvrage de
conception avec l'architecte, futurs propriétaires et locataires
confondus.
Une fois les plans terminés, au moment du
dépôt du permis de construire, la maîtrise d'ouvrage a
été transférée au bailleur qui s'est chargé
des travaux
Il a pris les responsabilités et a revendu via une VEFA
aux futurs propriétaires et loue aux locataires les appartements.
· Diminuer les coûts
Réaliser une opération en compagnie d'un bailleur
social permet des économies d'échelle. Une opération d'une
dizaine de logements seulement peut, en effet, s'avérer très
coûteuse pour le groupe d'habitants.
De plus, les futurs habitants sous plafonds de ressources
peuvent grâce à ce montage bénéficier des conditions
avantageuses des opérations de logements sociaux51.
· Permettre que des ménages à bas
revenus participent au projet ; permettre la mixité
sociale
51 Accompagner les projets d'habitat
coopératif et participatif. Union sociale pour l'habitat. Février
2011.
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En intégrant un bailleur social au montage de ce type
d'opération on permet à des ménages, dans le cadre de
l'accession sociale de venir s'intégrer à ce type de projet. Une
mixité va également se créer entre les habitants des
logements participatifs et ceux des logements sociaux.
En revanche, à moins d'obtenir une dérogation,
le bailleur ne peut pas identifier les ménages en amont de la
définition d'un programme locatif, puisque cela consisterait en un
non-respect des règles d'attribution.
3. Adapter ses procédures
· S'entourer d'un accompagnateur-projet en
habitat participatif
Au vu de la complexité, d'un projet participatif, il
apparaît nécessaire de faire appel à un accompagnateur de
groupes. Comme nous avons pu le voir précédemment,
l'accompagnement de groupes est un métier qui ne s'improvise pas et qui
fait appel à de multiples compétences. Il est nécessaire
de s'entourer d'acteurs professionnels, aussi pour le montage des projets que
pour la promotion des valeurs de l'habitat participatif.
Le domaine d'intervention est double :
· La SERL, peut faire appel à un accompagnateur
pour qu'il assure une mission d'assistance tout au long de l'opération
et ainsi faire le lien entre l'aménageur, le groupe d'habitants et le
bailleur social.
· La SERL doit imposer lors de la consultation que le
groupe soit appuyé d'un accompagnateur. En effet, là aussi
l'accompagnateur assure le rôle de liens. Il permet également
d'assurer le rôle de modérateur dans le groupe et ainsi
prévenir dans la mesure du possible les conflits.
· Adapter son règlement de
consultation au groupe d'habitants
Enfin, la SERL doit s'adapter à l'introduction du
groupe dans sa manière de gérer un projet. Même si dans ce
modèle, nous préconisons une association bailleur social / groupe
d'habitants, ce qui limite l'interaction entre les habitants et la SERL,
rôle assumé par le bailleur.
En effet, un projet d'habitat participatif ne peut se mener
comme un projet classique. La SERL doit donc adapter son règlement de
consultation si elle décide de mener un projet participatif.
L'assistance d'un accompagnateur, sachant sur le sujet, est important puisqu'il
va permettre de fixer les attentes et le règlement de la
consultation.
L'introduction du groupe d'habitants dans un projet vient
sensiblement modifier la manière dont la SERL mène ses projets.
Voilà pourquoi il est important pour cet aménageur de s'entourer
de professionnels de l'habitat participatif, afin de mener une
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consultation dans laquelle l'aménageur, le bailleur et le
groupe d'habitants retrouvent leurs intérêts.
L'exemple de Lille, Appel à projet en habitat
participatif.
Lors de cet appel à projet lancé en 2012 en
partenariat entre la ville de Lille et le bailleur social, Lille
Métropole Habitat, il était fortement recommandé de faire
appel à un assistant à maitrise d'ouvrage (AMO)
spécialisée dans l'habitat participatif. Le le retour
d'expérience tend à démontrer que l'intervention d'un
professionnel contribue à raccourcir les délais et permet au
groupe de se structure52.
POiNTS CLéS
L'HABITAT PARTICIPATIF ET LA SERL C'EST :
· LA POSSIBILITé DE S'ENGAGER DANS UNE
EXPéRIENCE INNOVANTE MAIS
· À CONDITION DE RESPECTER LE MODèLE
SUIVANT
1- IDENTIFIER LA PARCELLE, DIMENSIONNER LE PROJET, ADAPTER SON
PLANNING
POURQUOI ?
· HABITAT PARTICIPATIF, LES PROJETS SONT PLUS LONGS
· HABITAT PARTICIPATIF, LE PROJET DOIT êTRE ENTRE 15
ET 25 ADULTES
2- ASSOCIER UN BAILLEUR SOCIAL AU PROJET
POURQUOI ?
· PERMET DE DéVELOPPER UN PROJET D'UNE DIMENSION
PLUS IMPORTANTE
· STABILISE ET SéCURISE L'OPéRATION
AUPRèS DES PARTENAIRES
· PERMET DE RéDUIRE LES COUTS
· PERMET QUE DES MéNAGES À BAS REVENUS
PARTICIPENT AU PROJET
3- ADAPTER SES PROCéDURES
· S'ENTOURER D'UN ACCOMPAGNATEUR DE PROJET EN HABITAT
PARTICIPATIF
· ADAPTER SON RèGLEMENT DE CONSULTATION
52 CAUE DU NORD - Habitat participatif à Lille. 2016.
CAUE DU NORD - Habitat participatif à Lille. [ONLINE] Available at:
http://www.caue-nord.com/index.php/component/k2/551-habitat-participatif-a-lille.
[Accessed 16 avril 2016].
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