45
CONCLUSION
C
omme nous venons de le voir, l'habitat participatif est un
mouvement qui prend de l'ampleur en France. À l'origine cantonnée
à un cercle d'initiés issus du militantisme, cette forme de
logement gagne aujourd'hui du terrain. La France semble aujourd'hui
emboîter le pas aux pays étrangers qui depuis de nombreuses
années ont su développer ce modèle basé sur le
partage et la volonté de s'impliquer dans la conception de son logement.
Ce mouvement d'institutionnalisation est accompagné par une prise de
conscience des politiques de l'intérêt de guider le
développement de l'habitat participatif. En légiférant sur
ce modèle, la loi ALUR vient donner un cadre juridique à
l'habitat participatif. Elle vient également légitimer cette
forme d'habitat auprès des groupes d'habitants, mais surtout
auprès des acteurs institutionnels et financiers de la construction. Cet
intérêt de plus en plus fort des acteurs du développement
de la ville est la conséquence directe de cette étude. En effet,
comme nous allons le voir dans la partie suivante, la SERL, aménageur
depuis plus de 50 ans de la métropole Lyonnaise, dans une volonté
perpétuelle d'innover dans ses projets urbains, souhaite comprendre ce
type de montage. C'est donc pour cette raison quelle a souhaité cette
étude sur l'habitat participatif. C'est pourquoi nous
développerons cette seconde partie en parallèle, le rôle de
la SERL et le cadre géographique sur lequel elle intervient, avant de
nous interroger sur la place de l'habitat participatif dans la métropole
Lyonnaise. A l'issue de cette seconde partie, nous pourrons dresser des
hypothèses sur le potentiel développement de l'habitat
participatif sur la métropole Lyonnaise.
46
II) LA SERL ET LA MÉTROPOLE LYONNAISE, DEUX
ACTEURS INSTITUTIONNELS À LA RECHERCHE
D'INNOVATIONS EN MATIÈRE D'OFFRE DE LOGEMENT.
A
|
vec la volonté d'être proche des habitants et de
développer des projets en lien avec le développement durable, la
SERL cherche continuellement à
|
|
innover dans la manière d'appréhender ses
projets urbains. C'est ainsi qu'elle a su développer à son corps
de métier - la maîtrise d'ouvrage - des compétences
supplémentaires qui viennent compléter l'offre que peut apporter
la SERL dans la gestion de ses projets. Cette volonté d'innover justifie
le lien entre la SERL et l'habitat participatif et donc la pertinence de cette
étude. La SERL est également indissociable de son territoire
d'action, la Métropole Lyonnaise.
En effet depuis près de soixante ans, la SERL rend
opérationnels les projets de la Métropole de Lyon. La
présente partie a pour objectif de comprendre, comment la SERL et la
Métropole Lyonnaise pourraient intégrer dans leurs projets, de
l'habitat participatif ?
Pour répondre à cette question nous avons
divisé notre travail en trois parties. En premier lieu, il convient de
comprendre comment la SERL appréhende ses projets. Cette étape
passe par la définition des caractéristiques des montages
opérationnels qu'elle développe. Ce qui sous-entend de
définir les étapes d'un projet, ainsi que la notion de risque en
aménagement. Nous le verrons, cette notion est particulièrement
importante et nous permettra de faire la liaison avec l'évolution du
métier d'aménageur et la mise en concurrence par les
décideurs des projets.
La seconde partie sera consacrée à la politique
de la Métropole de Lyon en matière de logements. Travail qui se
conclura par le développement d'une vision prospective, afin de voir
où peut se situer l'habitat participatif dans cette politique.
Ainsi, dans la troisième partie de ce chapitre, nous
analyserons la place de l'habitat participatif sur le territoire. Ce chapitre
se base en grande partie sur des retours d'expériences, ainsi que sur
des entretiens menés tout au long de cette étude et fait le lien
avec le dernier chapitre consacré à la stratégie à
adopter en matière développement de l'habitat participatif.
A) LA SERL, UN AMÉNAGEUR QUI INNOVE
DANS SA GESTION DE PROJET 1. Étude sur les caractéristiques de la
SERL
L
|
a SERL est une SEM (Société d'Économie
Mixte) d'aménagement. À ce titre, elle est soumise aux
dispositions du livre II du code de commerce et aux
|
|
articles L. 1521-1 à L 1523-3 du code
général des collectivités territoriales (Sevino, 2015).
Elle intervient dans un contexte économique particulier,
l'économie mixte qui est « la traduction institutionnelle
d'une des caractéristiques essentielles de la plupart des
économies modernes [et se présente] comme une troisième
voie entre la domination du marché et celle de la modération
» (G.Durand, 1995). À ce titre elle permet à une
collectivité territoriale d'associer lors d'une opération
d'aménagement des personnes privées et « remplace la
confrontation par une logique de coopération et de travail en commun
» (J-D Lafay, 1992). La mise en place d'une société
d'économie mixte doit être justifiée par
l'intérêt général et donc être «
dictée par des circonstances socio-économiques
particulières afin que cette intervention ne porte pas atteinte au
principe de la liberté du commerce et de l'industrie
»24. La mise en place d'une structure de ce type ne peut donc
être justifiée qu'en raison d'une défaillance du secteur
privé dans un domaine d'intervention.
La SERL a été créée en 1957 avec
cette volonté d'assister les collectivités tout au long d'un
projet « qu'il s'agisse de la définition des enjeux, des objectifs
et des outils qu'il conviendra de mettre en oeuvre, sans oublier la
réalisation ou encore la gestion d'équipement ou de site
»25. Elle intervient sur un territoire particulier : celui de
la Métropole Lyonnaise. Cas unique dans le fonctionnement institutionnel
français, « Lyon est la seule Métropole assumant la
quasi-totalité des compétences territoriales possibles sur
l'ensemble de son territoire urbain. » (G.F. Dumont, 2013). C'est dans ce
contexte métropolitain qu'évolue depuis 50 ans la SERL, se
voulant le trait d'union entre le privé et le public. L'organisation
territoriale se retrouve dans la structure capitalistique de la SERL. Son
statut de SEM, lui procure un actionnariat particulier composé
majoritairement de structure publique et se répartit de la façon
suivante :
24 Les sociétés d'économie
mixte locales (SEML) | Collectivités locales. 2016. Les
sociétés d'économie mixte locales (SEML) |
Collectivités locales. [ONLINE] Disponible sur:
http://www.collectivites-locales.gouv.fr/societes-deconomie-mixte-locales-seml.
[Accès le 04 April 2016].
47
25 Document interne édité par la SERL, concernant
les missions et l'historique de cet aménageur.
5%
7%
4%
18%
16%
Actionnariat de la SERL
50%
Grand Lyon la métropole
Caisse des dépôts et des
consignations
Caisse d'épargne Rhônes-Alpes
Lyonnaise de Banque
CCI Lyon
Autres (OPAC, SAFIDI, SFIG, DEXIA É)
48
Figure 14: Actionnariat de la SERL. Source : Rapport
d'activité 2016
Ce maître d'ouvrage pilote majoritairement des ZAC aux
caractéristiques multiples et complexes : centralité urbaine,
développement économique, immobilier d'entreprises et services.
On la retrouve dans des projets de renouvellement urbain majeur : la ZAC des
Minguettes à Vénissieux, le centre ville de Vaulx-en-Velin,
l'emblématique projet de la Duchère, des références
fortes en aménagement : ZAC Gratte-ciel (Villeurbanne), ZAC des
Girondins (Lyon 7), qui permet à la SERL d'évoluer comme acteur
majeur de l'aménagement sur le territoire métropolitain
lyonnais.
Les caractéristiques des projets de la SERL.
Lorsqu'une collectivité identifie un besoin en
matière d'aménagement, elle peut mobiliser différents
outils. La SERL a la caractéristique d'avoir développé et
de maîtriser ces différents modes opératoires de passation
de contrat avec ses clients qui sont :
· La concession d'aménagement
La SERL va assurer la maîtrise d'ouvrage des
équipements et travaux du projet urbain, ainsi que les missions
intrinsèques à son aboutissement. Nous développerons ce
mode d'opération dans une partie suivante.
· L'assistance à maîtrise d'ouvrage
Dans ce mode opératoire la SERL est prestataire de
service et intervient pour assister son client, qu'il soit public ou
privé, dans l'étude, la réalisation d'une opération
d'aménagement ou une construction. Le recours à l'AMO est
particulièrement utilisé dans le cadre de mission ponctuelle
complexe ne pouvant être assurée par le maître d'ouvrage,
qui va ainsi avoir recours à un tiers.
·
49
Le mandat de travaux
Dans ce processus la collectivité reste maître
d'ouvrage du projet, elle va seulement déléguer une partie de la
réalisation du projet. Par exemple dans le cadre d'une ZAC elle peut
mandater une société, dans notre cas SERL, pour réaliser
un équipement public. Contrairement à la concession il n'y a
aucun processus de délégation, la personne publique reste
maître de son projet 26.
La SERL se démarque depuis de nombreuses années
par sa capacité à innover et sa manière
d'appréhender les projets urbains. En effet depuis 2007, la SERL a mis
en place 4 filiales avec pour objectif d'intervenir sur l'ensemble des domaines
de l'aménagement :
· SERL Aménagement : coeur de métier de la
SERL, elle assure les fonctions d'aménageur dans les grands projets
urbains et assure la promotion du développement métropolitain
durable. Ces missions concernent aussi bien les missions d'aménagement
de renouvellement urbain, de construction et superstructures, de
développement économique ainsi que d'ingénierie
foncière.
· SERL Énergies : chargé du
développement du photovoltaïque, cette filiale a pour objectif de
faciliter l'implantation de centrales photovoltaïques dans ses projets.
· SERL Immo2 : a pour fonction la gestion
immobilière d'opérations telles que les villages d'entreprises ou
pôles de services aux entreprises.
· SERL Services : est en charge de la gestion au
quotidien et des services aux entreprises, dans le cadre de la maintenance
technique des bâtiments et des services aux entreprises.
2. Les différentes étapes et les
caractéristiques économiques d'un contrat de concession
Comme nous venons de le voir, la SERL intervient à la
fois comme aménageur urbain, mais également dans la
réalisation d'équipements. Aujourd'hui, lorsqu'elle construit des
équipements, ce sont principalement des équipements publics, type
superstructure culturelle, sportive, hôpital, EHPAD et groupement
scolaire. La SERL a notamment réalisé dans ce cadre le
Musée des Confluences.
Elle n'intervient pas dans la conception de logements
privés. En effet, aujourd'hui l'offre en matière de construction
privée est suffisante sur la métropole Lyonnaise. Une
intervention de la SERL dans ce domaine irait à l'encontre du principe
directeur
26 Ministère du logement et de l'égalité.
Loi ALUR : Les conventions de mandat d'aménagement. [en
ligne].Territoire.gouv.
http://www.territoires.gouv.fr/IMG/pdf/ALUR_fiche_convention_de_mandat.pdf.(Pa
ge consultée le 9/03/2016)
de l'économie mixte : la défaillance du secteur
privé dans un domaine. Pour cette raison nous avons choisi de nous
concentrer sur le cas de la concession d'aménagement et de ne pas
étudier la SERL comme maître d'ouvrage de projets
privés.
Pour cet aménageur, la concession représentait
en 2015, 60 % de ses réalisations 27, qui sont à la
fois des grandes opérations de renouvellement urbain mais
également le réaménagement de quartiers de ville. Il va
donc falloir comprendre comment intégrer un montage de type habitat
participatif dans une concession d'aménagement. Pour ce faire il faut
analyser les conséquences ainsi que l'ingénierie qui devra
nécessairement être mobilisée pour développer ce
type de projet. Avant de passer à cette étape il est essentiel de
bien comprendre le processus d'une concession d'aménagement.
Cette forme de montage va définir la relation
contractuelle entre l'aménageur et la collectivité. Elle
intervient dans les cas où la collectivité renonce à une
intervention en régie directe et décide de concéder la
réalisation d'une opération.
1. La phase d'étude du
projet
La première étape du projet est menée
par la collectivité et concerne la définition des
caractéristiques de l'opération avec la réalisation des
études préalables, ainsi que la définition du projet et la
mixité attendue. Cette phase comprend également l'étude de
faisabilité de la concession d'aménagement, ainsi que la
procédure de mise en concurrence et la méthodologie de choix du
candidat. On parle à ce stade de l'établissement du dossier de
création qui sera le document de base pour la mise en place de
l'étape suivante de mise en concurrence.
2. La mise en concurrence
Depuis 2005, les directives européennes obligent la
mise en concurrence des aménageurs avant la signature du contrat de
concession. L'aménageur va alors passer par une phase de
sélection avec définition d'un projet, méthodologie,
estimation financière et planning, qui seront soumis au choix de la
collectivité. La définition de ce projet se fait à partir
du dossier de création établie par la collectivité.
L'aménageur va reprendre les éléments du projet en
effectuant une analyse plus poussée mettant en oeuvre des
éléments de programmation de logement.
50
27 Rapport d'activités, SERL 2015.
51
3. La mise en place du contrat de
concession
Une fois la décision prise de la part de la
collectivité, un contrat de concession va alors être passé
entre l'aménageur et la collectivité à partir du programme
proposé et enrichie lors de la phase d'appel d'offre. Il devra
comprendre :
· Les missions confiées à
l'aménageur
· Les modalités d'acquisition du foncier par
l'aménageur (notamment les possibilités de recours à
l'expropriation et à l'utilité publique)
· Le programme des équipements publics à
réaliser
· Les modalités de réalisation du Programme
des Espaces Publics (PEP)
· Les conditions administratives et financières (le
bilan) de réalisation du projet
· Les délais de réalisation
4. La réalisation du projet
urbain
Une fois la signature du contrat de concession
l'aménageur va piloter la réalisation du projet urbain. Lors de
la réalisation de ce projet, plusieurs missions vont se superposer et
s'enchaîner durant l'ensemble du processus de l'opération.
4.1 Procédures d'urbanisme : le dossier de
réalisation
Le dossier de réalisation reprend les
éléments présentés par l'aménageur lors de
la procédure de l'appel d'offre. En effet, il s'agit d'une adaptation du
mémoire technique avec mise à jour des éléments en
fonction de l'évolution du projet et va comprendre :
Le programme des équipements publics à
réaliser dans la zone, Le programme global des constructions
à réaliser dans la zone,
Les modalités prévisionnelles de
financement, échelonnées dans le temps,
Les modifications à apporter éventuellement
à l'étude d'impact.
52
4.2 Les acquisitions foncières
Lors de la mise en place du traité de concession,
l'aménageur s'engage à acquérir l'ensemble de l'emprise
foncière de l'opération, le domaine public ainsi que le domaine
privé. Cette procédure peut être plus ou moins longue et
dépend en grande partie de la procédure choisie à
l'origine du projet et notamment la mise en place ou non d'une procédure
de DUP (Déclaration d'Utilité Publique).
4.3 Les missions opérationnelles
En raison de la taille des opérations, les phases de
développement vont se faire par lot, qui sont des divisions du
périmètre total de l'opération. Sur chacun de ces lots
seront réalisées des opérations qui le plus souvent se
divisent de la manière suivante :
· La réalisation des études d'avant projet de
conception des espaces publics.
· La désignation de l'ensemble des prestataires,
· La réalisation des travaux de démolition et
de dépollution des terrains,
· La consultation de l'opérateur commercial,
· La consultation opérateurs pour la
réalisation des logements et vente de ces emprises
· La réalisation des espaces publics 5.
La clôture de l'opération
Une fois les aménagements réalisés,
l'aménageur va liquider et clôturer son opération ce qui
passe par plusieurs étapes :
· Remise des ouvrages et revente des équipements
aux collectivités dans les conditions fixées par le contrat,
· Rétrocessions foncières,
· Bilan de clôture et liquidation comptable.
53
3. La question de la gestion financière d'un projet
d'aménagement
L'évolution juridique de 2005 en plus d'avoir
introduit l'obligation de mise en concurrence des aménageurs lors d'une
procédure de concession, a fait évoluer la notion de risque dans
le projet. Auparavant, la collectivité portait quasiment l'ensemble des
risques financiers du projet. Aujourd'hui c'est l'aménageur qui va
assumer ces risques financiers, les modalités étant
prévues lors de l'établissement du contrat de concession entre
l'aménageur et la collectivité. Échelonné dans le
temps, c'est le bilan d'opération qui va permettre le suivi financier du
projet. Année par année les dépenses et recettes de
l'opération sont mises à jour en fonction de la mobilisation des
financements nécessaires à la poursuite du projet ainsi que les
frais financiers associés à l'opération. Ce bilan fait
l'objet d'une publication au CRAC, (Compte Rendu Annuel à la
Collectivité) qui permet un suivi de la part de la maîtrise
d'ouvrage. Le bilan d'opération est l'un des éléments le
plus important pour l'aménageur, qui doit bien veiller à son
suivi. En effet, à l'issue de l'opération un partage du solde,
qu'il soit négatif ou positif, a lieu entre l'aménageur et la
collectivité, d'où la nécessité de faire une
estimation pertinente (montant de l'investissement en début
d'opération) et de réaliser un suivi rigoureux tout au long de
celle-ci. Les éléments du bilan sont mis à jour
annuellement et font régulièrement l'objet de discussion entre
l'aménageur et la ville. Les projets urbains étant des
opérations très longues et soumis à des aléas
importants ont introduit à ce bilan la notion de risque.
54
1. Les éléments d'un bilan
d'opération
Figure 15: Bilan d'un aménageur. Réalisation
personnelle
2. La notion de risque dans une opération
d'aménagement
Depuis 2005, lorsque la mise en place d'un traité de
concession est décidée, on intègre la notion de risques
liés aux aléas d'une opération d'aménagement. On
parle ainsi de marge pour risque. Il s'agit ici de définir le potentiel
d'occurrence sur ces risques afin de déterminer la somme qu'on va
bloquer dans cette catégorie. Si le risque se produit,
l'aménageur va pouvoir puiser dans cette ressource, sinon elle est
conservée. Ces risques sont partagés entre l'aménageur et
la ville et sont définis dans ce traité qui se présente de
la manière suivante :
NOMENCLATURE DES RISQUES
Risques liés aux sols
·
Réalisation de fouilles archéologiques
· Mauvaise qualité géotechnique du sol
· Pollution du sol
Risques liés aux
· Montant des
acquisitions plus élevé que prévu au
acquisitions foncières bilan
· Acquisitions foncières plus longues que
prévu
Risques liés aux
· Montant des
études plus élevé que prévu
études générales
Risques liés aux
·
Nécessite d'amener ou de renforcer les réseaux
réseaux
Risques liés aux
· Montant des
études plus élevé que prévu à
travaux prestations égales
55
Commercialisation
· Montant de la
charge foncière moins élevé que prévu
· Non atteinte de la SDP prévue
· Rythme de commercialisation plus faible que
prévu
Risques liés aux frais
·
Évolution des taux d'intérêts
financiers
Figure 16 : Nomenclatures des risques. Réalisation
personnelle. Source : SERL, 2014
56
Le traité de concession n'est pas un
élément figé, il est susceptible d'évoluer de
nombreuses fois au cours de l'avancée du projet. Cependant ces
évolutions ne doivent pas remettre en cause le projet urbain
défini au préalable. Il est donc particulièrement
important pour la SERL d'identifier les risques liés à un projet
urbain dans ces éléments de programmation. L'implication d'un
programme d'habitat participatif au sein d'un projet urbain de plus grande
envergure n'échappe pas à cette règle. C'est pour cette
raison que nous allons intégrer dans la partie consacrée aux
conséquences de l'intégration d'un groupe d'habitants dans un
projet urbain des éléments sur les risques liés à
ce type de montage opérationnel (Partie II-B). L'objectif consistera
à dresser l'ensemble des éléments de réflexion sur
le risque potentiel d'intégrer de l'habitat participatif dans un projet
urbain.
3. Le partage du solde de
l'opération
Depuis 2005, les directives européennes, en plus
d'avoir introduit la notion de risque dans un projet, ont fait évoluer
le partage du solde d'une opération. A l'issue de celle-ci est
effectué un partage du solde d'une opération suivant les
modalités suivantes :
Figure 17: Partage du solde dans une
opération d'aménagement. Réalisation personnelle. Source :
SERL, 2014
C'est dans ce cadre qu'évolue actuellement la SERL
lors de ses missions d'aménagement. L'aménageur est essentiel au
bon suivi d'un projet urbain, de sa capacité à optimiser
l'enchaînement des procédures, à veiller à la
coordination des acteurs en place ainsi qu'à un suivi financier
rigoureux dépend la réussite finale d'une opération
d'aménagement. La procédure dans laquelle évolue la SERL
est complexe et induit la maîtrise d'une ingénierie du projet
très technique.
Par son organisation la SERL se démarque par sa
capacité à innover dans ses projets urbains. Elle a la
volonté de ne pas être seulement investisseur mais
également producteur et service de la ville.
C'est dans ce processus qu'intervient cette étude sur
l'habitat participatif. Comme nous avons pu le voir précédemment,
les opérations immobilières en habitat
57
participatif restent pour le moment très minoritaires
en France. Cependant, la SERL a été confrontée sur
plusieurs opérations à des candidatures de groupes d'habitants
qui souhaitaient développer un projet participatif. L'absence de
référence pour le moment sur ce sujet, a rendu difficile
l'analyse de ces propositions. L'objectif de cette étude n'est pas
à très court terme pour la SERL de lancer un projet en habitat
participatif mais d'être « sachant » sur le sujet, afin
d'appréhender au mieux une éventuelle candidature d'un groupe
d'habitants sur une opération urbaine menée par elle-même.
La partie présente était indispensable à notre
étude sur l'habitat participatif. En effet, pour savoir comment la SERL
peut appréhender cette forme de création de logement, il faut
nécessairement comprendre le fonctionnement de cet aménageur.
Comme nous avons pu le voir, cet aménageur intervient dans un cadre
très formalisé. Sa structure en économie mixte lui
confère des responsabilités importantes et fixe la recherche de
l'intérêt général comme élément
directeur de sa réflexion. Les projets menés sont très
longs et le risque est un élément déterminant dans le
processus de mise en place d'un projet, d'autant plus que les montants
financiers engagés sont colossaux. Il est donc important pour
l'aménageur de mesurer de la manière la plus précise
possible les risques qu'il va prendre dans son projet. La partie suivante a
pour objet d'expliquer les conséquences de l'introduction du groupe
d'habitants dans le montage opérationnel. Il s'agit là d'avoir la
vision la plus claire et précise possible en se plaçant dans un
cadre théorique afin d'anticiper au mieux les conséquences de
l'intégration d'un projet d'habitat participatif au sein d'un projet
mené classiquement par la SERL. Cette partie est le fruit de nombreux
échanges avec des professionnels de l'aménagement qui sont
intervenus sur des opérations d'habitat participatif ou qui projettent
de le faire, elle intervient également à l'issue de
participations à des réunions et à une journée
thématique consacrée à ce sujet et organisée par la
SCET (Société Centrale pour l'Équipement du Territoire
28).29
28 La société centrale pour
l'équipement du territoire est une structure créée par la
caisse des dépôts en 1957 et anime le réseau des structures
spécialisées dans l'économie mixte.
29 L'ensemble des réunions font l'objet d'un
compte rendu disponibles en annexe.
58
POiNTS CLéS
LA SERL :
· éVOLUE DANS LE CADRE DE L'éCONOMIE MIXTE.
INTERVIENT EN CAS DE DéFAILLANCE DU SECTEUR PRIVé
· MAJORITAIREMENT :
- OPéRATIONS CONCéDéES (ZAC GRATTE-CIEL,
ZAC LA DUCHèRE,)
- OPéRATIONS CONSTRUCTIONS ET SUPERSTRUCTURES
(MUSéE DES CONFLUENCES, CENTRE UNIVERSITAIRE, SIèGE
RéGION RHôNE ALPES)
· OPéRATIONS CONCéDéES MAJORITAIREMENT
PAR LE GRAND LYON, ACTIONNAIRE à 50% DE LA STRUCTURE
ÉVOLUTIONS :
· DEPUIS 2005, MISES-EN CONCURRENCE ET éVOLUTIONS DU
VOLET FINANCIER
· NéCESSITE DE S'ADAPTER à LA COMMANDE DU
CLIENT
L'HABITAT PARTICIPATIF PEUT êTRE UNE DEMANDE DE LA
MéTROPOLE DONC LA SERL DOIT MAîTRISER CE MODèLE
· NéCESSITE D'INNOVER PAR RAPPORT à LA
CONCURRENCE
L'HABITAT PARTICIPATIF PEUT êTRE UNE SOURCE
D'INNOVATION DONC LA SERL DOIT MAîTRISER CE MODèLE
· LA SERL DOIT éGALEMENT éVALUER
PRéCISéMENT LA NOTION DE RISQUE D'UN PROJET
· LE RISQUE VA INFLUENCER LE BILAN D'AMéNAGEMENT DE
L'OPéRATION
CETTE NOTION DE RISQUE, LA SERL DOIT êTRE CAPABLE DE
LE MESURER DANS LE CADRE D'UN PROJET EN HABITAT PARTICIPATIF
B) LA SERL, UN
AMÉNAGEUR INTIMEMENT LIÉ À UN TERRITOIRE, LA
MÉTROPOLE LYONNAISE
1. La Métropole Lyonnaise, une institution en mouvance
Figure 18 : Territoire de la Métropole du
Grand Lyon :
http://data.grandlyon.com/utiliser-smart-data/
Réalisation personnelle
L
|
a Métropole de Lyon est née le 1er
janvier 2015,
|
|
cette collectivité territoriale
unique en France est le résultat de la fusion de la
Communauté Urbaine de Lyon et du Conseil général du
Rhône, elle se compose de 59 communes.
Ce changement d'échelle est la conséquence de
la loi MAPAM
(Modernisation de l'Action
Publique territoriale et
d'Affirmation des
Métropoles). Dotée d'une clause de
compétence générale,
la
Métropole de Lyon règle par délibération
toutes les affaires d'intérêt métropolitain.
59
Depuis le 1er Janvier 2005, la Métropole a
élargi le champ de ses compétences, elle est ainsi en charge des
5 grandes compétences suivantes :
· Développement économique
· Éducation, culture et loisirs
· Solidarités
· Cadre de vie
· Gestion au quotidien
60
Quelles conséquences pour la politique
d'aménagement ?
En matière d'aménagement territorial,
l'évolution vers la Métropole Lyonnaise élargie à
la fois le territoire d'intervention et les moyens à dispositions pour
cette collectivité territoriale. Selon Gérard Collomb,
sénateur, Maire de Lyon et Président de la Métropole, dans
les prochaines années un « plan pluriannuel d'investissement,
prévoit 3,5 milliards d'euros pour financer 1175 projets, qui va ainsi
permettre à ce territoire de continuer à se transformer
»30.
Le président de la Métropole, place
l'aménagement du territoire au coeur de la stratégie
économique de cette collectivité. La fusion de la
Communauté urbaine et du Conseil général réunie
deux compétences, « hier la Communauté Urbaine était
chargée de créer des emplois, mais c'était le Conseil
Général qui suivait les personnes les plus
éloignées de l'emploi. Réunir les deux compétences
nous permet de rapprocher le monde économique et monde de l'insertion
»31. G.Collomb souhaite ainsi faire de ce territoire la «
Métropole de l'innovation sociale ».
Cet objectif passe par un renforcement des politiques en
matière d'action sur les quartiers paupérisés « pour
résorber la fracture spatiale, qui est au coeur de la fracture spatiale
». C'est pour cette raison qu'après les opérations
réalisées sur les quartiers de la Duchère, Mermoz,
Vaux-en-Velin, Venissieux, la Métropole de Lyon va poursuivre sa
politique de renouvellement urbain.
Dans le cadre du NPNRU (Nouveau Programme National pour la
Rénovation Urbaine), 14 sites ont d'ores et déjà
été identifiés par l'ANRU (Agence Nationale de
Renouvellement Urbain) et bénéficieront des fonds
débloqués dans le cadre de ce programme.
La SERL, en temps qu'aménageur de la Métropole
Lyonnaise jouera un rôle déterminant dans ce processus. La fusion
de la Communauté Urbaine et du Grand Lyon a eu en effet pour
conséquence, une évolution dans la composition de l'actionnariat
de la SERL, la Métropole est désormais actionnaire à 50%
de la SERL.
Plus que jamais, dans ce cadre et dans un contexte où
la concurrence est de plus en plus importante, la SERL se doit de
répondre et/ou d'anticiper les besoins de la Métropole dans les
futurs projets urbains de ce territoire.
30 A.L, Décembre 2015, Vers une Métropole de
l'innovation sociale, Urbanisme, l'individu créateur de ville,
Métropole de Lyon, 55.
31 Idem.
61
2. La Métropole de Lyon, vers un modèle «
Bottom-Up » ?
Il est aujourd'hui difficile de dire quelle stratégie
sera décidée par la Métropole de Lyon dans les prochaines
années. Néanmoins, au regard des articles étudiés
et des rencontres réalisées tout au long de ce travail, une
volonté semble se mettre en place : renforcer l'intégration de
l'habitant dans le processus de conception de la ville.
Cette stratégie se rapproche de la vision «
Bottom-Up ». Cette logique s'oppose à la conception « Top-Down
», il s'agit d'un concept qui renvoie « aux dispositifs de type
participatif » ou « chacun « apporte une partie fondamentale de
l'édifice qu'elle cherche à produire » 32. Cette
intégration de l'habitant est mobilisée par la Métropole
de Lyon depuis de nombreuses années, à travers notamment des
réunions publiques et de la concertation. La Métropole lyonnaise
souhaite renforcer ce processus de participation des habitants. Pour Michel le
Faou33, Vice-président de la Métropole de Lyon, cette
évolution doit être portée par les acteurs politiques et
opérationnels de l'aménagement, selon lui « il ne faut pas
avoir peur de ces transitions mais les prendre à bras-le-corps.
»
Cette analyse est renforcée par les conclusions de la
36è rencontre des agences d'urbanisme qui a eu lieu à
Lyon en Octobre 2015 et qui avait pour thème, « l'individu,
créateur de ville ». À travers cette rencontre
organisée par la FNAU (Fédération Nationale des Agences
d'Urbanisme) le constat est sans appel, l'intégration des habitants
transforme les métiers de l'aménagement. Ces évolutions
aussi minoritaires et peu visibles soient-elles, interpellent les élus
et tous les professionnels. Les besoins sont là, son expression prend de
l'ampleur, les pratiques s'en trouvent modifiées. Pour Jean Paul
Delevoye34« les citoyens ne veulent plus obéir mais
adhérer et il faut susciter en eux la gourmandise du futur ».
On retrouve cette volonté aussi bien à
l'échelle de la ville qu'à l'échelle de son logement. De
nombreux acteurs de l'immobilier s'interrogent notamment sur le futur de
l'habitation. La Métropole de Lyon à l'issu d'un travail de
prospective via une grande enquête auprès de la population
lyonnaise a livré ses conclusions lors de l'atelier « Désirs
d'habiter et modèles économiques ». Pour la
collectivité à l'échelle
32 Muriel Frisch MCF Sciences de l'éducation -
Didactique des disciplines et didactique professionnelle-12 septembre 08
33 Adjoint au maire de Lyon et
vice-président de la Métropole de Lyon, président de
l'Agence d'urbanisme de l'aire métropolitaine Lyonnaise
34 Président du conseil économique, social et
environnemental
62
de ce territoire les enjeux sont « d'assurer une
réponse au vieillissement de la population, favoriser la mixité
sociale, tout en s'ajustant aux attentes des habitants, à celle des
élus locaux et des acteurs de la construction »35.
L'habitat participatif, est un bon outil pour favoriser la
mixité sociale et générationnelle, elle répond
également à la volonté des élus de proposer un
modèle qui vient intégrer les habitants à la conception de
la ville. La Métropole de Lyon en se positionnant sur ce point annonce
son ambition d'innover sur son modèle de conception urbaine.
Nous allons le voir dans la partie suivante l'idée de
développer l'habitat participatif sur la Métropole de Lyon est
une stratégie réaliste étant donnée les
caractéristiques de ce territoire.
3. La SERL, une structure qui s'adapte aux évolutions
de la Métropole de Lyon
La SERL depuis le projet de la Duchère jusqu'à
l'aménagement de la ZAC Gratte-ciel en passant par le musée des
Confluences a toujours répondu aux volontés de son donneur
d'ordre la Métropole de Lyon. Il est donc nécessaire pour notre
structure de s'interroger sur la volonté de la Métropole de
placer l'habitant au coeur du processus urbain. On peut bien sûr se dire
que cette velléité n'est qu'un effet d'annonce, mais les discours
tenus ainsi que les actions engagées sur différentes
opérations de la Métropole de Lyon nous poussent à croire
en un engagement fort dans les prochaines années.
La SERL en 2013, a engagé une étude sur la
concertation urbaine dans les projets urbains, les conclusions de cette
démarche interne montraient déjà l'importance d'un
développement de cette pratique. L'analyse faite aujourd'hui
démontre la même nécessité.
Il y a de grande chance pour que dans un futur proche, la
SERL s'engage sur un projet participatif, que se soit en raison d'une demande
de la Métropole ou bien une volonté de la SERL. En effet par son
caractère participatif, cet habitat est un outil d'une stratégie
plus globale de « Bottom-up », vers quoi souhaite tendre la
Métropole. De plus, nous allons le voir dans la partie suivante ce
territoire réuni tout les ingrédients pour voir émerger de
nombreux projets de ce type dans les années à venir.
35 Thierry Roche, Décembre 2015, Désirs
d'habiter et modèles économiques, Urbanisme, l'individu
créateur de ville, Métropole de Lyon, 55.
63
POiNTS CLéS
LA MéTROPOLE DE LYON, C'EST :
· UNE INSTITUTION EN MOUVEMENT
· UNE STRATéGIE BASéE SUR LE
DéVELOPPEMENT DE L'INTéGRATION DES HABITANTS AU PROCESSUS DE
CONCEPTION DE LA VILLE
· DE NOMBREUX PROJETS DANS LES ANNéES à
VENIR. L'HABITAT PARTICIPATIF
· UN MODE DE PRODUCTION DU LOGEMENT QUI INTèGRE LES
HABITANTS
· DONC POTENTIELLEMENT UN AXE DE STRATéGIE DE
DéVELOPPEMENT POUR LA MéTROPOLE LYONNAISE POUR LA SERL
· LA NéCESSITé DE S'ADAPTER AUX
STRATéGIES DE LA MéTROPOLE
64
C) LA MÉTROPOLE LYONNAISE, UN TERRITOIRE FERTILE POUR LE
DÉVELOPPEMENT DE L'HABITAT PARTICIPATIF ?
1. La Métropole Lyonnaise, territoire d'une
expérience emblématique en matière d'habitat participatif,
le village vertical
L
|
e Village Vertical est à l'échelle lyonnaise et
nationale un projet emblématique de l'habitat participatif. En effet, ce
projet est novateur, il est le premier qui a
|
|
développé le modèle de la
coopérative en France et il a la particularité d'intégrer
une SA coopérative d'HLM, Rhône Saône Habitat, dans son
montage. La médiatisation très importante de ce projet contribue
également à présenter le Village Vertical comme une
référence sur le plan national.
Le projet du Village Vertical
Ce projet débute en 2005, comme souvent il naît
de la volonté d'un groupe d'habitants de développer une forme
innovante de logement. Très vite le groupe noue un partenariat avec
l'association Lyonnaise, Habicoop, qui promeut depuis 2005 le
développement de l'habitat participatif (voir partie suivante).
Habicoop, va offrir ses services gratuitement au titre du caractère
expérimental de la démarche, elle accompagnera le groupe tout au
long du processus. En 2007 le groupe s'associe avec RSH dans l'idée de
développer une coopérative d'habitation. Ce premier contact s'est
fait de manière très informel avec un entretien entre le groupe
alors constitué et le directeur général de la structure
Benoît Tracol. RSH a décidé de se lancer dans cette
aventure pour le coté innovant du projet sans forcément
être à la base spécialiste de l'habitat participatif.
À ce stade, le groupe n'avait encore aucun projet il a
donc fallu le mettre en place. Avec l'aide d'Habicoop et de RSH, le groupe a
identifié un terrain susceptible de pouvoir accueillir le village dans
la ZAC de la maison neuve à Villeurbanne. L'accès à ce
foncier a pu aboutir uniquement grâce à la ville de Villeurbanne
et du Grand Lyon qui ont mis à disposition du groupe un terrain au prix
du logement social qui à l'origine était fléché
pour de la promotion privée.
65
|
Le développement du projet a duré 7 ans entre
la constitution du groupe et la livraison du bâtiment. Cette durée
très longue explique notamment la rotation très importante des
personnes qui habitent dans le village vertical, en effet du groupe originel il
ne reste qu'une seule personne. Cette rotation s'explique également par
la complexité du projet et son caractère novateur. L'absence de
cadre législatif et de projet similaire a obligé la mise en place
d'une structure juridique assez complexe qui a évolué au fur et
à mesure des difficultés rencontrées.
|
Figure 19 : Chronologie V.V. Source:
RSH
|
|
Le montage du Village Vertical
Figure 20 : Montage du jardin de Jules .
Réalisation personnelle
L'association entre RSH et l'association du Village Vertical
a pour conséquence un montage particulier. En effet, l'opération
comporte 2 maîtres d'ouvrage, RSH pour les 24 logements en accession
sociale et le village vertical pour les 14 logements de la coopérative,
le tout formant le Jardin de Jules, nom donné à
l'opération. Le village vertical est structuré en SAS,
(société par actions simplifiée), les habitants ne sont
pas propriétaires de leurs logements mais locataires auprès de
l'association. À ce titre, ils payent chaque mois une redevance, qui
correspond au remboursement du
prêt, plus une participation aux charges de gestions.
Pour devenir locataire du logement il faut être membre de la
société, en entrant dans le capital, investissement que l'on
récupère en quittant celui-ci. Afin de mettre en place cette
structure, c'est l'association qui effectue le prêt pour la construction
des logements, montage qui permet à des personnes aux revenus plus
modestes de devenir propriétaire. L'inconvénient de ce
modèle, c'est la difficulté pour une banque à garantir ce
prêt.
Devant les difficultés rencontrées par le
groupe, c'est RSH qui a effectué le portage financier jusqu'à
l'obtention du prêt PLS par la coopérative d'habitants (Juin
2013). Prêt locatif social qui a pu être obtenu grâce
à l'introduction d'un plafond de revenu pour les futurs locataires. Fait
rarissime, RSH est garant du village vertical pour les 50 prochaines
années. En cas de défaillance de paiement d'un des locataires, le
bailleur devient propriétaire du logement. À noter dans ce
montage une participation de la caisse des dépôts et consignations
via l'obtention d'un prêt PLA-I, en raison des 4 logements
étudiants du village vertical.
Figure 21 : La garantie d'emprunt du jardin de
Jules. Réalisation personnelle
Le bâtiment
Figure 22 : Le Jardin de
Jules.
Habicoop.fr
66
|
Figure 24 : Espaces partagés.
Présentation SCET.2015
|
|
67
Le bâtiment est un immeuble unique de 38 logements, la
partie Ouest est réservée à l'accession sociale, la partie
Est au Village Vertical. Extérieurement, à la demande de RSH
cette division est invisible et partage des prestations communes : un ascenseur
commun, un sous-sol commun, une chaufferie bois-gaz commune.
Figure 23 : Organisation du bâtiment.
Présentation SCET 2015
Côté Village Vertical, chaque ménage
dispose d'espaces privatifs importants, clé de la réussite d'un
projet d'habitat participatif. Les « villageois » partagent une salle
commune en rez-de-chaussée, une buanderie et 4 chambres d'amis
destinées à accueillir ponctuellement, voire à servir de
local d'activité. Parmi les 14 logements du Village Vertical, 4 sont des
résidences sociales, construites via un bail emphytéotique de 50
ans et animées par AILOJ, association qui s'occupe du logement de jeune
en difficulté.
Le bâtiment réalisé représente une
surface habitable (SHAB) de 2752 m2 dont 1741 m2 pour les 24
logements en accession sociale et 1011 m2 pour les 14 logements du
Village Vertical. Au total le prix revient global de l'opération est de
6 250 000 € HT soit 2 270 € HT par M2 SHAB. A noter un
coût du terrain inférieur au prix du marché de 200 €
HT / m2 SP, grâce à une subvention Grand Lyon de 50
€ HT / m2 pour le Village36.
Bilan et retour
d'expérience
Le retour d'expérience est très variable selon
les acteurs. En ce qui concerne les habitants, l'expérience semble
très positive, pour le moment l'ensemble des personnes du groupement
habitent encore dans le Village Vertical. En revanche, l'exposition
médiatique très importante ainsi que les demandes de rencontres
conséquente, ont obligé le groupement à dorénavant
refuser toutes les sollicitations. Néanmoins l'association garde un
contact privilégié avec Habicoop et ses membres participent
régulièrement à des rendez-vous organisés par
l'association.
Pour Habicoop la réussite est totale, puisqu'avec ce
projet abouti de coopératives elle se positionne comme un acteur majeur
(voir par la suite).
Pour RSH cette expérience est mitigée. Elle est
très positive professionnellement parlant, dans la manière de
gérer un groupe et également dans l'aventure humaine. Cependant,
l'investissement horaire, 2 réunions par mois pendants 5 ans, sans
compter le temps passé à la gestion du projet fait que RSH ne
souhaite pas renouveler l'expérience sous ce format. De plus,
l'engagement financier très important ainsi que la prise de risque dans
le montage de la part du bailleur sont également des
éléments qui justifient la réflexion de la part de RSH
à s'engager dans le futur sur ce modèle.
Malgré des réticences, RSH est aujourd'hui
convaincu du futur et de la nécessité pour les bailleurs de
s'investir dans le développement de l'habitat participatif, vecteur
important du développement de la mixité sociale. C'est à
ce titre que RSH est engagé dans un groupe de réflexion à
l'échelle nationale de bailleurs pour le développement de
l'habitat participatif. Malgré tout selon ce bailleur l'habitat
participatif ne se décrète pas, ce mode d'habiter ne peut pas
correspondre à tout le monde et obéit à des convictions
fortes de partage et de vivre ensemble.
À ce jour, RSH intervient sur le programme de
rénovation d'un immeuble de 5 logements en habitat participatif, la
Gargouse (Lyon 7ème) en garantie financière en cas de
défaillance éventuelle d'un des habitants. L'aspect financier est
selon RSH
68
36 Données Rhône Saône Habitat.
Présentation SCET. 12/2015
69
l'enjeu majeur du développement de ce type d'habitat, qui
peine à trouver des garanties financières, en raison du
caractère novateur de ces projets.
2. L'influence d'Habicoop sur le développement de
l'habitat participatif à Lyon
Le challenge le plus important pour favoriser le
développement de l'Habitat participatif, c'est la
nécessité d'acculturer les populations à ce modèle
si particulier. Comme nous avons pu le voir tout au long de cette étude
le modèle de l'habitat participatif apporte des changements importants
dans la notion de propriété qui au premier abord semble
être diamétralement opposé à la vision classique de
l'habitat. Ce processus de sensibilisation au modèle de l'habitat
participatif, l'association Habicoop l'a entrepris tout d'abord à Lyon
auprès des citoyens puis à une échelle nationale en
entreprenant une action de lobbying auprès des pouvoirs politiques.
L'association Habicoop naît en 2005 de l'association de
plusieurs membres issues du monde de l'économie sociale et solidaire, de
la politique et de l'architecture, qui à l'issue de visites de
coopératives habitantes en Allemagne et au Québec décident
de développer ce mouvement en France37. L'association a en
premier lieu travaillé sur la sensibilisation des personnes à ce
modèle par l'organisation d'ateliers sur la définition de
l'habitat participatif, ateliers qu'elle continue d'organiser très
régulièrement sur la Métropole Lyonnaise.
Parallèlement, l'association a rencontré le groupe du
Village-Verticale et en juin 2006, un partenariat se crée pour effectuer
une mission d'accompagnement du projet. Le Village Vertical est ainsi devenu le
projet pilote, avec lequel s'est construit le montage juridique, financier et
partenarial dans une logique de reproductibilité (voir partie
précédente). Aujourd'hui l'association se place comme
accompagnateur de projet en s'inspirant de ce qui se fait à
l'étranger et plus particulièrement au Québec.
L'association souhaite se placer comme Groupe Ressource Territoriale avec pour
missions38 :
· Ressources habitants, en mettant en commun des
documents de recherches et en mettant en relation des porteurs de projets et
des habitants afin de favoriser la constitution de groupes en habitat
coopératif.
· Ressources professionnelles, permettre la
mutualisation des compétences et des outils d'accompagnement entre les
membres du GRT afin de proposer des missions d'assistance.
· Ressources recherches, participer à des groupes
de travail dans la rédaction et la diffusion de documents sur l'habitat
participatif. Effectuer de la diffusion auprès des collectivités
et professionnels de l'aménagement.
37 Site de l'association :
Habicoop.fr
38 Missiones issus des objectifs listés par l'association
Parasol, GRT
Ouest. Parasol35.org
70
Le projet du Village Vertical a permis à l'association
de légitimer son rôle et en fait aujourd'hui un acteur majeur du
développement de l'habitat participatif à Lyon comme sur le
territoire national. En effet, l'association est un acteur majeur du lobbying
auprès de l'État (C.Devaux, 2015), qui s'est
concrétisé par l'adoption de statuts juridiques propre à
l'habitat participatif dans la loi ALUR. Cette action est le fruit d'un travail
de prospective entamé en 2008, qui a mis en lumière « la
possibilité de développer ce modèle, mais qui
nécessitait des changements législatifs puis
réglementaires » (Lyon, réunion publique). Pendant 5 ans
l'association a développé son action auprès des
gouvernements successifs, publiant dans les revues spécialisées
et utilisant largement les réseaux sociaux (C.Devaux, 2015) afin de
faire connaître leur mouvement. Le Village Vertical a sans nul doute eu
une portée très importante dans la diffusion et la connaissance
de l'habitat participatif. En effet, cette coopérative, la
première en France est une vitrine pour l'association Habicoop qui lui a
permis également une légitimité forte sur ce sujet,
où peu de professionnels se sont pour le moment imposés.
Comme nous venons le voir, le rôle d'Habicoop est
primordial dans le développement de l'habitat participatif à
l'échelle de la Métropole. En effet, l'organisation
régulière de réunions d'informations participant à
l'acculturation des populations ainsi que l'action de lobbying auprès
des politiciens pour faire entrer dans le droit français le statut de
coopérative d'habitants ont permis à cette association
d'être identifiée comme acteur majeur de l'habitat participatif.
Ce constat est particulièrement vrai à l'échelle de Lyon,
où l'ensemble des projets d'habitat participatif en cours est suivi par
Habicoop. Cette légitimité, l'association la doit en grande
partie au Village Vertical et à ces retombées médiatiques
qui fait de l'association un acteur essentiel au développement
éventuel de l'habitat participatif à Lyon.
71
3. Quel(s) avenir(s) pour l'habitat participatif sur le
territoire métropolitain ?
Avec la mise en place du Village Vertical, un engouement fort
aurait pu être créé sur la Métropole de Lyon. En
effet, les retombées médiatiques particulièrement
importantes ainsi que le travail de terrain réalisé par le
secteur associatif ont engendré les ingrédients d'une
popularisation du mouvement. Cependant, comme nous allons le voir dans cette
partie la réalité est relativement différente.
Un engagement politique à deux
vitesses
La position de la Métropole du Grand Lyon depuis
l'émergence du projet du Village Vertical est assez ambivalente. En
effet, on a à la fois le sentiment que la collectivité
désire s'impliquer dans le processus de réflexion autour du
développement de l'habitat participatif et dans le même temps on
constate qu'elle ne souhaite pas s'engager dans la phase opérationnelle
de ces projets. À partir d'entretiens formels et informels ainsi que de
participations à des rencontres sur le sujet, il semblerait que cette
position tiraillée trouve son explication dans la gestion de
l'après Village Vertical.
La métropole de Lyon s'est engagée dans divers
organisations afin de promouvoir le développement de l'habitat
participatif. Depuis 2010, la métropole de Lyon est membre du
Réseau National des Collectivités pour l'Habitat Participatif :
groupement qui s'est engagé dans la constitution de « cet outil
opérationnel et engagé pour faire de l'habitat participatif une
composante des politiques publiques, mais aussi un levier de lobbying
39È. C'est au titre de cette participation que la Métropole
de Lyon a participé à la réflexion autour du cadre
juridique de l'habitat participatif qui a abouti à l'adoption de la loi
ALUR.
La Métropole de Lyon est une des rares
collectivités à avoir inscrit à son PLH son ambition de
développer l'habitat participatif dans une logique d'innovation pour le
logement aidé40.
La Métropole de Lyon a également mené une
réflexion importante autour d'un projet resté aujourd'hui sans
suite. L'ambition était de créer un modèle pour ensuite
l'étendre afin de pouvoir créer du logement participatif. Cet
outil opérationnel, inscrit au PLH du Grand Lyon, était
basé sur le modèle suisse afin de créer une
faîtière en mettant en place un fond d'investissement permettant
de venir en appui des groupements. Un travail a été
effectué avec la caisse des dépôts, la région et
trois
39 Charte d'orientation du Réseau National.
Novembre 2010.
40 Cette action est introduite dans la fiche d'action
n°13 du PLH du Grand Lyon. Disponible sur :
http://www.grandlyon.com/fileadmin/user
upload/media/pdf/habitat/plh/20110404 gl plh t2 progdacti on.pdf
72
fondations, fondation Abbé Pierre, Macif et Fondation
de France. Le modèle évoqué était de permettre
à cette société d'investir dans le logement privé
diffus pour réhabiliter des immeubles en lien avec des
coopératives qui occuperaient ces logements. La mise en place de cette
structure est demeurée sans suite, faute d'un portage politique et de
sources de financement insuffisantes.
De l'avis de nombreux acteurs de l'habitat participatif
Lyonnais, l'expérience d'un projet participatif dans le quartier de
Confluence marque un tournant dans la stratégie politique de la
Métropole de Lyon. À la suite du projet du Village Vertical, un
autre groupe se monte sur Confluence, la collectivité est alors d'accord
pour se lancer dans ce programme, mais émet des réserves suite
à l'expérience du Village Vertical. La collectivité
souhaite d'emblée que le groupement s'associe avec un bailleur social,
afin notamment d'avoir une garantie financière, puisque le bailleur va
alors s'engager à racheter le logement en cas de défaillance du
groupement.
La suite est assez floue ce qui rend difficile d'affirmer
connaître la cause exacte de l'échec de ce groupement.
D'après une étude menée par M.Sirieix, plusieurs raisons
peuvent expliquer l'échec du groupement. Pour un des coopérateurs
c'est une « action malhonnête d'un des partenaires » qui
explique l'échec du projet. Pour une autre source c'est le «
caractère trop amateur du projet qui a conduit à l'arrêt
des négociations », enfin certains pointent « une arnaque et
le groupe s'est fait avoir »41. Toujours est-il que le
groupement a fini par éclater et l'opération n'a jamais vu le
jour.
Cette mauvaise expérience marque pour beaucoup la fin
de la volonté de la municipalité de s'engager de manière
offensive dans ce type de projet42. La posture du Grand Lyon est
aujourd'hui de répondre aux groupes intéressés, pour le
moment la ville n'est pas dans une logique d'appel à projet comme le
font Grenoble, Paris ou Lille...
À partir du moment où un groupe sollicite le
Grand Lyon, la collectivité répond et oriente vers
différents acteurs de l'habitat participatif. Son objectif n'est pas
pour le moment de flécher des fonciers susceptibles d'être mis
à disposition d'un groupe. Cette absence de stratégie forte se
retrouve également dans les moyens mis en place en faveur du
développement de l'habitat participatif. En effet, ils sont aujourd'hui
assez faibles, voire quasi-inexistants, il n'y a d'ailleurs aucune personne qui
soit en charge exclusivement de définir une stratégie et de
développer ce secteur.
41 Sirieix Marion. Le mouvement Lyonnais de
l'habitat coopératif, un nouvel acteur du changement social ? Soutenu en
septembre 2012 à l'Institut lumière Lyon 2.
42 Analyse de M.Chanal, chargée de mission habitat
Grand Lyon, voir compte rendu de son entretien en annexe et confirmé par
le travail de M.Sirieix.
73
Cartographie des projets à l'échelle de la
Métropole
Figure 25 : Carte des projets et initiatives en habitat
participatif à l'échelle de la métropole Lyonnaise.
Réalisation personnelle.
Projet aboutit
1 - Le Village Vertical
Année
emménagement
Surface
2015
1 011 m2 surface habitable
Nombre de logements 14
Montage juridique Coopérative
Cout de construction 1 335 € M2
SHAB
Projets en développements
Septembre 2017
2 - Chamarel
Année
d'emménagement
Surface /
Nombre de logements 16
Montage juridique Coopérative
Cout de construction /
3 - La Gargousse
Surface /
Nombre de logements 6
74
Le projet Chamarel propose un habitat assez unique en France,
il s'agit ici de la première coopérative d'habitants pour
personnes vieillissantes. L'objectif de cette coopérative est de
permettre aux habitants de vieillir ensemble, sur la base de la
solidarité. Ce groupement vient de poser la première pierre d'un
bâtiment entièrement écologique.
Montage juridique Coopérative
Cout de construction /
Le projet de la Gargousse est situé au coeur du
quartier de la Guillotière (Lyon 7). Le groupement est en phase
d'acquisition du bâtiment. Il s'agit d'un immeuble à
rénover qui appartient à la ville de Lyon. Le collectif de 4
personnes deviendra propriétaire via un bail emphytéotique de 70
ans.
4- Les choux lents
|
Année
d'emménagement
|
2017
|
Surface /
Nombre de logements 7
Montage juridique SCIA
Cout de construction /
Le projet des choux lents se situe à Saint Germain en
Mont D'or, le groupement a investi dans une maison bourgeoise et une grange
qu'elle partage. Actuellement le site est en travaux mais une partie des
habitants ont déjà investi les lieux.
/
5- Groupe du 4 mars
Année
d'emménagement
Surface /
Nombre de logements 13
Montage juridique SCIA
Cout de construction /
75
Groupe situé à la Croix-Rousse qui utilise un
montage intéressant. Ils ont fait le choix de monter le projet avec
Alliade-Habitat, Entreprise Sociale pour l'Habitat. Une signature de contrat
d'étude a été mise en place sous la forme d'une VEFA
participative. Le groupement avance très vite et devrait entamer
très prochainement la construction du bâtiment.
76
Projets qui ont échoué
La liste ci-dessous est non-exhaustive, elle fait état
des projets qui n'ont pas abouti sur le territoire Métropolitain. Les
raisons ne sont pas toujours connues, mais dans l'ensemble des cas, un
échec a engendré l'explosion du groupe.
6- Projet de Confluence
Comme nous avons pu le voir précédemment dans
ce cas, les raisons de l'échec sont multiples, groupe débutant,
refus politique, action malhonnête... Le groupe n'a pas souhaité
continuer ce projet.
7- Projet Gratte-ciel
Le groupement HaCoNovi s'est dit intéressé par
un projet sur la ZAC Gratte-Ciel, d'après l'association un « refus
politique a poussé le groupe à abandonner cette option
È.
8- Projet Croix Haute
Ce groupe de 8 foyers a décidé d'abandonner ses
recherches, faute d'opportunité dans le 4ème
arrondissement, le groupe a été dissout.
On constate à travers les projets d'habitat
participatif en développement sur la Métropole Lyonnaise qu'ils
sont pour le moment peu nombreux et de tailles assez modestes, pas plus de 20
logements. En revanche, on observe une diversité dans la forme, le type,
les valeurs de ces résidences, ce qui témoigne des multiples
possibilités d'initiatives en matière d'habitat participatif.
77
POiNTS CLéS
L'HABITAT PARTICIPATIF À LYON, C'EST :
· AVANT TOUT L'EXPéRIENCE DU VILLAGE VERTICAL,
PREMIèRE COOPéRATIVE EN FRANCE
· HABICOOP, ASSOCIATION QUI PROMEUT L'HABITAT
COOPéRATIF ET AIDE LES GROUPES DANS LE DéVELOPPEMENT DE
PROJETS
· UNE POLITIQUE AMBIVALENTE DE LA PART DE LA
MéTROPOLE
- UNE INSCRIPTION DE L'HABITAT PARTICIPATIF À LA
STRATéGIE DU PLH, UN INVESTISSEMENT DANS LE RHNP - MAIS PAS DE POLITIQUE
VOLONTARISTE
POURQUOI ?
· IL SEMBLE QUE DES EXPéRIENCES AVORTéES ONT
DONNé UNE MAUVAISE RéPUTATION AU MOUVEMENT DE L'HABITAT
PARTICIPATIF ALORS QUE
· TRAVAIL D'ACCULTURATION TRèS IMPORTANT DE LA PART
D'HABICOOP
· PROJETS EN COURS ET GROUPES FORMéS SUR LE
TERRITOIRE
| 
