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Les suites économiques, écologiques et structurelles de la crise sanitaire sur le marché immobilier: actifs de bureau, de logement, de commerce et de logistique en Europepar Esteban Rodriguez-Gongora Institut supérieur de gestion - Master Finance 2021 |
Partie VI : Modèle conceptuelHypothèses 33 Esteban Rodriguez-Gongora esteban.rodriguez-gongora@isg.fr Méthodologie Mon sujet est relativement complexe et demande des connaissances spécifiques au secteur et au marché de l'immobilier dont seuls les acteurs ont connaissance. C'est pour cela que les deux principales sources de connaissances de mon mémoire sont les articles spécialisés qui sont explicitement écris par des professionnels et des acteurs du marché ainsi que les comptes rendus d'interviews que j'ai mené auprès d'experts ayant corrigés et complétés ceux-ci. En effet, le sujet que j'ai décidé de traiter est précisément : « Les suites économiques, écologiques et structurelles de la crise sanitaire sur le marché immobilier : actifs de bureau, de logement, de commerce et de logistique en Europe. » Comme dit en Introduction, le secteur immobilier est un milieu complexe qu'il est important de définir par son rôle, ses acteurs et ses enjeux. La grande spécificité de mon sujet, c'est que l'analyse temporel par rapport à un évènement qui n'est finalement pas totalement terminé : la crise sanitaire. De plus, l'objectif est de faire un constat de ses conséquences à l'instant « T » mais aussi d'anticiper l'évolution des choses pour les années à venir, et ce pour chaque typologie d'actif. C'est donc un sujet qui impose d'avoir des connaissances spécifiques du marché et surtout une bonne expérience dans le secteur de l'immobilier. A titre d'exemple, l'un de mes interviewés, Albert Malaquin, s'est servi de son expérience, de ses connaissances et de son réseau pour fonder sa propre société « ALFA Patrimoine ». En effet, ayant compris que le marché périphérique d'Ile de France allait continuer à grossir avec une augmentation significative des prix, ALFA Patrimoine a été créé afin de conseiller des investisseurs institutionnels sur comment orienter leur axe d'investissement. Afin d'avoir une interview qui permet de répondre concrètement aux questions qui englobe tout le sujet, j'ai donc interviewé 3 personnalités spécialisées dans le secteur de l'immobilier avec des profils différents. En effet, le socle de l'expérience est une base commune nécessaire pour répondre aux questions, mais il était aussi important que les profils soient différents afin que certaines idées puissent potentiellement se compléter ou se confronter. J'ai décidé de construire mes interviews autour de questions ouvertes et modulables afin de m'adapter à mes interlocuteurs et avoir un champ de réponses plus élevé que dans un questionnaire fixe. On appelle ça l'étude qualitative. A la différence de l'étude quantitative, l'étude qualitative est une méthode qui permet d'analyser et comprendre des phénomènes, des comportements de groupe, des faits ou des sujets. Cette méthode permet de récolter et d'analyser plusieurs éléments : l'avis, l'attitude, les sentiments, les représentations de la personne interrogée. L'objectif n'est pas d'obtenir une quantité importante de données, mais d'obtenir des données de fond (de qualité !). Cette méthode de recherche descriptive se concentre sur des 34 Esteban Rodriguez-Gongora esteban.rodriguez-gongora@isg.fr interprétations, des expériences et leur signification, ce qui entre parfaitement dans le cadre de mon sujet. En conséquence, les entretiens que j'ai menés se basent sur un « questionnaire » offrant des réponses ouvertes à mes interlocuteurs. Il servira à vérifier des hypothèses, contredire certains points et à en faire émerger de nouvelles.
(Interviews trouvables en annexe) 1) Pouvez-vous vous présentez s'il vous plait ? Pour commercer, cette question permet à mon interlocuteur de se présenter à travers différentes variables comme son nom, son âge, son poste actuel et son parcours. Cette question permet de légitimer la réponse de l'interviewé. Comme dit précédemment, ce sujet repose sur des connaissances fondamentales et spécifiques au secteur de l'immobilier. En effet, le sujet ne peut pas être traité par un échantillon de personnes n'ayant aucune connaissance du secteur. Par conséquent, savoir que l'interviewé à un poste à enjeux et une longue carrière derrière lui donne confiance et légitime l'entièreté de ses réponses. Dans ce mémoire, l'analyse des comptes rendus ainsi que le résultat synthétisé des questions seront mises en avant dans la partie Résultats. En revanche, pour la clarté de l'exposé et afin d'introduire directement les interviewés, le compte rendu de la question 1 apparaitra ici. Compte rendu Question 1 : - Ismail Mejri : « Je suis Ismail Mejri. Je suis depuis à peu près 2 ans Data Analyst dans l'équipe recherche stratégie de AEW qui, je rappelle, est un Asset Manager parisien spécialisé dans l'immobilier. Je travaille sur plusieurs thématiques, je pense qu'on va pouvoir les aborder un peu plus précisément par la suite. » - Cyril Hoyaux : « Bonjour, je m'appelle Cyril Hoyaux. Mon parcours a été entièrement dédié à l'immobilier depuis ma 3e année d'université au cours de laquelle j'ai effectué un stage en expertise immobilière dans le cabinet qui s'appelait à l'époque le Bourdet (qui est devenu après CBRE) et ils m'ont par la suite gardé en temps partiel pendant ma 4ème et 5ème année d'études, jusqu'à mon service militaire. Par la suite, je suis resté dans le secteur de l'immobilier en ayant évolué dans des postes divers. Mon parcours :
J'ai beaucoup pour Morgan Stanley qui m'ont proposé de les rejoindre pour développer l'activité financement structuration de financements immobiliers en France [depuis cette période 2005 j'ai toujours continué dans la structuration de financements]. 35 Esteban Rodriguez-Gongora esteban.rodriguez-gongora@isg.fr Aujourd'hui, je dirige l'activité de fonds de dettes chez AEW qui est principalement un Investment & Asset manager mais qui a souhaité se diversifier il y a une dizaine d'années vers cette activité de dettes qui relève plus de ce que l'on appelle le comparer à l'écoute et donc dans l'investissement en fonds. » - Albert Malaquin : « Bonjour, je suis Albert Malaquin. Je suis diplômé d'un Master en aménagement et urbanisme Sciences Po suivi d'un parcours d'expert immobilier et de conseil immobilier d'abord chez Arthur puis chez ICAD en début de carrière. J'ai par la suite eu une expérience très opérationnelle en tant que directeur général d'Altarea pendant 8 ans. Depuis 3 ans, j'ai repris le cabinet d'expertise immobilière le cabinet Malaquin crée par mon père et j'ai créé la société ALFA Patrimoine spécialisé en conseil d'investissement immobilier. Je suis donc aujourd'hui revenu à mes premières amours d'expert immobilier et je conseil principalement des grands investisseurs institutionnels tournés sur la classe d'actifs logement. »
Cette question est très importante car pour savoir où l'on va, il faut savoir d'où l'on vient. Si la crise Covid n'est pas encore totalement terminée, il y a bien un avant crise avec des tendances de marché huissières et d'autres baissières. C'est important de savoir comment chaque marché se comportait avant la crise car cela permet de faire des comparatifs. Comme je l'ai dit, les profils que j'ai interrogés sont tous spécialistes mais sont aussi hétéroclites. Leurs yeux ne sont pas forcément rivés sur les mêmes choses et cette question le montre bien. La pertinence de cette question réside dans son côté expérience. En effet, le mot utilisé dans la question est « ressenti ». Ce mot signifie bien qu'au-delà de décrire une situation actuellement chiffrée, mes interlocuteurs me parlent aussi de leurs sentiments par rapport aux marchés et, à ce moment-là, comment ils les voyaient évolués. 36 Esteban Rodriguez-Gongora esteban.rodriguez-gongora@isg.fr A mes yeux, cette question est très importante car elle est réellement le point de démarrage pour le reste de l'interview car c'est ici que les interviewés commencent à concrètement décrire le marché et ses complexités.
Cette question est très importante et ce pour plusieurs raisons. 37 Esteban Rodriguez-Gongora esteban.rodriguez-gongora@isg.fr Tout d'abord, elle permet de poursuivre le travail historique autour de la thématique Covid. En effet, si le marché a pu subir dans son histoire de nombreux chocs exogènes (Crises économiques et politiques), il n'avait jamais subi un arrêt total dû à une pandémie. Il est donc essentiel, après avoir compris le rythme du marché Post-Covid, grâce aux questions précédentes, de savoir comment celui-ci a réagi à chaud au début de la crise et out au long de celle-ci. La question, étant assez complète, permet aussi de rentrer dans le détail en comprenant quelle typologie a été le plus durement touché et celle qui a le mieux résister. Cette question permet donc (i) de comprendre comment le marché immobilier réagit face à une situation qu'il ne connait pas, (ii) d'avoir des explications comparatives face à des situations qu'il a vécues (Crise des Subprimes, Brexit ...), (iii) quelle typologie a pu se développer pendant la crise et (iv) celle qui est tombé aux oubliettes. 6bis) Qu'en est-il du marché du commerce ? La question 6bis a été posée uniquement à Albert Malaquin. Albert Malaquin est la dernière personne que j'ai interviewé dans l'ordre chronologique. Il est donc intéressant de noter que les réponses que j'avais eu de mes deux premiers interlocuteurs m'ont influencé dans ma façon d'interviewé M. Malquin. En effet, la façon dont avait répondu Albert à la question était très générique ce qui m'a permis de bien comprendre l'attitude de l'ensemble des acteurs immobiliers dans leur ensemble. Cependant, sachant que min axe de thèse s'orientait vers la fragilité du marché du commerce pendant la crise sanitaire avait été confirmé par Cyril et Ismail lors des deux premières interviews, je voulais, à travers cette question, qu'elle soit confirmée une dernière fois en obtenant plus de détails sur les causes de cet effondrement. 7) Aujourd'hui, dans cette période « post-crise sanitaire », comment le marché se comporte t'-il ? Cette question est extrêmement importante. En effet, après avoir fait une rétrospective des évènements post crise et pleine crise, cette question entame la partie sur l'instant présent. Il est difficile de définir si nous sommes ou non dans une période post crise sanitaire. Néanmoins, pour la clarté de l'exposé, et sachant que le thème même de mon mémoire porte dessus, il est essentiel de considérer l'instant présent comme le « post-crise sanitaire ». C'est donc après avoir fait tout l'historique du marché dans son ensemble sur les 5-10 dernières années (5-10 ans = 1 cycle en immobilier autour un événement marquant), que l'évaluation actuelle peut commencer. 38 Esteban Rodriguez-Gongora esteban.rodriguez-gongora@isg.fr Cette question demande énormément de technicité car seuls des acteurs du marché peuvent concrètement répondre à cette question grâce à (i) leur esprit d'analyse, (ii) leur expérience et (iii) leur sentiment sur les futurs axes d'investissements à suivre.
A l'instar de la question 8, cette question vient compléter la question 7. Cette fois-ci, non pas pour décrire les suites positives de la crise sur une typologie mais plutôt pour expliquer pourquoi l'une d'entre elle fonctionne moins, ou même plus du tout. 9bis) Géographiquement, quels sont désormais les marchés attractifs ? La question 9bis a été posée uniquement à Ismail Mejri. Propre à son métier de data analyst, Ismail Mejri ne focalise pas uniquement son intention sur les typologies en elles-mêmes mais plutôt leurs comportements globaux par le prisme géographique. Ayant compris que son sujet de prédilection portait sur une analyse géographique du marché, j'ai voulu lui poser cette question afin de pouvoir enrichir mon mémoire par l'espace. Ainsi, voir comment les zones géographiques ont réagis de par leurs contraintes physique et terrestres mais aussi culturelles a été très enrichissant car la difficulté de ce travail réside aussi dans la zone sur laquelle il porte, l'Europe, une zone purement hétéroclite. 9ter) Qu'en est-il pour le résidentiel aujourd'hui ? La question 9ter a été posée uniquement à Albert Malaquin. Comme il le dit dans son interview, Albert Malaquin est avant tout spécialisé en immobilier résidentiel. De plus, le dynamisme qui existe autour de l'immobilier résidentiel auprès des investisseurs, mais aussi des consommateurs, est assez dur à déterminer. En effet, comme exposé dans la partie Thèse, l'immobilier résidentiel est celle dont le grand public à parfaitement connaissance car il en est l'acteur principal par l'acte d'achat. 39 Esteban Rodriguez-Gongora esteban.rodriguez-gongora@isg.fr Cette singularité m'a fait rebondir sur la question 9 en demandant à Albert si aujourd'hui le dynamisme de l'immobilier résidentiel était un leurre ou bien une nouvelle réalité pousser par les nouvelles idées émergentes du marché (facteur clé oui ou non ?) 9quarter) A l'échelle européenne, comment ce schéma se dessine-t-il ? La question 9ter a été posée uniquement à Albert Malaquin. Complément de la question 9bis d'Ismail Mejri, cette question a pour objectif de se focaliser sur l'espace après une série de question essentiellement axée sur le temps.
Cette question est la dernière du questionnaire mais elle est aussi la plus importante. En effet, c'est une question très ouverte qui laisse place à des (i) réponses chiffrées, (ii) des réponses détaillées (avec exemples) et des (iii) réponses critiques. L'objectif principal de ce questionnaire était d'englober le sujet dans son ensemble et ainsi, après avoir décortiquer la question morceau par morceau, j'ai pu formuler l'ensemble de mes questions. Mais ce que ce mémoire cherche avant tout à exploiter, c'est la compréhension des suites de la crise sanitaire sur le secteur immobilier. Quand on parle de suites, on cherche à 40 Esteban Rodriguez-Gongora esteban.rodriguez-gongora@isg.fr évaluer la situation sur l'instant présent par rapport à un évènement passé mais on essaye aussi d'anticiper les potentielles évolutions sur les années à venir. Bien évidemment, comme la crise l'a elle-même montré, il est absolument impossible d'anticiper à la perfection comment le marché va évoluer. Il est d'ailleurs très commun de dire qu'un business plan/model est caduque quelques mois après sa réalisation tant le marché n'est pas linéaire. Néanmoins, cette question offre à des spécialistes du secteur l'opportunité de donné leurs impressions et leurs ressentis sur les années à venir. Il est essentiel de finir avec cette question car elle boucle ce qui a été commencé dès le début de ce questionnaire c'est à dire : Passé - Crise sanitaire - Situation actuelle - Future.
2) Dans votre poste actuel, est-ce-que vous travaillez spécifiquement sur une des 4 typologie d'actifs où est ce que vous travaillez sur les 4 typologies d'actifs ? - Ismail Mejri : « Personnellement, je travaille sur les 4 secteurs principaux (Résidentiel, Bureau, Logistique et Retail) de l'immobilier et ce dans toute la zone Europe. En parallèle, je travaille aussi sur d'autres secteurs plus innovants tels que le 41 Esteban Rodriguez-Gongora esteban.rodriguez-gongora@isg.fr HealthCare ou les Data Centers. L'équipe recherche va donc aussi s'intéresser à des secteurs qui sont un peu plus niches, plus innovants par rapport aux 4 principaux. » - Cyril Hoyaux : « Vers la fin des années 90, que ça soit de part dans mon passé d'aménageur et de transacteur/broker, j'étais plutôt spécialisé en logistique. A travers l'expertise et le financement, j'ai toujours travaillé sur toutes les classes d'actifs y compris le résidentiel. Il y a toujours eu une forte connotation bureau parce que le bureau a toujours été le la principale classe d'actifs en investissement immobilier et a représenté jusqu'à 80% du volume annuel investi en France comme en Europe. Aujourd'hui, il y a un rééquilibrage avec la montée en puissance de la logistique et du résidentiel il y a aussi une certaine perte de puissance du commerce qui est un peu secoué à la fois par internet et les nouvelles façons de de consommer. En résumé, j'ai toujours eu à travailler sur toutes les classes d'actifs et même d'autres plus alternatives comme les locaux industriels, les hôtels ou même les résistances gérées.» - Albert Malaquin : « Alors, au cours de ma carrière, j'ai beaucoup travaillé dans un premier temps sur les parties bureau et résidentiel (7 premières années de ma vie professionnelle). Ensuite, pendant 10 ans, évidemment chez Altarea, je me suis concentré quasi exclusivement sur la partie Retail et puis je suis revenu au résidentiel par le biais de de de filiale Cogedim dans le groupe Altarea Cogedim pendant 2 ans. Depuis maintenant 3 ans, j'ai expertise en majorité du résidentiel, parfois de l'immobilier tertiaire, et en conseille j'interviens le plus régulièrement dans la partie logement libre et en bloc. » (Logistique exclue) Pour cette question, ce qui est intéressant est de noter que les trois experts que j'ai interrogés sont capables de parler de l'intégralité des typologies d'actifs, y compris les secondaires, car leurs champs d'expertise actuel ou leur carrière les ont amenés à connaitre les éléments du marché dans sa globalité. 3) Afin de comprendre le contexte initial, pourriez-vous me décrire votre ressenti sur la situation ainsi que l'évolution du marché avant la crise Covid ? Synthèse : Avant le Covid, le Marché est décrit comme pour toutes les classes d'actifs peut-être à l'exception du commerce qui souffrait déjà de la concurrence du e-commerce. En effet, le commerce est unanimement décrit comme en souffrance et notamment les centres commerciaux. Ismail Mejri apporte une précision quant à celui-ci qui n'est alors pas en chute libre contrairement à ce qui va arriver par la suite, avec la crise Covid. Pour la logistique, les avis sont eux aussi unanimes. La logistique est, avant Covid, dans une dynamique de croissance en expansion depuis plus d'une dizaine d'années avec des taux déjà bas. De plus, le Boom qui va être connu par la suite n'est pas encore arrivé comme va nous le montrer les questions suivantes. Pour le résidentiel, la synthèse globale qui ressort est une situation plutôt favorable dans un marché considéré comme historiquement mature et stable. Même si Albert Malaquin, spécialiste du résidentiel, invoque le fait que le marché institutionnel n'avait pas encore épousé 42 Esteban Rodriguez-Gongora esteban.rodriguez-gongora@isg.fr la thèse de l'investissement comme retour sur investissement important, le résidentiel se porte bien même s'il est mal perçu par certains consommateurs à cause des AirBNB. Enfin, pour la partie bureau, c'est la partie qui est la plus divisée. Si Cyril hoyaux et Albert voit le bureau comme en expansion, Ismail Mejri évoque des difficultés liées à la culture du télétravail qui commence déjà à s'implanter dans les entreprises ainsi qu'une nouvelle façon de travailler provenant des États-Unis avec le Flex office dont l'Europe n'a pas encore pris conscience. Analyses et critiques par rapport aux hypothèses. Globalement, les théories ici sont unanimes et vont dans la même direction ? elles confirment pour la plupart les recherche faites notamment pour le début du succès pour la logistique et la fébrilité du commerce. En revanche, pour la partie bureau, ce que les recherches démontrent est qu'il se portait bien dans un marché où, en effet, le Flex office fait son apparition. Ce qu'il faut donc comprendre, c'est que si le bureau est en train de se transformer, cela ne ralenti pas attractivité. Les architectes travaillent main dans la main avec les investisseurs pour façonner le bureau demain et l'appétit est présent 4) Comment expliquer les succès et les réticences de chaque typologie ? Comme évoqué dans la partie Méthodologie, cette question est le complément de la Question 3. Synthèse : Bureau : Wework (Coworking) - Flex office - suites du Brexit. Certains institutionnels commencent à signer effectivement des beaux longs avec des opérateurs de Coworking. Avant Covid, le télétravail et tous ses attributs n'ont pas d'incidence sur l'immobilier d'entreprise. En effet, cette dimension n'est pas tellement intégrée au processus de développement et d'investissement immobilier. On travaille plus sur la flexibilité de l'espace de travail et sur l'adaptabilité des surfaces de réunion plus ou moins grandes (leur souplesse et leur adaptation en fonction des projets de l'entreprise - Flex office). Le Flex office est donc plus véritablement à l'oeuvre que le Coworking. Logistique (et les plateformes logistiques) : Baisse des taux - Avènement et la progression des ventes en ligne - Demande engendrée. Commerce : Grande concurrence du e-commerce. Cela est a nuancé selon la région avec une certaine fracture entre l'Europe du Nord et l'Europe du Sud et la France l'Europe du Nord. En effet, il y avait déjà une part significative de la consommation par internet de l'ordre de 125% sur Angleterre ou les Pays-Bas contre seulement 10- 15% pour la France et puis les pays beaucoup plus faibles comme l'Espagne où l'Italie. Résidentiel : La notion de Coliving n'est vraiment que dans les têtes ou sur des tableaux Excel mais n'existe pas encore. Les suites du Brexit, comme pour bureau, jouent également un rôle dans ce climat plutôt favorable après des années de désuétudes. 43 Esteban Rodriguez-Gongora esteban.rodriguez-gongora@isg.fr
Synthèse : La première réaction à ce moment, c'est la stupéfaction. La première fois que le monde a entendu parler du Covid, on ne pouvait pas imaginer que le monde s'arrête ainsi et surtout aussi longtemps. Début 2020 l'arrêt sur image est d'une violence telle que on est d'abord dans période sidération. Cependant, on ne peut parler d'effet de panique mais vraiment de sidération. S'en suis alors la période des premières visioconférences. Alors bien sûr qu'au début, on ne sait pas comment ça marche, on ne sait pas comment échanger sur un document ensemble puis on apprend très vite par la force des choses. Pendant cette période, après le temps d'adaptation nécessaire, c'est presque business as usual. 44 Esteban Rodriguez-Gongora esteban.rodriguez-gongora@isg.fr Il y a aussi la question de la dispersion sur les pays concernés qui étaient toutefois assez homogène. Donc, en réalité, je ne pense pas avoir vu quelque chose qui était vraiment de l'ordre du très grave. Pour le Retail, quand nous parlons de confinement, le ressenti va être très fort mais il ne faut pas qu'on oublie non plus que c'était assez épisodique dans le temps et qu'il y avait des différences entre un trimestre et un autre avec les états qui sont venus à la rescousse. Classiquement, quand il y a des chocs comme celui-là (exemple : 2008) on a le classique Fly to quality. Chaque acteur se renferme dans sa coquille et essaie de prendre moins de risques. Il y a un effet de verrouillage. En conclusion, y a un arrêt sur image violent pendant au moins 3-4 semaines mais la maîtrise de la technique et l'inventivité de l'Homme a permis de sortir rapidement d'une crise qui aurait plongé le monde dans le chaos sans ça. La crise ne peut pas être qualifié de dramatique pour le secteur de l'immobilier. Il reste vrai que en 2020 on a eu des niveaux inférieurs, notamment au Q2, mais ça reste quand même assez cyclique et je dirais que cet évènement reste un bon proxy pour étudier la réaction des marchés. Seul Cyril Hoyaux met un point d'honneur sur la gravité de la crise. Il pense que le coup d'arrêt apporter au monde immobilier était d'une violence qu'il n'avait jamais vue auparavant bien que des deals aient quand même vu le jour lors de cette période. Analyses et critiques par rapport aux hypothèses : Cette question vient démonter le mythe qui existe autour du Covid. En tout cas sur le secteur de l'immobilier. En effet, il est vrai que la grande majorité des activités ont subi de plein fouet la crise et ont, aujourd'hui encore du mal à s'en remettre. Mais il s'avère que le secteur de l'immobilier a tenu le choc car son essence même est la pierre, valeur refuse par excellence en temps de crise. Évidemment, cette vérité ne s'applique pas pour les actifs de commerce comme il est démontré dans la partie III du la Thèse. Néanmoins, c'est la stupéfaction qui va plus bloquer les acteurs dans leurs activités qu'une réelle crise en profondeur. C'est tout de même à relativiser car, au commencement, les moyens physiques permettant de télé-travailler ne sont pas encore développés. Ce qui est très intéressant à noter aussi, c'est que ce choc exogène ne va pas vraiment impacter les investisseurs institutionnels classiques car ils ne s'éloignent globalement pas des stratégies classiques d'investissement (Core et Core+). En revanche, le choc a été très violent pour les investisseurs parallèles. Cyril Hoyaux évoque le fait qu'il a plus ressenti l'effet de la crise car son coeur de métier, préteur senior, touche beaucoup plus aux projets parallèles à l'extérieur des grandes villes (Value added et Opportunitic). Quoi qu'il en soit, cette question a pour moi été une véritable révélation car, avant de commencer le mémoire, je pensais que l'impact avait été profond et durable. Il est aussi important de noter que les recherches menées dans ce sens ont amenés aux mêmes conclusions 45 Esteban Rodriguez-Gongora esteban.rodriguez-gongora@isg.fr de stupéfaction/sidération et non d'arrêt de l'activité à long terme. Les explications des trois professionnels viennent donc confirmer la Thése. 6bis) Qu'en est-il du marché du commerce ? Compte rendu : - Albert Malaquin : « Concernant le marché du commerce, il est à ce moment-là dans une situation marginale par rapport aux autres typologies. -En effet, seuls sont restés ouvert les commerces dits de première nécessité à savoir le commerce alimentaire mais l'alimentaire dans sa version la plus restreinte puisque tous les restaurants étaient fermés. C'était donc vraiment l'alimentaire pour acheter son paquet de nouilles, son litre de lait et ça baguette de pain. Tout le reste était considéré comme accessoire donc évidemment quand une entreprise de commerce voit sa ligne de caisse fermée, vous imaginez bien que le premier impact est virulent y compris pour les investissements qui en découlent. Les restaurateurs, l'équipement de la personne, l'équipement de la maison, toutes ces grandes classes de d'activités dans le commerce qui sont fermées du jour au lendemain pour une durée indéterminée donc ça à impacté évidemment la relation entre bailleur et locataire avec des débat d'expert sur « à qui la faute? ». Est-ce que c'est le bailleur qui n'a pas délivré son obligation d'ouverture du centre commercial ? est-ce que c'est l'exploitant qui n'a pas tout mis en oeuvre pour exploiter son commerce voilà c'étaient des débats d'experts sans fin. Toujours est-il que c'est la typologie qui a été la première à être touchée évidemment et qui en plus à révéler au gros jour le réel niveau de développement de l'e-commerce. » Analyses et critiques par rapport aux hypothèses : Albert Malaquin apporte des précisions quant au marché du commerce pendant la crise sanitaire et valide l'intégralité des hypothèses faite dans la Partie III. Cette Question 6bis permet de mettre en avant les raisons de l'arrêt sur image du Retail pendant la crise. Typologie marginale car délivrant un service à des consommateurs, il est normal qu'a l'exception des commerces dit « essentiels » leur attractivité ait été profondément endiguer et, ce, tout au long de la crise. 7) Aujourd'hui, dans cette période « post-crise sanitaire », comment le marché se comporte t'-il ? Synthèse : Il y a eu une espèce de mouvement de libération et peut-être même d'exagération à savoir que tout le temps qui avait été perdu dans lequel on ne pouvait pas investir dans des nouveaux projets a été rattrapé. Que ce soit du logement, du bureau, du commerce et encore plus de la logistique, il y a eu un appétit sans faille des investisseurs toute typologie d'actifs confondus, y compris l'hôtellerie et donc l'investissement repart vraiment à la hausse mais il faut rester très prudent pour l'année à venir, donc 2023. 46 Esteban Rodriguez-Gongora esteban.rodriguez-gongora@isg.fr En effet, avec l'augmentation des taux et une inflation qui reste tout de même très élevée ça risque poser problème avec une compression des taux, je dirais sur tous les marchés pratiquement. Des taux élevés engendrent des coûts plus élevés et donc ça risque d'être assez difficile pour l'investissement et pour les marchés de l'immobilier en général. La réponse définitive est donc plutôt prudente. Voilà, jusqu'à début mai 2022, on peut dire qu'il y a un effet de rattrapage des investissements qui n'aurait pas été fait en 2020 et 2021. Maintenant, la situation de guerre en Ukraine engendrant en partie le retour d'une inflation forte crée de la prudence. Tout ceci soutenu concomitamment avec un retour des taux d'intérêt qui remontent de façon extrêmement sensible, alors le marché pourrait être retenu. Analyses et critiques par rapport aux hypothèses : Cette réponse rejoint les grandes lignes de mes hypothèses. En effet, après une période où les investissements ont été plus frileux, mais pour autant toujours bien présents, il y a un effet de rattrapage. En revanche, si cet effet de rattrapage est naturel, comme pour toute crise, celui-ci va engendrer de l'inflation. L'inflation a aujourd'hui des causes multiples, notamment la crise du cout des matières premières avec la guerre Ukaino-Russe et les suites du « quoi qu'il en coûte » dans tous les pays Européens (principalement en France) et, en Juin 2022, la Banque Centrale a décidé de rehausser les taux directeurs, une première depuis 2011. Après la crise de 2008, les principales banques centrales mondiales, dont la Banque centrale européenne, ont décidé, à partir du début des années 2010, de faire « tourner la planche à billets ». À savoir prêter de l'argent à des taux proche de zéro, voire négatifs. Il s'agissait alors de relancer une économie traumatisée par l'épisode des Subprimes, au cours de laquelle beaucoup d'investisseurs avaient été ruinés, en y injectant des milliards, principalement via les marchés boursiers ou directement auprès des États à travers des achats d'obligations. Aujourd'hui la banque centrale décide de raugmenter ses taux. Tout est parti de la reprise économique qui a accompagné la fin de la phase la plus aiguë de la pandémie et ses confinements. Alors que les fournisseurs de matières premières pour l'industrie s'étaient mis en stand-by, anticipant une forte baisse de la demande, cette dernière est au contraire repartie à la hausse. S'en sont suivies des perturbations de production, des pénuries et donc des hausses de prix, parfois spectaculaires. Une situation qui s'est très fortement accentuée depuis le début de la guerre en Ukraine. Connaissant ces éléments, il est donc normal que le marché soit encore dans une période de flou où les investisseurs vont probablement mettre le pied sur le frein afin de ne pas partir dans un effet boomerang, résultante de l'élasticité proportionnelle de l'après crise. 47 Esteban Rodriguez-Gongora esteban.rodriguez-gongora@isg.fr
Pour les 3 interviewés, ce qui ressort comme un marché en besoin de réinvention est le commerce. En effet, C'est le commerce et plus précisément les centres commerciaux qui doivent se réinventer à l'heure actuelle. Ils ont commencé. En effet, ils n'ont même pas attendu le Covid. Ils ont commencé à chercher comment attirer le client et générer du flux, pour consomme. La conclusion claire, c'est qu'ils ne doivent plus être des purs lieux de consommation mais il faut qu'ils soient aussi des lieux d'amusement et des lieux de rencontre. Ce que doit faire le commerce pour se réinventer, je pense qu'il faut que le commerce agrège plusieurs moments dans la journée. Oui, il y a des commerces essentiels et obligatoires, 48 Esteban Rodriguez-Gongora esteban.rodriguez-gongora@isg.fr c'est ceux qui n'ont pas fermé pour la période Covid. Ça s'appelle l'alimentaire. On ira toujours remplir notre frigo de produits frais où surgelés toutes les semaines. En revanche, si on a envie de retourner sur cette zone là (Centres commerciaux - Retail parks), il faut qu'elle offre une zone de loisirs. Il faut qu'elle offre un espace complet de restauration à la hauteur de l'attente de la clientèle en fonction de ses capacités financières. Chaque bassin de chalandise à ses spécificités et il faut qu'elle offre du service à la personne. Il est aussi important de préciser que le marché Retail/centres commerciaux reste un vraiment spécifique aux régions dans lesquelles on va le suivre. Il est profondément lié aux habitudes de consommation et les investisseurs doivent prendre ces éléments en compte pour juger si le marché est porteur ou non. Analyses et critiques par rapport aux hypothèses : Comme pour la question 8, les trois hommes confirment l'ensemble des hypothèses avancées en Partie III. Le commerce est bien la classe d'actif qui souffre le plus après la crise de par les dégâts que celle-ci à laisser mais aussi et principalement dû aux nouvelles façons de consommer. Si la logistique n'a vu que des aspects positifs à la crise Covid, c'est tout l'inverse pour le commerce. Le fait que les actifs de commerce ont fermé pendant la crise a accentué le malaise déjà existant avant la crise et l'e-commerce s'est développé en parallèle. Le commerce doit donc se repenser totalement et il est fort possible que la configuration des centres commerciaux qui ont fleuris partout à travers l'Europe soit aujourd'hui dépassée. Du moins dans les pays anglo-saxons car les pays latins y sont encore attachés. Ce qui a apporté du relief dans le discours des interviewés est la dimension sociale. Il ne faut pas oublier la dimension sociale de l'Homme est c'est une partie qui est en la faveur du commerce. A titre personnel, je pense que le commerce ne peut pas complètement mourir au profit du e-commerce même si celui-ci va rendre de plus en plus de place. La culture de chaque type de population joue aussi beaucoup et je pense que cette question est très riche car on sent que les acteurs que j'ai interrogés travaillent sur ces sujets en apportant d'ores et déjà des réponses aux problématiques lié au marché du Retail actuel comme la diversification de l'offre qu'on retrouve déjà dans les pays du Moyen-Orient. 9bis) Géographiquement, quels sont désormais les marchés attractifs ? Compte rendu - Ismail Mejri : « Comme je le disais à la question précédente, je pense que le marché du Royaume-Uni est quand même assez intéressant par rapport à la logistique mais aussi les différents secteurs d'activité. Le marché de la logistique ou les marchés des centres commerciaux qui ont connu vraiment une reprise je le rappelle très solide dans les pays du Nord et Latins. Voilà donc les marchés que je sélectionnerais serait vraiment des marchés nordiques ou le marché britannique. 49 Esteban Rodriguez-Gongora esteban.rodriguez-gongora@isg.fr Toutefois, il est aussi intéressant de dire que les marchés l'Est de l'Europe sont des marchés plutôt émergents. Je pense à Budapest, je pense à Prague, je pense à Viennes. Ils sont certes moins intéressants en termes de revenu à l'instant (rendement direct) mais on peut voir une amélioration vraiment une croissance très importante sur les 5 ans à venir. C'est aussi sur des secteurs un peu plus diversifiés par exemple sur la logistique à Prague, le commerce à Budapest en pied d'immeuble ou le bureau à Viennes. Ce sont aujourd'hui des marchés qui sont peu plus neutres mais pour lesquels on voit aussi une croissance assez importante sur les 5 ans » Analyses et critiques par rapport aux hypothèses : Ce qui est très intéressant dans la réponse d'Ismail, c'est le fait qu'il va parler des localisations parallèles. En effet, après avoir donné son avis sur les marchés classiques de l'Ouest Européen, j'ai été surpris de voir qu'Ismail Mejri m'emmenait vers des sujets parallèles dans l'Est. Ce qui m'a surpris, c'est que ce sont des marchés dont on parle très peu tandis qu'ils ont des qualités comme des loyers peu élevés ou des situation centrales en Europe. Cette question apporte donc une diversification des réponses et est enrichissante pour aller en profondeur dans les choses. 9ter) Qu'en est-il pour le résidentiel aujourd'hui ? Compte rendu - Albert Malquin : « Alors, le marché du résidentiel est par nature structurellement déséquilibré. Si on souhaitait loger les 65 000 000 de français dans un logement dit de qualité, en tout cas descend, il faudrait qu'on construise le double de logements et ce sur 10 ans que ce qu'on construit aujourd'hui. En plus, la tendance sur la construction aujourd'hui est plutôt de réduire la voilure pour les raisons qu'on évoquera certainement tout à l'heure avec l'ESG et la réglementation « loi climat » Donc, il est structurellement déséquilibré. Maintenant, je précise que les logements neufs qui sortent de terre sont de très belle qualité. Le résidentiel fait partie des marchés qui ont été infléchi par le Covid parce que cette logique de télétravail qui s'est maintenant répandue, j'ose dire dans toutes les entreprises, c'est devenu un peu un must have. On parle de 2 jours voire 3 jours de TT, ça dépend des industries, des métiers et des entreprises. Toujours est-il que le logement qui était important 2 jours sur 5 avant le Covid il devient important en moyenne 4 jours sur 7 et on franchit la barre des 50%. En effet, c'est plus de 50% de son temps chez soi. Quand vous passez plus de 50% de votre temps quelque part, ce quelque part devient prioritaire. On est en plein dans « je préfère être là qu'ailleurs » mais pour préférer être là, il me convient d'avoir un certain nombre de prestations et de services à commencer comme un bout de jardin, un balcon pour pouvoir respirer et mettre la tête dehors. De nouveaux comportements et de nouveaux rapports avec le travail imposent au logement de pouvoir s'adapter mais certains logements sont inadaptables. Dans un immeuble haussmannien, si vous n'habitez pas au 2nd au 5e où il y a des balconnets, on ne peut pas toucher les murs. 50 Esteban Rodriguez-Gongora esteban.rodriguez-gongora@isg.fr Donc, il y a une certaine partie du parc qui a peut-être un peu vieilli. Même si le marché parisien, tout comme ceux des grandes métropoles, resteront toujours attractifs et sauront compenser différemment.» Analyses et critiques par rapport aux hypothèses : A travers sa réponse, Albert décrit en grande partie la complexité du résidentiel. Le déséquilibre entre offre et demande ainsi que les nouvelles façons de travailler viennent confirmer les hypothèses viennent confirmer à la fois les doutes et les espoirs évoqués dans la Partie III pour cette typologie d'actif. 9quarter) A l'échelle européenne, comment ce schéma se dessine-t-il ? Compte rendu : - Albert Malaquin : « Alors je ne suis pas sûr d'être le plus qualifié pour y répondre, je n'ai pas assez d'expérience à l'échelle européenne. En tous les cas, ce qui est vrai, c'est que on va dire dans les pays de l'Europe de l'Ouest ils ont souffert peut-être à des niveaux différents mais ils ont tous ils sont tous infléchis et attaqués par les consommateurs sur internet. L'Allemagne est peut-être un cas particulier puisqu'en Allemagne le commerce ferme à 16h le samedi. Ils ont donc une relation au commerce qui est totalement différente de la nôtre. On a chacun notre ADN. Les Espagnols, c'est totalement l'inverse. Ils sont ouverts quasiment 24/24h et encore puisque ce sont de véritables lieux de vie espagnols et portugais. C'est vraiment assez exemplaire. En Italie, On est beaucoup plus sur le petit commerce. Il y a quelques très grands centres régionaux mais en proportion de la population c'est beaucoup moins équipé. Donc le commerce est intrinsèquement lié à la culture et à la façon de consommer c'est-à-dire aux habitudes de consommation de chacun des pays. » Analyses et critiques par rapport aux hypothèses : A l'inverse d'Ismail Mejri, Albert s'est focalisé sur les marchés classiques de l'immobilier Européens. Il explique et justifie les schémas d'investissements par le prisme des cultures. C'est une théorie avec laquelle je suis l'aise puisque je développe dans ce mémoire le fait que les investissements ont plus ou moins de succès selon leur localisation. En effet, il est tout à fait normal que les façons de consommer s'adapte aux cultures et c'est pour cette raison que les acteurs du marché doivent avoir connaissance de celui-ci dans son ensemble. Par conséquent, Albert vient confirmer les hypothèses de travail liants investissements, localisations géographiques et cultures des peuples. 51 Esteban Rodriguez-Gongora esteban.rodriguez-gongora@isg.fr
Synthèse : Bureau : Pour le futur du bureau, le choix en fait va se porter sur des immeubles flexibles qui peuvent s'adapter facilement à des changements des modes de travail. L'effet principal du télétravail c'est que les gens viennent peut-être moins au bureau mais viennent pour y faire différemment et autrement. Considérant le besoin viscéral de se rencontrer, les bureaux évolueront. Ils auront d'autres formes. On n'aura plus de bureaux attitrés mais des espaces mais espace de de d'échanges, de réflexion espace et de travail. 52 Esteban Rodriguez-Gongora esteban.rodriguez-gongora@isg.fr Le travail à distance va devenir une norme. Cette transition ne se fera pas en instantané mais plus sur les 5 à 7 ans à venir. En effet, le travail à distance va être de plus en plus normalisé, de plus en plus règlementé. Les employés du tertiaire profiteront à l'avenir d'un espace de travail modulable où le seul objectif n'est plus de venir et se mettre devant son ordinateur pendant 9 heures. Les bureaux vont plus s'apparenter à des hôtels où nous nous n'allons pas uniquement pour une chambre mais aussi le bar, les salons et toutes les activités que tu peux faire autour. Au bureau, pour résumé, ça sera pareil avec des espaces polymorphes qui viennent apporter une plus-value au fait de s'être déplacer au bureau. Il faut pouvoir réadapter des bureaux peut être encloisonnés avec des organisations très différentes dont la flexibilité va être clé. Résidentiel : Le logement va évoluer. Cela passera par les nouveaux matériaux et par les nouveaux besoins comme des espaces modulaires. On peut aussi imaginer un essor du Coliving et autres très vraisemblablement. Il y a d'ores et déjà des tentatives et cela devrait s'accentuer. En parallèle, il faudra traiter de la question des passoirs énergétiques qui sont encore très présentes en Europe. Comment faire pour matcher tout ça tout en s'inscrivant dans une démarche pour le pour le climat ? Ça risque d'être compliqué le résidentiel mais le l'enjeu est très fort, peut-être plus que sur le bureau la logistique et les autres classes d'actifs dîtes commerciales. C'est un enjeu social c'est donc un enjeu politique très fort et qui va être très consommateur de fonds propres, de subventions et de financements publics. La difficulté, ça va être d'arriver à se projeter à 5-10 ou même 15 ans avec des données d'aujourd'hui qui ne seront peut-être plus valables dans seulement dans seulement 2-3 ans. Quoi qu'il en soi, il faut travailler de façon acharner sur la question car nous ne pouvons pas laisser l'habitat dans l'état dans lequel il est aujourd'hui. Commerce : De par son statut de lieu de rencontre, le commerce continuera d'exister mais sous d'autres formes. Mais pour qu'il performe, il faut-il faut les booster et les redynamiser. En effet, il faut que les centres commerciaux se réenchantent mais les retailers aussi. C'est aux centres commerciaux de faire venir en permanence la bonne offre et la bonne marque qui va bien, le tout en créant des structures polymorphes capables de satisfaire toute une famille pour une journée entière Il faut aussi que les commerçants se réinventent aussi dans la façon de vendre en ponctuant avec l'e-commerce en parallèle de leur activité physique. Dans le cas où la bonne solution ne serait pas trouvée, pour les centres commerciaux, on peut s'interroger sur leur disparition. Est-ce qu'ils vont réussir à se réinventer où est ce qu'ils vont disparaître. C'est normal qu'il y ait des réticences de la part des investisseurs sur la classe centres commerciaux car, contrairement aux Retail parks, on sent que nous sommes peut-être arrivées en fin de vie d'un cycle d'exploitation d'une typologie. Logistique : On a vu la croissance des très grosses plateformes notamment pour satisfaire les besoins évidents liés à la crise. Il est évident qu'aujourd'hui c'est la classe d'actif assurant le meilleur couple rendement/risque. Cependant, si effectivement elle est très demandée en ce moment, c'est une typologie qui consomme énormément de foncier car très horizontale. Dans un monde où les critères ESG vont faire la loi, les lois de non expansion vont bloquer le processus d'avancer. C'est finalement un marché assez novateur, son développement dans les années à venir est donc une question qui reste très importante. 53 Esteban Rodriguez-Gongora esteban.rodriguez-gongora@isg.fr Analyses et critiques par rapport aux hypothèses : Autour des actifs du bureaux, cette conclusion d'interviews vient renforcer l'hypothèse de modernisation de celui-ci notamment via la normalisation du Coworking et du Flex office. En effet, avec les nouvelles façons de travailler induites par le télétravail, il est normal que le bureau s'adapte en créant des espaces plus modulables et capables de respecter les nouveaux besoins des travailleurs. De plus, cette modulation de l'espace de travail pourrait voir son paroxysme dans les tours des quartiers d'affaires. Cela me semble logique puisqu'on a des sièges de grandes entreprises du CAC40 qui sont aujourd'hui mono locataires alors que l'espace est divisible. On devrait donc avoir une plus grande mixité de ces espaces en les diversifiant en commerces, hôtels et autres. Concernant le résidentiel, comme pour le bureau, les hypothèses sont confirmées. L'aspect écologique de l'immobilier va devenir central et la question des passoires énergétiques ne pourra se régler que par les sanctions comme on le voit déjà aujourd'hui avec les logements G et G-. De plus, la mixité d'usage devrait elle aussi être au centre des nouvelles constructions ce qui devrait confirmer l'émergence du Coliving et des autres nouveaux moyens de se loger. Cela permettra aussi d'offrir un logement face à une inflation immobilière très forte dans toute l'Europe. Par rapport au commerce, il y a bien une problématique atour de cette typologie d'actif qui est largement engendrée par le développement de l'e-commerce. Celui-ci devrait bien continuer à croître et c'est alors aux retailers de trouver une solution d'usage mixte entre les deux. Cela fait partie des hypothèses les plus sérieuse pour redynamiser le commerce mais ça n'est pas la seule. Il faudra bien que le commerce propose plus de choses que ce qu'il n'est aujourd'hui. Les Retails parks comme les centres commerciaux vont devoir trouver la bonne recette pour plaire à tout le monde et cela passe aussi par la mixité des usages. Enfin, une chose surprenante qui ressort des interviews, le commerce pourrait « disparaitre » si celui-ci n'arrive pas à se réinventer. C'est une hypothèse que je n'envisage pas car je pense qu'il est un lieu d'interactions sociales obligatoires mais les interviewés voit cette option possible dans un worst case ou les gens ne se déplaceraient plus de leur domicile pour consommer, soit via l'e-commerce soit via le Metaverse. Enfin, par rapport à la logistique, le constat est unanime, c'est la nouvelle typologie star du monde Post-Covid. Elle a toutes les caractéristiques requises pour attirer les investisseurs et la logistique urbaine ou encore le cross docking vont accentuer ce phénomène. Néanmoins, comme vu en hypothèse, il est fortement possible qu'il y ait un plafond de verre lié à cet entrain puisque la logistique et très consommatrice de foncier et donc peu écologique. Elle va devoir trouver sa maturité et ainsi composée avec les nouvelles normes ESG qui seront de plus en plus importantes sur le secteur immobilier. 54 Esteban Rodriguez-Gongora esteban.rodriguez-gongora@isg.fr |
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