Les suites économiques, écologiques et structurelles de la crise sanitaire sur le marché immobilier: actifs de bureau, de logement, de commerce et de logistique en Europe

Conclusion

Même si elles ne sont pas encore complètement mesurables, l'analyse des évolutions au cours des dernières années, confirme l'émergence de profondes mutations sur le secteur immobilier. Que ce soit dans la population, avec l'avènement d'aspirations nouvelles comme la qualité de vie ou l'écoresponsabilité ou chez les acteurs de l'immobilier (utilisateurs, promoteurs, entreprises...), mais également investisseurs.

On observe cependant que les conséquences ont été différentes selon les secteurs, quant à l'impact sur leur attractivité et les enjeux auxquels ils devront faire face.

Une certitude s'impose cependant. Poussés par les changements de mentalités, les aspirations nouvelles des populations, les attentes des salariés et les contraintes climatiques, le monde de l'immobilier devra intégrer ou continuer à intégrer une dimension de plus en plus Environnementale, Sociale et de Gouvernance (critères ESG) dans le futur.

Les métiers de l'immobilier devront intégrer des mesures systématiques de mesure de l'empreinte carbone. De nombreuses pistes, déjà explorées devraient continuer à se développer : les constructions en bois, les constructions modulaires (Flex office), les immeubles réversibles ou modulables, permettant la cohabitation de plusieurs usages (bureaux, logements, résidences gérées avec services ou des nouveaux modes d'habitation comme le Coliving...

Les pouvoirs publics joueront un rôle moteur et le jouent déjà avec le durcissement des contraintes réglementaires. Je citerais, à titre d'exemples, l'entrée en vigueur de la RE2020 en lieu et place de la RT2012 pour le résidentiel, la Loi LOM (Loi d'Orientation des Mobilités) ou la loi POPE et l'obligation pour les entreprises d'infléchir leur trajectoire énergétique en vue d'obtenir l'efficacité énergétique Certificats d'Economies d'Energie (CEE) pour les entreprises et collectivités.

Ainsi, la crise sanitaire n'a pas entrainé à ce jour de crise majeure ou systémique de l'immobilier, comme redouté. Cependant, pour l'ensemble des typologies d'actifs : actifs de bureau, de logement, de commerce et de logistique ainsi que l'ESG, elle les a contraints à une adaptation rapide, à une évolution réfléchie et à une réinvention audacieuse pour faire face aux prochaines décennies à venir.

Enfin, pour conclure avec un sujet ouvert, on assiste aujourd'hui à une remontée des taux d'intérêts directeurs liées à la sortie de la crise sanitaire mais aussi à l'augmentation du coût des matières premières avec la guerre en Ukraine. La période que l'on vient de vivre avec les taux à 0% était finalement une période d'anomalie mais les acteurs avaient appris à composer et agir avec ces standards.

Cependant, cette remontée des taux engendre une période d'attentisme de la part des investisseurs qui vient bousculer à nouveau le marché. Il est fort à parier que la BCE tente de minimiser les effets de l'inflation et de l'augmentation des taux avec le déficit Européen n'explose pas dans une zone où la majorité des pays sont assez profondément endettés.

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Esteban Rodriguez-Gongora

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Ainsi, la question d'une potentielle crise des taux pointe donc le bout de son nez avec les conséquences majeures qu'on lui connait. Les investisseurs vont devoir réetudier l'ensemble de leurs hypothèses et repricer l'intégralité de leurs actifs détenus et en cours d'acquisition. Quoi qu'il en soit, la véritable question autour de ce phénomène porte sur la situation conjoncturelle ou structurelle de cette potentielle nouvelle crise.

Comme je l'ai démontré tout au long de ce mémoire, le marché à subit de profonds changements depuis la crise sanitaire et celui-ci devrait continuer à évoluer. L'immobilier dans son ensemble est un secteur tellement complexe et fascinant qu'il est très dur d'anticiper ces mouvements à l'avance.

Pour autant, « Plus vous saurez regarder loin dans le passé, plus vous verrez loin dans le futur. » disait Sir Winston Churchill. Il faudra donc se servir de cette crise, ainsi que de toutes celles par le passé et celles dans le futur, pour rendre les suites de l'immobilier meilleures au sens économique, écologique et structurel.

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