Les suites économiques, écologiques et structurelles de la crise sanitaire sur le marché immobilier: actifs de bureau, de logement, de commerce et de logistique en Europe

Partie IV : Les actifs de logistique

I. Les plateformes logistiques : recette à succès après les entrepôts

On entend par immobilier logistique le segment qui se consacre historiquement à la location et à la vente d'entrepôts, de hangars industriels et de terrains industriels et, désormais de plateformes logistiques.

Depuis 20 ans, la plateforme logistique a progressivement remplacé les autres produits car sa flexibilité et sa modernité sont plus adaptées aux besoins contemporains. Une plateforme logistique est un actif facilement accessible, souvent situé à proximité d'une voie rapide et/ou à un carrefour commercial, réunissant des colis en provenance de plusieurs fournisseurs différents. Elle a pour objectif d'améliorer la gestion globale des flux logistiques via l'utilisation du cross docking.

C'était donc le marché de la logistique qui montrait une croissance assez régulière et de depuis la fin des années 90 avec l'arrivée des plateformes logistiques.

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Ismail Mejri nous confirme que c'est un marché qui se s'est vraiment développé tout au long de ces 20 dernières années pour devenir « classique » au sein des 3 autres grandes typologies en se développant à une échelle importante dans toute l'Europe. C'est notamment explicable avec l'avènement et la progression des ventes en ligne et la demande qui cela a engendré. Aujourd'hui, il y a des entrepôts/plateformes qui sont à peu près partout présents dans les périphéries des grandes villes Européennes.

En effet, dans une logique d'« Amazonisation » de la production, avec l'importance grandissante du e-commerce, la demande a explosé tandis que l'offre n'était pas assez conséquente. Les investisseurs du marché immobilier se sont donc concentrés sur cette nouvelle classe d'actifs pour la faire passer du statut de classe émergente à produit attrayant en immobilier. En 2019, plus de 3 millions de m² ont été échangés sur la dorsale historique « Paris-Lyon-Marseille » et ce pour la 4ème année consécutive (d'après JLL) avec de nouvelles zones qui se sont développées comme l'Arc Atlantique.

Dernier volet expliquant l'engouement sur la logistique française en particulier avant la crise. Par rapport aux autres pays européens, les loyers français étaient déjà beaucoup plus bas. C'est une anomalie mais les loyers de logistique en France sont les plus faibles des pays industriels forts de l'Europe.

Donc, les investisseurs étrangers se disent, macro économiquement, si les logisticiens allemands ou anglais sont capables de payer 70€ ou 80€ du mètre quand la France est à 50€, il y aura un effet de rattrapage un jour ou l'autre. En tant que propriétaire et investisseur paneuropéen, vous avez dans votre référentiel de transactionnel des valeurs locatives plutôt entre 70€ et 80€ au prix métrique et que localement il y a une opportunité d'investissement 20% à 30% inférieure, on peut imaginer autour de la table que ça serait équilibré un jour et donc les investissements augmentent.

Pour finir, avant le début de la crise, l 'appétit des utilisateurs pour les surfaces de logistiques XXL (plateformes d'une surface supérieure à 40.000 m² et pouvant atteindre 100.000 m², voire plus) était donc déjà prépondérant.

II La logistique résiste et se développe pendant la crise

Tout d'abord, il y a fondamentalement un constat, issu de la crise de COVID, comme quoi l'économie française, et plus globalement européenne, se situe réellement dans un univers mondialisé avec pour dépendance énormément de sites de production étrangers. Mais le problème est que, de façon basique, si pour construire une voiture, un fabriquant a besoin d'un transporteur qui est fabriqué au fin fond de la Bulgarie, si la Bulgarie s'arrête alors la voiture ne sort pas même si toutes les autres pièces sont là en temps et en heure.

Avec le COVID, plusieurs sites se sont arrêtés dans le monde rendant extrêmement fragile les chaînes de production que ce soit pour produire une voiture, un vélo, un meuble ou tout autre bien.

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Résultat des courses, les engagements contractuels qui ont été donné aux fournisseurs n'ont pas pu être tenus ce qui a énormément fragilisé les rapports fournisseurs/consommateurs mais aussi l'économie générale en son entier.

Donc, il y a une un constat partagé que, maintenant, alors qu'avant on acceptait bien volontiers d'avoir une journée et demie de de stock de pièces, on n'est plus à réfléchir à 15 jours de stock de pièces pour éventuellement éviter un aléa ponctuel. Cela veut dire que pour stocker 15 jours de pièces au lieu d'une journée et demie, il faut plus de place physiquement. Il faut donc plus de place en logistique et la demande est alors beaucoup plus forte.

En parallèle, la logistique urbaine, alors seulement à son commencement, a pu se matérialiser concrètement. En effet, avec les éléments que l'on vient de voir, la logistique devait être plus proche des villes que les grands entrepôts logistiques que l'on peut connaître en parallèle de l'A6 ou des grands axes européens.

Tous ces éléments sont liés afin qu'il soit possible de livrer une trottinette électrique à un endroit précis dans une grande ville. Effectivement il faut à la fois que l'usine et l'ensemble des pièces soient stockées à proximité et, qu'une une fois produit fini, qu'il soit rapidement distribué.

Cette exigence de livraison la plus rapide possible nous ramène à la notion d'« Amazonisation » qui pousse les opérateurs à être dans l'action rapide. En revanche, celle-ci nécessité mécaniquement plus de surfaces de stockage et d'entreposage d'où le développement de la logistique urbaine.

La crise sanitaire n'a fait que renforcer l'utilité et l'attractivité de cette typologie d'actif, mettant en évidence son rôle stratégique et indispensable dans la supply chain. Portés par l'explosion de l'e-commerce, comme vu dans la partie III, les investisseurs ont confirmé leur intérêt pour la logistique, motivés par (i) sa résilience en temps de crise et (ii) les perspectives de développement futurs (restructurations, nouveaux développements).

III La logistique sort renforcée avec une explosion de la demande

La logistique semble donc durablement renforcée par la crise sanitaire. Cyril Hoyaux me réaffirme qu'il y eu une croissance des très grosses plateformes notamment pour satisfaire les besoins évidents liés à la crise.

En 2020, c'est un record de plus de 40Mds€ qui ont été investis sur ce produit en Europe, non loin du record établi en 2017. Sur le premier trimestre 2021, l'investissement a atteint 22,5Mds€ (approximativement 60% du volume des transactions pour tout 2020), animé par les opérations de surfaces neuves, qui représentent ainsi les deux tiers du volume total commercialisé. Avec tous les signaux au vert, la logistique semble entrer dans une accélération encore jamais vue avec de belles perspectives.

Les prévisions sont telles que 8,6 millions de m² d'entrepôts et plateformes seront nécessaires d'ici 2025 pour faire face à la demande croissante du commerce en ligne et par conséquent ses besoins (Groupe Savills).

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Comme je l'ai démontré précédemment, c'est non seulement une tendance qui s'ancre depuis plusieurs années mais aussi un mouvement qui s'est accéléré au rythme de la crise sanitaire et de ses exigences. La pénétration de l'e-commerce s'est démocratisée, entraînant une explosion de la demande pour les plateformes logistiques.

En France, sur l'année 2021, les transactions effectuées dans le cadre d'opérations de portefeuilles ont représenté 3,3Mds€ engagés (+31% par rapport à 2020) avec un zoom particulier pour les portefeuilles de moins de 100Mns€, car plus adaptés dans une optique de diversification. A contrario, de très grosses opérations se sont faites sur l'année 2021, avec deux portefeuilles de plus de 400Mns€ chacun qui ont été cédés par Valor Real Estate Partners et EQT Exeter à, respectivement, Blackstone et GIC Private Limited

D'un point de vue écologique, l'objectif est de définir de nouveaux standards pour une typologie d'actif souvent décriée et caricaturée comme peu durable et énergivore. En effet, c'est une typologie qui consomme énormément de foncier car très horizontale. Dans un monde où les critères ESG vont faire la loi est ce qu'on peut imaginer que les plateformes logistiques soient très attrayantes aujourd'hui gardent le même taux de rendement dans les années à venir ? Rien n'est moins sûr.

Désormais, le secteur doit accélérer la mise en oeuvre de solutions durables, alors que la pression pour la décarbonisation ne cesse de croître. L'équilibre à atteindre pour les nouvelles structures, ainsi que celles en redéveloppement, se trouve en conciliant la performance environnementale et la performance économique.

La logistique représente donc un secteur d'avenir porté par un e-commerce en croissance et dont les exigences sont toujours plus grandissantes. Néanmoins, il n'en demeure pas moins que ce secteur, très consommateur de foncier, devra s'adapter aux nouvelles contraintes environnementales et de transition énergétique. En effet, la logistique devra composer avec les lois de non expansion sur les zones naturelles, créant probablement une barrière à l'entrée et par conséquent une augmentation des prix, qui quoi qu'il arrive semble inévitable.