Les suites économiques, écologiques et structurelles de la crise sanitaire sur le marché immobilier: actifs de bureau, de logement, de commerce et de logistique en Europe

Partie III : Les actifs de commerce

I Un marché déjà fragilisé par l'e-commerce avant la pandémie.

Donc, avant le COVID, on était dans un marché florissant dans la période 2016-2019 pour objectivement toutes les classes d'actifs (inclus logistique - partie IV), sauf peut-être à l'exception du commerce qui souffrait déjà de la concurrence du e-commerce.

D'après le Haut Conseil de Stabilité Financière, l'immobilier commercial qualifie l'ensemble des biens détenus par des acteurs professionnels qui n'en sont pas les occupants et qui en tirent des revenus locatifs auprès de marques ou de restaurants par exemple. Concrètement, cela représente principalement des locaux commerciaux, des pieds

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d'immeubles, des centres commerciaux et, plus récemment, des Retail parks (l'hôtellerie peut également être comprise dans cette catégorie).

L'histoire du Retail en immobilier s'est d'abord construite autour des centres commerciaux qui ont fleuri à travers toute la France à partir des années 70. Cependant, avec une clientèle aux besoins toujours plus exigeants et l'apparition de l'internet à grande échelle, les centres commerciaux ont perdu de leur attrait et ont dû se réinventer (création d'évènements, digitalisation...). Plus récemment, en complément des centre commerciaux, et au détriment des centres-villes, en particulier dans les petites et villes moyennes, se sont développés des Retail parks (ensemble commercial à ciel ouvert, géré comme une seule unité, comprenant au minimum 5 unités locatives mixtes pour une surface globale supérieure à 3.000 m² de surface de plancher).

Fragilisé par plus de cinq années de crise sécuritaire avec les attentats, sociale avec les gilets jaunes et la grève contre la réforme des retraites, puis sanitaire par la suite, le commerce physique s'est retrouvé fragilisé, tandis que le e-commerce s'est renforcé.

A cette époque-là, les centres commerciaux ne se crée déjà plus. En effet, les opérateurs les améliorent et les retransforment sur eux-mêmes, en les grandissant par exemple, mais il n'y a plus de création La nouvelle tendance est plutôt de créer des lieux de commerce plutôt dans les gares et dans les lieux de passage déjà avérés.

En Angleterre, tout comme dans les pays du Nord, les centres commerciaux ont été créés en trop grand nombre tandis que l'e-commerce est aujourd'hui omniprésent dans la façon de consommer anglo-saxonne rendant les investisseurs extrêmement frileux. Si dans les pays latins (Italie, Espagne, Portugal - France exclue) cette tendance se vérifie moins avec une clientèle attachée à la consommation en magasin, le marché était globalement, en 2019, dans une situation difficile.

II. L'immobilier commercial, grand oublié des investisseurs pendant la crise

C'est une première dans l'histoire de l'immobilier du commerce. En 2020, l'épidémie aura provoqué des séquences de fermeture, non compensées par des ouvertures, entrainant de lourdes conséquences sur le marché du Retail à l'échelle Européenne et même mondiale. Il y a un rejet du commerce lors des lockdowns qui est naturel car leur activité est terriblement limitée et donc ils ne produisent plus de chiffre.

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Ainsi en France, le marché de l'investissement a vu son volume de transactions fortement reculer (- 35% sur un an, près de 4,3Mds€). Dans un même, très peu de nouveaux mètres carrés de commerces, tous formats confondus, ont vu le jour avec seulement 420.000 m² développés en France métropolitaine (- 42%).

Le marché du commerce est donc à ce moment-là dans une situation marginale par rapport aux autres typologies. Si les surfaces alimentaires, mais l'alimentaire dans sa version la plus restreinte puisque tous les restaurants étaient fermés, ont profité de leur statut de commerces dits « essentiels » puis « de première nécessité », les commerces spécialisés ont fortement souffert, encaissant une baisse globale du chiffre d'affaires de 18%. Ce sont les secteurs des cosmétiques et de l'a mode qui ont été les plus impactés. Le commerce a cependant été le premier secteur bénéficiaire des prêts garantis par l'Etat ou PGE (16%) sur la période, devant la restauration-hôtellerie. C'est aussi le secteur qui a obtenu le plus de reports fiscaux avec 18.363 entreprises concernées pour 772Mns€.

La chute des mises en chantier de Retail park a été marquée : seulement 160.000 m² ont été inaugurés dans tout l'Hexagone sur un an (- 62%). On observe le même phénomène pour les centres commerciaux qui ont continué de plonger (- 28%) d'après LSA.

On remarque cependant que les enseignes n'ont pas arrêté de signer des baux, bien que beaucoup moins, mais que les valeurs locatives ont connu une forte correction.

Malgré une nette reprise de la fréquentation dans les centres commerciaux et les Retail parks dès leurs réouvertures, cette crise a clairement renforcé l'e-commerce. Le commerce a été la typologie a été la plus touché par la crise on concrétisant les faiblesses déjà existantes et renforçant la prudence dans les développements à travers ce contexte incertain de « stress case » globalisé.

Pour faire un aparté, la classe d'actif qui a le plus subit la violence des confinements ce sont les actifs d'hôtellerie. Puisque les touristes ne pouvaient plus se déplacer et ce même à la fin des différents confinements, les hôtels ne faisaient plus aucun chiffre d'affaires. Aujourd'hui, c'est bien reparti et on s'aperçoit qu'à partir du moment où il n'y a plus eu de restrictions à voyager, les taux d'occupation dans les grandes villes est remonté à plus de 80%. Cependant, il y a quand même des pondérations à faire parce que le commerce du tourisme n'est pas réellement reparti et on ne sait pas quand ni comment il va repartir.

III L'espoir des investisseurs concernant les actifs de commerce passe par sa réinvention

Alors que la crise sanitaire, ainsi que la normalisation de l'e-commerce, ont entrainé un certain désintérêt des investisseurs de se placer sur cette catégorie d'actif, le commerce, comme le bureau, cherche à se réinventer. L'objectif est de redynamiser, grâce à « l'expérience de marque » les lieux d'achat afin que le consommateur sente que l'expérience n'aurait pas été pareil s'il n'était pas venu. L'e-commerce doit se concevoir comme la prolongation du

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commerce physique et donc être un support plus qu'un substitut. Plusieurs axes de développement sont en cours d'étude comme le quick commerce ou les livraisons express.

Cette stratégie multicanale semble représenter le futur des actifs de commerce. Pour faire une comparaison, En 2005, en France, moins de 1% des ventes avaient lieu sur Internet. Le chiffre le plus élevé d'Europe se trouvait en Allemagne mais n'excédait pas les 5%. Avant la crise, ce chiffre avait déjà été multiplié par 9. Il a atteint son paroxysme pendant la crise avec un usage moyen en Europe entre 10 et 20% selon les pays. D'après E&Y, ce chiffre devrait cependant baisser une fois la crise finie, se stabilisant au-dessus de 10% de façon globalisée.

Le commerce physique semble ne pas avoir d'autres alternatives que d'évoluer aux côtés du e- commerce. En effet, il faudra que les commerçants se réinventent aussi dans la façon de vendre en ponctuant avec l'e-commerce en parallèle de leur activité physique.

Cette stratégie permettra de toucher une clientèle sans présence physique (livraison), rendre la

surface des points de vente moins volumineuse, dû aux réservations des produits en ligne avant de les retirer directement dans une boutique (Click & collect), afin de générer du chiffre d'affaires par deux canaux simultanés.

Ce système devrait cependant diminuer drastiquement le prix des loyers. Comme la localisation reste le point d'ancrage dans le calcul des loyers, la diminution d'espaces physiques devrait naturellement les baisser. Par conséquent, on observe que le marché se rouvre aujourd'hui à des acteurs qui étaient devenus particulièrement prudents vis-à-vis du commerce et ce même avant la crise. On observe un réel intérêt des investisseurs anglo-saxons pour les transactions en sale and leaseback, avec notamment des opérations d'envergure émanant de secteurs qui ont bien résisté pendant la crise, à l'instar du sport, de la restauration rapide ou du bricolage. D'autres opportunités viendront également de l'alimentaire, particulièrement prisé depuis le début de la crise (29% des volumes échangés au 1er semestre 2021).

Historiquement, le Retail est un peu le parent pauvre des thèses d'investissement. Le marché qui souffre le plus c'est celui des centres commerciaux traditionnels car en compétition direct avec le l'internet. Cela se justifie par une promesse et l'accueil n'a rien de glamour. On ne va pas prendre sur son temps de loisir pour aller dans un supermarché derrière lequel on va trouver en 5 mins un cordonnier, peut être un coiffeur, un multimarque d'équipement de la personne, une cafétéria et avec un peu de chance une pharmacie sinon ça sera un drive. Ça n'a rien de satisfaisant et avec cela on ne réinvente la promesse d'une promenade commerciale.

Par conséquent, pour se réinventer, le commerce physique doit réfléchir à comment agréger plusieurs moments dans la journée.

Tout d'abord, il y a des commerces essentiels et obligatoires. C'est ceux qui n'ont pas fermé pour la période Covid. Ça s'appelle l'alimentaire dans sa globalité. Les clients iront toujours remplir leur frigo de produits frais ou surgelés toutes les semaines. En revanche, pour donner envie aux clients de retourner sur cette zone (Centres commerciaux - Retail Parks), il faut qu'elle offre une zone de loisirs. Il faut qu'elle offre un espace complet de restauration (food corner) à la hauteur de l'attente de la clientèle en fonction de ses capacités financières. Chaque bassin de chalandise à ses spécificités et il faut qu'elle offre du service à la personne.

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Albert Malaquin me livre un exemple concret de redynamisation : « Il peut y avoir en ce moment des inventions en matière de centre médical. Autour du centre médical, quand on va chez le médecin, derrière il y a une pharmacie et puis derrière la pharmacie il y a aussi des opticiens, il y a aussi des techniciens. En réalité, il y a un certain nombre de produits qui peuvent se décoller et qu'on peut retrouver une offre de service qu'on peut finalement retrouver dans des dans des centres commerciaux un peu haut de gamme à travers des corners dédiés.»

Enfin, il y a aussi le « Travel Retail », c'est à dire les centres commerciaux présents sur les lieux de passage tels que les aéroports ou les gares. Ce sont des lieux où le Retail marche extrêmement bien et en particulier les gares qui sont des gares TGV pour la bonne et simple raison que quand on prend un TGV, pour éviter de le rater, on va arriver 1/4 d'heure en avance. Autant un TER on peut essayer de le prendre à l'arrache 2 min avant car ce n'est pas grave, y en a un autre 10 min ou 1/4 d'heure. Mais quand un client fait un Paris-Amsterdam, il prend un peu de marge de sécurité et que cherche-t-il à faire pendant 30 mins ? Et bien, il attend une offre commerciale de qualité pour consommer dans un magasin ou, dans tous les cas, prendre un café avec un encas.

Si on répond aux attentes de tous c'est à dire des consommateurs en puissance qui ont besoin de rencontrer les gens et éventuellement de se faire émerveiller où se faire tenter par telle ou telle vitrine alors le succès suit. La période de Covid à révéler que rester derrière son ordinateur crée un certain nombre de troubles. Donc, sachant que l'humain est un être social, il aura besoin de sortir et de rencontrer l'autre.

Cependant, pour les autres centres commerciaux, on peut s'interroger sur leur disparition. Est-ce qu'ils vont réussir à se réinventer où est ce qu'ils vont disparaître ? C'est tout à fait normal qu'il y ait des réticences de la part des investisseurs sur la classe centres commerciaux car, contrairement aux Retail parks, il est probable que nous soyons arrivés en fin de vie d'un cycle d'exploitation d'une typologie me confie Cyril Hoyaux.