Les suites économiques, écologiques et structurelles de la crise sanitaire sur le marché immobilier: actifs de bureau, de logement, de commerce et de logistique en Europe

Introduction

Avant toute chose, il est important de positionner le champ de travail dans lequel je vais travailler pour ce mémoire. Dans cette introduction, je vais donc décrire les éléments essentiels à connaître du marché immobilier, en commençant par définir celui-ci. J'expliquerai ensuite qui en sont les acteurs et quels rôles jouent-ils entre eux avant d'explicité ma problématique.

I) Qu'est-ce que le secteur immobilier ?

Le marché immobilier est une place de transactions immobilières de gré à gré où des propriétaires vendeurs et des acheteurs potentiels échangent des biens immobiliers contre de l'argent. Ces biens immobiliers peuvent prendre différentes formes à travers les différentes typologies d'actifs que sont le résidentiel, le bureau, le commerce et la logistique. Il en existe d'autres plus alternatives comme l'hôtellerie (qui peut être considérée comme une forme de commerce), le Heath Care ou les Data centers. Alors, le secteur immobilier correspond à l'ensemble des filières et des professionnels de l'activité exercée sur le marché immobilier.

C'est aussi par essence le mécanisme qui permet à des promoteurs (def. ci-dessous dans la partie II-a) de construire de nouveau bâtiments mais également un ensemble d'activités commerciales et non commerciales agissant sur les actifs immobiliers.

On parle aussi d'une place de marché sur lequel se rencontre des acheteurs et des vendeurs, des propriétaires et des locataires ainsi que des intermédiaires pour échanger des biens immobiliers suivant des lois et des règles précises.

Des intermédiaires immobiliers peuvent intervenir sur le marché immobilier tels que des agents immobiliers, des marchands de biens, des courtiers, etc.

Dorénavant, depuis le développement économique et la mondialisation, le marché immobilier s'est fortement financiarisé en intégrant des acteurs nationaux et internationaux tels que des organismes de régulation comme l'AMF en France.

II) Qui sont les acteurs principaux et comment s'organisent-ils entre eux ? a) Promotion et construction

Tout d'abord, le sous-jacent principal de l'immobilier est la pierre. En effet, pour qu'un immeuble soit, cela passe obligatoirement par l'étape du chantier de construction. C'est alors qu'intervient le promoteur. Celui-ci est un professionnel qui prend l'initiative d'un programme immobilier et le mène jusqu'à son terme. Le promoteur prend en charge l'ensemble des opérations administratives, juridiques, financières et techniques nécessaires à la réalisation de la construction.

Le résultat attendu du projet est la réalisation d'un produit, appelé ouvrage. C'est en principe le propriétaire du terrain sur lequel l'immeuble est édifié. On appelle maître d'ouvrage l'entité (personne physique ou morale) porteuse du besoin, définissant l'objectif du projet de construction, son calendrier et le budget consacré à ce projet. Afin de mener sa mission a bien, le maître d'oeuvre va nommer un maître d'ouvrage pour réaliser l'ouvrage, dans les conditions de délais, de qualité et de coût fixées par ce dernier conformément à un contrat.

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Cependant, il y une phase préparatoire qui précède toute construction de chantier et c'est le monteur d'opération immobilière qui est à la baguette. En effet, il conçoit, évalue et réalise des opérations immobilières sur les plans juridique, technique, commercial et financier pour le besoin de ses clients. Son travail débute en général par des études de faisabilité, la réalisation d'un plan de financement, le respect des règles d'urbanisme, le lancement des appels d'offre et le contrôle des travaux.

Enfin, en soutien aux différents acteurs que l'on vient d'évoquer, le géomètre vient apporter son expertise par rapport au le relevé des biens fonciers. Sa mission consiste à mesurer la terre, renseigner sur l'urbanisme, les divisions de terrains et remettre un plan de masse, figure des murs et héberges, plans, calcul des surfaces, tracés des réseaux. Il est important de préciser que, Depuis la loi S.R.U de 2000, le bornage est obligatoire sur tout terrain à bâtir.

b) Gestion immobilière

Une fois le ou les bâtiments sortis de terre, il faut trouver des investisseurs pour ceux-là (si ça n'est pas déjà fait dans le cas d'une VEFA). Le directeur immobilier des investissements (Fund Manager) est responsable du management opérationnel de l'activité immobilière d'une entreprise notamment à travers les investissements pour son compte et/ou pour le compte de tiers (Très souvent investisseurs institutionnels qui prennent la forme de compagnie d'assurance comme Generali).

Rattaché au Directeur des investissements, l'Asset Manager à quant à lui un poste très opérationnel. Il a pour mission de gérer un portefeuille d'immeubles, de le valoriser à travers des arbitrages et des Capex. Il travaille avec le Property Manager qui se charge de la gestion opérationnelle quotidienne, négocient les baux, supervisent les travaux, gèrent les relations avec le locataire et veille à l'occupation du parc immobilier. Cependant, leurs rôles sont différents car le Property Manager ne valorise pas le portefeuille à l'inverse de l'Asset Manager.

Enfin, connu par le grand public sous le nom « d'agent immobilier », le Broker prospecte les biens destinés à la vente ou à la location tout en développant et fidélisant une clientèle des secteurs tertiaire, industriel, logistique ou commercial. Anecdote, ils ne sont pas très bien vu par les autres acteurs car ils ont rôle exclusivement commercial avec un système de rémunération à la commission.

c) Expertise

Cela peut paraitre évident mais le marché immobilier obéit à certaines règles en ce qui concerne la définition du prix d'un ou plusieurs actifs. C'est l'expert immobilier dont la fonction est d'estimer la valeur locative ou la valeur vénale des biens immobiliers ou des droits immobiliers. Il va utiliser plusieurs méthodes d'évaluations propres à chaque typologie comme la méthode par comparaison pour le logement ou la méthode par capitalisation du loyer pour les actifs commerciaux. Souvent accrédité par la RICS (Royal Institute of Chartered Surveyors), son rapport annuel prenant en compte les évolutions positives comme l'avancement des travaux mais aussi les évolutions négatives comme certaines conjonctures et fera office de véritable référence pour le prix d'un actif.

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d) ESG

Pour conclure avec les acteurs, il est essentiel de rajouter le Directeur ISR/ESG et son équipe. Nous allons le voir dans ce mémoire, les critères ESG ont aujourd'hui pris une place très importante dans le secteur de l'immobilier. Le directeur ESG a donc pour objectif de piloter une politique d'offre innovante et compétitive en la matière. Il faut désormais concevoir, construire, des villes, des bâtiments qui respecteront de nouvelles obligations et standards énergétiques (bâtiments basse consommation, bâtiments à énergie positive) ; qui utiliseront ou réutiliseront des matériaux respectueux de l'environnement. Il faudra aussi exploiter les bâtiments avec des obligations de résultats et mettre en conformité^ì ceux qui sont actuellement de véritables épaves thermiques.

Ils jouent un rôle central dans l'organisation du secteur immobilier comme on va pouvoir le voir dans ce mémoire. En effet, étant un rôle pivot, ils interagissent avec l'ensemble des acteurs et questionnent leur façon de travailler. Je l'ai observé lors de mon interview avec Albert Malaquin.

Albert Malaquin : « Cela nous pose d'ailleurs beaucoup de problèmes, nous, en tant qu'expert immobilier pour savoir pour les immeubles qui ne matchent pas ces critères. Et oui, aujourd'hui quel est l'impact sur la valeur ? Est-ce que c'est un impact moins 10-20-30% ou c'est un impact ça n'a pas de valeur parce que je n'ai plus d'investisseurs en face de mon actif obsolète ? Je caricature un peu car, évidemment, un actif a toujours une valeur si faible soit-elle. Toujours est-il qu'il y a une prise de conscience des propriétaires d'immeubles anciens et quand je dis ancien je ne vise pas simplement les années 60 mais peut-être les immeubles années 80-90 qui ont été construits avec des formats et des objectifs d'isolation moins exigeants qu'aujourd'hui et que ces immeubles-là vont faire l'objet de réhabilitations lourdes »

III) Enjeux et problématique

L'immobilier c'est la création de lieux (logements, bureaux, plateformes, centres commerciaux...) qui dessinent les sociétés sur le long terme. En effet, le terme immobilier vient d'un mot latin qui fait référence à quelque chose qui est lié à la terre de manière indissociable, physiquement et juridiquement. Les bâtiments qui sont donc construits, bien que possiblement destructibles ou modulables, sont amenés à s'inscrire dans le temps. C'est donc l'essence même de société à travers des lieux de rencontre, de partage, de joie et d'amour.

Mais, comme tout secteur, les tendances de marchés évoluent selon les besoins des consommateurs. Ces besoins sont ici intrinsèquement reliés à chaque typologie d'actif car l'immobilier est polymorphe. Par conséquent, après l'épidémie que le monde vient de subir, comment le marché immobilier a réagi et surtout comment celle-ci va influencer les tendances de marché pour chacune des typologies.

En effet, la crise sanitaire, liée à l'épidémie de Covid-19, a entrainé depuis décembre 2019 de profondes mutations dans l'univers immobilier qui a concerné l'organisation de toutes les typologies d'actifs (de bureau, de logement, de commerce et de logistique) révélant des aspirations nouvelles comme la qualité de vie ou l'écoresponsabilité liée aux critères ESG.

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Bien que l'impact de la crise ne soit pas encore totalement mesurable, la réorientation

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des stratégies d'investissements des différents acteurs dessine les nouvelles tendances de marché. Tandis que le marché du bureau était fleurissant avant la crise, les différents confinements ainsi que la standardisation du télétravail ont eu un effet néfaste à court terme sur ce type d'actif comme sur ceux du Retail et de l'hôtellerie qui vont être amenés à se réinventer.

Le marché du résidentiel était quant à lui plus confidentiel, mais la pandémie a confirmé son attractivité que cela soit pour des immeubles existants, des immeubles en restructuration ou encore en VEFA. On observe le même phénomène sur le marché alternatif des résidences gérées (résidences étudiantes et/ou séniors), de la santé et de l'enseignement.

Les actifs de logistique voient de leur côté leur attractivité d'avant crise se confirmer avec une transition plus simple car plus naturelle et renforcer par les nouveaux besoins.

Le marché n'est donc pas homogène, étant composé de sous marchés dont les situations respectives étaient déjà différentes avant la pandémie et qui connaissent des évolutions divergentes suite à la crise sanitaire.

Les points que je vais aborder dans ce mémoire sont divers. En effet, je souhaite comprendre en profondeur les nouvelles tendances de marché, la transformation des investissements immobilier au travers d'une vision green et surtout quel avenir peut-on imaginer après un tel choc exogène. Afin d'y répondre mieux, la question fil conducteur que j'ai décidé de me poser est la suivante :

« Les suites économiques, écologiques et structurelles de la crise sanitaire sur le marché immobilier : actifs de bureau, de logement, de commerce et de logistique en

Europe. »

Ainsi, pour chaque typologie d'actif, je commencerai par (i) expliciter leur situation respective d'avant crise afin de replacer les choses dans leur contexte initial, puis (ii) étudier la réaction des acteurs lors du pic de la crise, avant de conclure sur (iii) les évolutions et conséquences observées, dessinant des tendances de moyen et de long terme afin de répondre à la question suivante :

Il est important de préciser que le parti a été pris, dans le présent document, de se concentrer principalement sur le marché français, éventuellement européen, mais d'exclure le marché Américain et le marché Asiatique.

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Thèse