2- Une absence de politique sociale du logement
2.1- la léthargie des sociétés
publiques de promotion immobilière
Le marché du logement urbain au Sénégal
en général et à Dakar en particulier est marqué par
une très forte demande et une offre assez faible en dépit du boom
du secteur du bâtiment depuis quelques années, notamment dans le
haut de gamme. On constate une insuffisance chronique de logements sociaux
aussi bien à Dakar que dans les villes de l'intérieur du pays.
L'orientation très marquée des nouvelles constructions vers le
logement de luxe, inaccessible à la grande majorité des
demandeurs, conduit à un déficit de logements sociaux que les
politiques publiques ont du mal à résoudre15. Les
programmes immobiliers de logements sociaux sont encore très
insuffisants et atteignent difficilement la cible que représentent les
ménages urbains à faibles revenus.
Bien que disposant de réserves foncières
attribuées généralement par l'État, les
sociétés publiques que sont la SNHLM et la SICAP SA livrent,
à elles deux, moins de 200 logements par an16. La SNHLM a
livré en moyenne par an, entre 2003 et 2011, 100 logements et 1 300
parcelles aménagées.
Depuis un demi-siècle, deux promoteurs publics majeurs
marquent de leur présence le secteur du logement urbain: la SICAP et la
SNHLM (ex-DHM). Les logements produits par la SICAP sont inaccessibles pour la
grande majorité des ménages du fait de leur prix et de leurs
conditions d'accès. Ceux de la SNHLM, qui profitaient à la classe
moyenne à leur début, sont devenus rares et hors de portée
pour cette catégorie sociale. Cette situation a favorisé
15 UN HABITAT, profil du secteur du logement au
Sénégal, 2012
16 CAUS- PDU de Dakar 2025
49
l'irruption dans le secteur du logement de nouveaux types
d'acteurs : les promoteurs privés, et les coopératives d'habitat.
Ils sont confrontés à la rareté des ressources
foncières, à l'insuffisance de financement et à la lenteur
des procédures administratives.
Tableau 2. Production de logements et de parcelles par
différents promoteurs publics et privés
|
Acteurs formels
|
Logements
|
Parcelles viabilisées
|
|
SNHLM (moy. 2003 - 2011)
|
100
|
1300
|
|
SICAP (moy. 2003 - 2011)
|
75
|
-
|
|
Promoteurs privés (2009)
|
232
|
584
|
|
Coopératives (1988 - 2000)
|
405
|
292
|
Source : UN HABITAT, profil du secteur du logement au
Sénégal, 2012
2.2- Les coopératives d'habitat, un dispositif
alternatif
Expression la plus visible de la société civile
dans le domaine du logement au Sénégal, les coopératives
d'habitat sont des groupements sociaux ou professionnels, organisés en
sociétés anonymes coopératives sans but lucratif, dont
l'objectif social est de faciliter l'accès à la
propriété de leurs membres. Le financement des projets
coopératifs revêt deux aspects : la collecte de l'épargne
et le crédit promoteur. Depuis quelques années, il a
été choisi comme l'option de financement du logement social
à partir des ressources nationales, en particulier celles des
ménages, collectées essentiellement sous forme d'épargne
notamment par la BHS. Ainsi plus de 250 coopératives ont
été agréées et parmi celles-ci, plus de la
moitié ont fourni une épargne supérieure à sept
milliards de francs CFA pour l'habitat. Cette épargne est placée
à la BHS qui leur accorde la grande part des crédits à des
taux de remboursement préférentiels. A travers ces prêts,
plusieurs chefs de famille ont pu bénéficier de logements et de
parcelles viabilisées, ce qui reste encore très faible par
rapport à la demande exprimée.
Cependant, l'intervention des coopératives d'habitat,
qui a permis aux couches moyennes généralement salariées
d'accéder au logement, s'est aujourd'hui essoufflée à
cause des contraintes dans l'accès aux ressources foncières. Les
ménages issus du secteur informel sont rarement inclus par les
programmes des coopératives d'habitat. La politique de l'État en
direction du logement urbain ne profite qu'à une portion infime des
populations urbaines et exclut la quasi-totalité des travailleurs du
secteur informel, majoritaires dans les villes sénégalaises.
Ainsi, seuls 5,5 % des coopératives d'habitat au Sénégal
relèvent du secteur
50
informel, représenté par les femmes en
particulier. Le secteur public et le secteur privé formel en
représentent respectivement 50 et 44,5 % 17
L'accès difficile à la propriété
foncière et immobilière légale oblige les ménages
à faibles revenus à recourir à l'habitation dans les
quartiers informels dépourvus d'infrastructures et de services sociaux
de base. L'insécurité foncière qui caractérise ces
quartiers empêche l'investissement sur le bâti qui est aussi
confronté aux difficultés propres aux sites.
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