La faute de l'Administration en matière foncière au Cameroun

Section 2 : LA faute administrative commise lors de la cession de propriété

Analyser la faute administrative au cours des procédures de cession de propriété, revient à étudier les défaillances des autorités administratives lors transfert de propriété relatives aux parcelles de terrains déjà immatriculés. Il s'agit des hypothèses des terrains déjà appropriés, et pouvant faire l'objet, soit de transactions immobilières entre particuliers privés, soit de transactions avec l'Etat ; les premières ont trait aux cessions volontaires à titre gratuit ou onéreux entre propriétaires et acquéreurs (§1), et les secondes s'inscrivent dans une logique particulière de cession forcée, qu'est la procédure d'expropriation pour cause d'utilité publique. (§2)

§1 : La faute administrative lors des opérations de cession volontaire de propriété entre particuliers.

Il peut paraître paradoxal d'analyser dans ce registre la faute administrative car en fait ces opérations concernent des personnes privées, d'autant plus que les terres, objet de ces transactions sont la propriété privée immobilière des particuliers qui ont le droit d'en jouir, d'en user et d'en disposer de la manière la plus absolue ; toutefois, il n'en est rien, car l'Etat en tant que régulateur de la vie sociale, encadre certaines opérations notamment celles relatives à la propriété immobilière du fait de son importance capitale, ne dit-on pas « res mobilis, res vilis ».

Il est question à ce niveau, d'appréhender l'implication défaillante et fautive de l'administration, dans les opérations portant morcellement ou fusion, bref démembrement et donc mutation du titre foncier (B). Mais avant d'y arriver, il sied d'analyser le rôle particulier du notaire dans les opérations foncières (A) au vu de la complexité de son statut d'agent ou fonctionnaire de l'administration.

A - Le nécessaire implication du notaire dans les opérations de cessions foncières

En matière de transactions immobilières que sont les cessions d'immeubles, l'exigence de formalisme prévue par l'article 8 de l'ordonnance 74/1 du 06 Juillet 1974 est acquise. Aux termes de cet article « les actes constitutifs, translatifs ou extinctifs de droits réels immobiliers doivent à peine de nullité, être établis en la forme notariée. »

Il appartient au notaire seul, saisi par les parties, de dresser des actes de cession à titre gratuit, ou à titre onéreux de parcelles de terrains. Si la cession a été faite sous-seing privé, elle peut être validée par devant notaire. A défaut de cela, toute cession passée sous-seing privé sans intervention du notaire est annulée.^75(*)

Prévue et organisée par le décret n°60/172 du 20 septembre 1960, modifié et complété par celui n°95/034 du 24 février 1995, la profession de notaire et le statut y afférent, sont définis en droit camerounais ; de même, les actes pris par ces notaires, sont régis par la loi de 1961, et interviennent dans des conditions précises en respect des formalités relatives à leur compétence.

Ce peut être la compétence territoriale ou ''ratione loci'', car le notaire n'agit que dans une sphère géographique bien déterminée. De ce fait, tout notaire qui outre passe son ressort territorial, et établit des actes translatifs de propriété, viole les dispositions légales et commet une faute.^75(*) De même, conformément aux dispositions de l'article 23 du décret N°2005/481, seul    le notaire ayant établit l'acte de vente  est habilité à adresser au conservateur foncier du lieu de situation de l'immeuble, une demande pour mutation ou morcellement de la parcelle de terrain. Mais il peut arrivé que le notaire ayant établit l'acte de vente, soit distinct et différent, de celui qui adresse la demande de morcellement, ou de mutation au conservateur.

Par ailleurs, il est des cas où, le notaire, par affinité avec les requérants et le conservateur constitue, et fait établir des titres authentiques en l'absence de plan de l'immeuble, ou d'acte notarié servant de base, et de preuve de la vente ou même de cession à titre gratuit de l'immeuble.

A la suite de ces énumérations, il est plausible d'affirmer que, l'action fautive du notaire entache la régularité des actes, et peut porter atteinte aux droits des tiers. Ce formalisme rentre dans un souci de protéger les intérêts des parties par l'arbitrage d'une personne neutre à statut particulier, car en effet, le notaire n'appartient pas à la catégorie d'agent, de fonctionnaire ou d'autorité administrative^76(*) proprement dite. Il reste alors à analyser les actions fautives des services administratifs intervenant dans le processus de cession d'immeuble.

* Dans l'affaire Dibongué Emmanuel c/ Bita Armand, le juge administratif affirme de manière claire que : « l'arrêt d'une Cour d'appel qui , en violation flagrante des dispositions légales non équivoques et d'ordre public [...] déclare valable une vente sous-seing privé d'un terrain conclut entre deux partie[s...] », encourt une annulation.

CS/AP arrêt n°42/CC du 24 janvier 1991, affaire DIBONGUE Emmanuel C/ BITA Armand, in juridis infos n°7 septembre 1991, p.31 obs. Jean-Marie NYAMA.

* ⁷⁵ CS/CA, jugement n° 68 /2000-2001 du 2007 (recours n°1044/2000-2001 du 17 avril 2000, affaire Madame MINYEM née DINPIAN Dorine C/ Etat du Cameroun (MINUH) inédit, dans laquelle le notaire instrumentaire domicilié à Yaoundé ne pouvait pas connaître la vente d'un terrain situé à Kribi. ; v. André Tchientcheu Njiako op. cit. p. 227

* ⁷⁶ Pour d'amples informations sur le statut particulier du notaire et son rôle dans les transactions foncières, lire « le notaire dans la législation foncière au Cameroun » Siméon Ombiono, mémoire de licence, université de Yaoundé 1975