La faute de l'Administration en matière foncière au Cameroun

§ 2 : La faute administrative lors de l'acquisition des terres libres de toute occupation effective

L'appropriation des parcelles de terrain de la deuxième dépendance du domaine national, entendue comme les terres libres de toute occupation effective, est réglementée par le décret 76-166 du 27 avril 1976 fixant les modalités de gestion du domaine national. Aux termes de l'article premier de ce texte, « les dépendances non occupées ou non exploitées du domaine national sont attribuées par voie de concession provisoire ». La concession consiste alors « en un octroi en jouissance au profit du concessionnaire, assorti d'une promesse de vente sous condition suspensive de la réalisation de la mise en valeur dans un délai déterminé ».^66(*)

De même les alinéa 3 et 4 de l'article 11 du décret N°2005/481 du 16 décembre 2005 disposent que :

 « al.3 : les demandes portant sur les terres libre de toute occupation ou de toute exploitation sont irrecevables. Elles son instruites selon la procédure de concession.

al.4 : suivent également la procédure de concession, les demandes portant sur des mises en valeur réalisées après le 05 août 1974[...] ». Il s'agit d'un contrat par lequel l'Etat autorise soit une personne privée, soit une personne morale,^67(*) moyennant la réalisation d'un projet précis, et dans un délai déterminé, l'occupation ou l'exploitation de parcelles de terres libres relevant de la deuxième dépendance du domaine national. Au terme de ce délai, la concession provisoire peut être transformée soit en bail, soit en concession définitive qui opère transfert de propriété et donne droit à l'obtention du titre foncier. Parce que la concession est une procédure qui est conduite en deux phases, il s'agira d'étudier tour à tour les fautes commises au stade de la concession provisoire (A), et dans la concession définitive (B).

A- Les dysfonctionnements administratifs au cours de l'octroi des concessions provisoires

La concession provisoire est un contrat particulier qui lie le concessionnaire personne privée à l'administration, personne publique. Ce contrat est entouré d'un formalisme qui entoure tant la qualité de concessionnaire, que la durée de la concession, et même les obligations afférentes au concessionnaire. Dans un souci de mieux rendre compte la procédure, il sied avant que d'énumérer les différentes fautes commises par l'administration (2), d'exposer sommairement le formalisme procédural qui entoure cette transaction immobilière (1).

1- Le formalisme procédural relatif à la concession provisoire

Comme il a été susmentionné, la concession provisoire est une procédure assez complexe. A la différence de l'immatriculation directe, elle obéit à des règles particulières. Ainsi, toute personne physique ou morale qui désire mettre en valeur une dépendance du domaine national libre de toute occupation ou exploitation constitue une demande en trois exemplaires sur des formulaires spéciaux qu'elle adresse au service départemental du lieu de situation de l'immeuble. En plus de l'indication de son identité, son statut matrimonial, et toutes les informations à caractère privé permettant de l'identifier, le demandeur en concession doit aussi fournir des informations sur le terrain sollicité, notamment, un croquis détaillé et le programme de mise en valeur faisant ressortir les différentes étapes qu'il réalisera. S'agissant de la mise en valeur du terrain concerné, objectif essentiel du contrat de concession, le demandeur doit démontrer de manière suffisante la crédibilité de son projet qui devra se concrétiser plus tard par une occupation ou exploitation effective, et la conformité au cahier de charges tenu par la commission chargée d'examiner et d'émettre un avis sur le projet. En effet, c'est à la commission consultative qu'il appartient de mener à bien la procédure, par l'émission d'avis, d'observation et de recommandation, en plus de l'examen le cas échéant des litiges survenus et le constat de la mise en valeur.

De ce fait, dès que la demande est adressée au service départemental des domaines du lieu de situation de l'immeuble, objet de la concession, ce service après délivrance d'un récépissé au requérant, et recueillement des avis utiles des différents services techniques administratifs concernés par le projet, transmet le dossier à la commission consultative sous la diligence du Préfet. Le dossier instruit est alors transmis par les soins du Préfet aux services du Ministre en charge des affaires foncières conformément aux articles 1 alinéa 2, 31 et 32 du décret n°2005/178 du 27 mai portant organisation du Ministère des Domaines et des Affaires Foncières^68(*), soit aux services de la Présidence de la République pour ce qui est des concessions des terrains de plus de 50 hectares.

L'envoi en jouissance des terrains au titre de concession provisoire prend naturellement fin à l'expiration du délai et se matérialise soit par la concession définitive , soit par un échec, et ceci lorsqu'on est en présence d'incidents divers, à l'instar du non respect des obligations imposées au concessionnaire dans le cahier de charges, par l'abandon volontaire-la concession étant un contrat- et s'il advient que l'une des parties désiste, le contrat prend fin, par suite du décès du bénéficiaire ou par l'aliénation frauduleuse du terrain sans l'autorisation de l'autorité concédante.

Tout ceci pour dire que la concession provisoire est une opération assez complexe qui prend forme et s'achève dans le respect des règles bien définies. Après avoir sommairement étudié ces règles, il sied alors d'analyser les différentes fautes susceptibles d'être commises au cours de cette procédure.

2- Les irrégularités commises par le concédant administratif

Elles sont diverses et ne peuvent pas être énumérées de manière exhaustive. Tout au moins, l'on peut relever à ce titre l'attribution d'un terrain déjà immatriculé en concession. Il est en effet paradoxal que des terrains faisant l'objet de titres fonciers soient octroyés en concession provisoire ou définitive. La concession ne concerne que les terres libres de toute occupation, et donc constituant la deuxième dépendance du domaine national, tandis que l'immatriculation directe concerne les terres occupées ou exploitées, et ceci après constat de mise en valeur effective. Ce fut le cas dans l'affaire OUAFFO contre BELINGA KYE,^69(*) qui illustrera notre argumentaire.

Dans cette espèce, le sieur OUAFFO propriétaire terrien , s'opposait en l'envoi en concession de son terrain qu'il occupait, au profit sieur BELINGA KYE par décision ministérielle n°195/YOB/MINUH/D113 du 23 avril 1998. La Chambre Administrative décide à bon droit que «  le terrain litigieux qui était licitement occupé par le sieur OUAFFO ne pouvait plus faire l'objet d'une concession au profit de sieur BELINGA KYE ».

Il en est de même dans l'affaire BONGO Henri Aimé contre Etat du Cameroun (MINDAF) dans laquelle un terrain, bien d'une succession, donc, bien indivis a été curieusement immatriculé par voie de concession alors que le partage successoral n'était pas encore fait, et surtout en violation des articles 11 et suivants du décret 76/165, et l'article 1 du décret n°76/166 du 27 avril 1976 qui disposent que la concession ne concerne que les terrains libres de toute occupation.^70(*)

En outre, on peut assister à des situations inverses, où des terrains déjà attribués en concession provisoire ou définitive, réussissent encore à faire l'objet d'une immatriculation. Ce fut le cas dans la célèbre affaire « Gare routière de Kousseri » dans laquelle un individu a réussi avec l'aide d'autorités administratives, à faire immatriculer des terres faisant déjà l'objet de concession définitive^71(*).

Comment comprendre le rôle de la commission consultative chargée de conduire les opérations d'attribution de concession, de même que les services des concessions qui parviennent à faire attribuer des terrains déjà appropriés en concession provisoire ! Il s'agit à ne point douter de la négligence, du laxisme et même de la fraude des services administratifs en complicité avec les bénéficiaires non qualifiés. Ce fut le cas dans l'affaire EKEME Henri contre Epoux FENGYEP^72(*).

Par ailleurs, la faute administrative s'observe au niveau de la compétence de l'autorité concédante. En effet, on l'a sus évoqué, l'attribution des concessions provisoires varie en fonction de l'étendue du terrain, et est ainsi liée à l'autorité concédante. Il est alors curieux de constater l'attribution de concession de plus de 50 hectares par arrêté ministériel en violation de l'article 8 du décret 76/166. Ce fut le cas dans l'affaire « Cameron Agricultural farmer association » contre le canton Bakoko du Wouri. Dans cette espèce, le MINUH a ordonné l'immatriculation de plus de 2000 hectares de terrain au profit des communautés Japoma, Mbanga, Yassa, Ngodi, Yatchiba, Gwang et Yansoki constituant tout le canton Bakoko, et ceci, suivant les lettres N°1447/Y.16.3/MINUH/D220/A du 09 avril 1992 et N°4998/Y.12/MINUH/D220/A du 06 novembre 1992, l'incompétence du Ministre étant manifeste, pour avoir agi en lieu et place du Président de la République, qui est seul habilité par décret, à attribuer les concessions de plus de 50 hectares, conformément à l'article 7 du décret 76/166 aux termes duquel : « les concessions de moins 50 hectares sont attribuées par arrêté ministériel du ministre en charge des domaines celles de plus de 50 hectares par décret présidentiel »^73(*)

* ⁶⁶ Droits réels et domaine national au Cameroun, André Tientcheu Njiako op.cit. p.197

* ⁶⁷ La concession, il faut le relever, est octroyée à des personnes physiques pour des besoins individuels à l'exemple de construction d'une maison, contrairement à l'opinion communément admise selon laquelle elle n'est accordée que pour des projets de développement ou lorsqu'il s'agit d'une activité à but lucratif ou associatif. En effet, au cours des enquêtes menées sur le terrain, nous avons eu un entretien avec Mme Essengue, chef du service des concessions au Mindaf, qui nous affirmé que les terrains de la deuxième dépendance étaient octroyés aux particuliers dans le but de s'installer et d'y construire des maisons d'habitation. Le développement communautaire passe bien par le développement individuel !

* ⁶⁸ A la lecture de ces articles, on note que c'est désormais le MINDAF qui est chargé d'instruire les procédures

de concession à l'exclusion du ministère de l'urbanisme et de l'habitat qui était compétent.

Art 1 alinéa 2 « Le Ministre des domaines et des affaires foncières est chargé de l'élaboration, de la mise en oeuvre et de l'évaluation de la politique du gouvernement en matière domaniale, foncière et cadastrale.

A ce titre, il est responsable [...] de la gestion du domaine national et des propositions d'affectation... »

Section III De la sous direction du domaine national.

Article 31 (1) : Placée sous autorité d'un Sous-directeur, la sous direction du domaine national est chargée de veiller à la régularité des procédures d'attribution des concessions et de baux diligentés par les services déconcentrés.

Article 32 : Placé sous l'autorité d'un Chef de service, le service des concessions est chargé :

- des demandes de concessions provisoires ;

- de la tenue à jour du fichier national des concessions ;

- du contrôle des recouvrements des créances y afférentes ;

- du contrôle du respect des cahiers de charges par les concessionnaires. »

Section III De la sous-direction du domaine national.

Article 31 (1) : Placée sous autorité d'un Sous-directeur, la sous direction du domaine national est chargée de veiller à la régularité des procédures d'attribution des concessions et de baux diligentés par les services déconcentrés.

Article 32 Placé sous l'autorité d'un Chef de service, le service des concessions est chargé :

- des demandes de concessions provisoires ;

- de la tenue à jour du fichier national des concessions ;

- du contrôle des recouvrements des créances y afférentes ;

- du contrôle du respect des cahiers de charges par les concessionnaires. »

* ⁶⁹ CS/CA jugement n°09/2000-2001 du 30 novembre 2000, sur le recours n° 750/2000-2001 du 06 octobre 1998, Affaire OUAFFO contre Etat du Cameroun (MINUH) et BELINGA KYE Benoît Frederik.

* ⁷⁰ CS/CA, jugement n°38/2005-2006 du 18 janvier 2006 affaire BONGO Henri Aimé contre Etat du Cameroun (MINDAF), inédit.

* ⁷¹ V. Tientcheu Njiako Droits réels et domaine national, p.198 sur l'affaire de la gare routière de Kousseri.

* ⁷² CS/CA, jugement n°10/2000-2001 du 30 novembre 2000(recours n°937/2000-2001),

affaire EKEME Henri c/ Etat du Cameroun (MINUH) et époux FENGYEP. V. à ce propos les notes du Docteur Tientcheu Njiako dans l'ouvrage op. Cit. pp.203 à 204

* ⁷³ CS/CA jugement n°13/2002-2003 du 31 octobre 2002(sur le recours N°1059/2001-2003 du 13 septembre 2000 affaire Cameron Agricultural Farmer association  c/ Etat du Cameroun (MINUH).