Entre convention alpine, directive territoriale d'aménagement des Alpes du nord et initiatives locales, quelles perspectives pour les politiques foncières volontaristes dans les Alpes ?

1.2. D'argent

Lorsque l'on parle de foncier, on parle forcément d'argent, ou du moins implicitement tout le monde y pense. En considérant le foncier comme une ressource primaire et non renouvelable, celui-ci devient un bien marchand s'échangeant sur un marché, en somme ; « Achetez de la terre, on n'en fabrique plus ! »^70(*).

Après une entrée par le droit, la définition du foncier comme bien marchand est liée à la première : la valeur marchande d'un terrain n'est pas la valeur intrinsèque de la terre (y compris pour des parcelles agricoles, mais sauf pour des ressources minières) mais plutôt la valeur des droits dont le futur acheteur disposera. Un terrain « n'entre dans le champ économique qu'à partir du moment où il devient le support de droits »^71(*). Cette valeur varie aussi suivant l'utilisation du terrain (par exemple, si le terrain est squatté), le potentiel de transformation/d'aménagement du terrain, et également suivant l'imaginaire collectif qui lui est associé (rumeurs de phénomènes paranormaux par exemple).

L'économie foncière englobe, selon J. Comby, tout ce qui concerne les marchés fonciers, les prix des terrains et leurs variables (constructibles, coûts d'aménagement associés...). Cela passe par l'analyse d'une valeur foncière (un prix) qui commence obligatoirement par une analyse précise et exhaustive des droits concurrents qui existent sur un terrain. Le contexte de pression foncière rend cette dimension du foncier tout à fait incontournable. La « pression foncière » est d'ailleurs une expression souvent utilisée pour qualifier la forte demande marchande dont certains espaces font l'objet, comme par exemple dans les vallées alpines ou sur les littoraux. Dans le champ de l'économie foncière, plusieurs expressions qualifient des comportements différents, utilisées abondamment par de nombreux acteurs, parfois à tort. Les définitions qui sont proposées ci-dessous s'appuient sur le vocabulaire foncier développé par J. Comby^72(*).

Pour commencer, la spéculation foncière -au sens strict- n'existe pratiquement pas. Il faudrait imaginer qu'il puisse être rentable d'acheter un terrain et de le revendre en l'état, quelques temps après en faisant une plus-value, pour que le terme de « spéculation » garde son sens (la spéculation boursière par exemple). En réalité, ce type de plus-value foncière repose presque toujours sur la capacité du « spéculateur » à obtenir des informations que tout le monde n'a pas et surtout à faire changer le droit applicable sur le terrain : on devrait alors plutôt parler de trafic d'influence. En fait, la véritable spéculation foncière (achat d'un terrain dans l'espoir de le revendre plus cher, plus tard, à l'identique) est assez rare compte tenu des coûts de mutation qu'il faudrait alors assumer. C'est donc improprement que l'on qualifie habituellement de « spéculation » l'acte d'acheter un terrain inconstructible et d'obtenir qu'il soit classé constructible avant de le revendre avec des droits à bâtir.

Le concept de spéculation foncière est également souvent appliqué à tort aux pratiques de « rétention foncière » qui obéissent pourtant à une autre logique. Le propriétaire qui refuse de vendre aujourd'hui à un prix proposé pourtant supérieur à la valeur économique d'usage, espère une hausse future des prix. Ce propriétaire est généralement aussi rationnel que l'opérateur qui voudrait lui acheter le terrain, mais il ne fonctionne pas avec les mêmes paramètres. Le prix du temps d'un propriétaire foncier (qui a placé ses économies) est en effet généralement beaucoup plus faible que le prix du temps de l'opérateur (qui « travaille » avec de l'argent emprunté). Le propriétaire est donc beaucoup plus enclin que l'opérateur à attendre une hausse hypothétique. Paradoxalement, il est donc mieux placé que l'opérateur pour « spéculer » sur l'avenir, c'est-à-dire, attendre une potentielle hausse des prix à son avantage. D'une certaine manière, cette pratique foncière de rétention est « non-conforme aux incitations du zonage » comme l'explique A. Esposito-Fava^73(*). C'est la non-mise à disposition de terrains ou la non-réalisation d'une possibilité de construction, pour des objectifs variés : l'espoir d'une plus-value supérieure évoquée précédemment, le souhait de réaliser plus tard une construction pour son propre bénéfice (son fils/sa fille), des conflits de voisinage, ou encore le plaisir de bénéficier d'un terrain d'agrément.

La rétention se distingue parfois assez difficilement de « l'anticipation foncière », et on peut d'ailleurs considérer celle-ci comme une forme particulière d'anticipation foncière. C'est donc là encore une non-conformité des comportements de propriétaires avec les documents d'urbanisme. Selon Jean-Pierre Boutinet, anticiper, « c'est montrer cette capacité à suspendre momentanément le cours des choses pour savoir comment ce cours va évoluer, donc pour tenter le cas échéant d'infléchir la suite des évènements »^74(*). Dans sa conclusion, A. Esposito-Fava rappelle une typologie de trois types « d'acteurs anticipateurs », dont le premier type apparait comme le plus problématique car il est « actif » :

ü Le premier est l'anticipateur-but (anticipateur) qui est déterminé à voir le zonage changer sur ses parcelles et à entreprendre des actions concrètes pour que cela soit le cas, à un horizon proche.

ü Le second est l'anticipateur-souhait (volitif) qui ne cherche pas à accélérer l'évolution du zonage en sa faveur, il attend la plus-value foncière.

ü Et enfin, l'anticipateur-projet (opportuniste) veut obtenir un certificat d'urbanisme mais il ne peut changer de stratégie selon la conjoncture future et les opportunités qui s'offrent à lui.

Face à ces comportements, les collectivités développent parfois, ou essaient de le faire, une stratégie de régulation foncière. Tout l'enjeu de la régulation foncière repose sur la maîtrise des prix du foncier souvent hors de portée d'une grande partie des concitoyens. Cette question du « prix acceptable » du foncier est développée par Dominique Dujols^75(*) qui plaide pour une stratégie de régulation foncière avec comme mot d'ordre : « ni spoliation, ni enrichissement sans cause ». En effet, le raisonnement qui sous-tend implicitement les politiques de soutien, à la production de logements par exemple, coûte cher à la collectivité tout en manquant largement sa cible.

Le raisonnement actuel est le suivant : « combien peut-on s'offrir de logements accessibles compte tenu des prix fonciers et de l'état des finances publiques ? »

Sauf que l'auteur remarque à juste titre que l'Etat et les collectivités se maintiennent dans une posture d'agents dominés et que leurs actions pour soutenir la production de logements malgré des prix fonciers élevés ne font parfois qu'alimenter cette flambée des prix. La question de la régulation foncière reste ouverte, mais il semble que des éléments de réponse soient à chercher vers une politique foncière volontariste plus globale.

* ⁷⁰ TWAIN Mark (1835-1910), In WYON Thibaud, op.cit., p.11

* ⁷¹ COMBY Joseph, De la volatilité foncière, op. cit., p.6

* ⁷² COMBY Joseph, Vocabulaire foncier [en ligne]. Disponible sur :

http://www.comby-foncier.com/voc/vocabulaire_foncier.htm (consulté le 03/08/10)

* ⁷³ ESPOSITO-FAVA Aurélien, op.cit., p.86

* ⁷⁴ BOUTINET Jean-Pierre, Anthropologie du projet, PUF, Paris, 1992, 307 p., p.67

* ⁷⁵ DUJOLS Dominique, op. cit., pp.25-26