Le droit au logement a l'épreuve de l'expropriation pour cause d'utilité publique: étude du cas de la population de Ngueli/Tchad

Paragraphe I : le caractère juste et préalable de l'indemnité d'expropriation

Nous examinerons respectivement : l'allocation d'une indemnité juste aux expropriés (A) et le caractère préalable de cette indemnité (B).

A- L'allocation d'une indemnité juste aux expropriés

Le caractère juste de l'indemnité implique qu'il y ait un certain équilibre entre la valeur du bien cédé à l'expropriant et le montant de l'indemnité. La réparation juste du préjudice suppose que les indemnités allouées aux victimes ne soient une source d'enrichissement ni pour ces dernières, ni pour l'administration. Cela exclut toute surévaluation et toute sous-évaluation. Aux termes de l'article 8 du décret n° 187 sur la limitation des droits fonciers, il est prévu que : « Si les experts ne sont pas d'accord, le

⁶¹ Art. 7 du décret n° 187/PR/67 supra.

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tribunal statuera, compte tenu des éléments du dossier et des rapports des experts, sans que l'indemnité de chaque réclamant puisse être supérieure à ses prétentions, ni inférieure à l'offre de l'administration »⁶². Les dispositions de cet article énoncent donc la nécessité d'une proportionnalité entre la valeur de l'immeuble et le montant des indemnités compensatrices. Ces indemnités doivent couvrir l'intégralité du préjudice subi et elles représentent en réalité la valeur vénale du bien immobilier exproprié.

L'indemnisation des victimes d'expropriation ne peut être juste que lorsqu'elle permet à ces dernières de se retrouver dans un état matériel semblable, c'est-à-dire qu'elles devraient pouvoir acquérir un nouveau logement équivalent à celui perdu à cause de l'expropriation. En plus d'être juste, l'indemnisation des victimes doit être préalable.

B- Le caractère préalable de l'indemnisation des victimes

L'indemnisation préalable des victimes d'expropriation pour cause d'utilité publique est un principe fondamental consacré aussi bien par la Déclaration des droits de l'Homme et du citoyen du 26 août 1789 que par la loi n° 25 du 22 juillet 1967 qui régit l'expropriation pour cause d'utilité publique au Tchad⁶³. En droit camerounais, l'alinéa 2 de l'article 4 de la loi n° 85/009 du 4 juillet 1985 dispose que : « En principe, l'indemnisation est préalable »⁶⁴. La consécration de ce principe constitue la principale garantie pour les victimes d'avoir la possibilité de se reloger avant la démolition de leurs habitations, frappées d'expropriation. La prise de possession des immeubles expropriés est conditionnée par le paiement des indemnités aux victimes.

La consécration du principe d'indemnisation préalable contribue à garantir aux expropriés leur droit au logement, dans la mesure où ces derniers pourront acquérir, grâce au paiement préalable d'une indemnité juste, un local pour établir leurs nouvelles habitations avant de quitter le site initial. Si le paiement des indemnités devait être postérieur à la prise de possession des immeubles par l'Etat, l'on se poserait alors la question de savoir où, comment et par qui seront logées les victimes ? Les plus riches parmi les expropriés trouveront certainement un abri pour eux et leurs familles. La couche vulnérable aurait pour refuge les

⁶² Art. 8 du décret n° 187, supra.

⁶³ Art. 17 de la DDHC : « La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la condition d'une juste et préalable indemnité », et Art.1de la loi n° 25 : « Nul ne peut être privé de la propriété des immeubles ou de l'usage du sol, sans que l'intérêt public l'exige, qu'il y ait indemnisation et que les dispositions légales soient appliquées ».

⁶⁴ Art. 4 Al. 2 de la loi n° 85/009 du 4 juillet 1985 relative à l'expropriation pour cause d'utilité publique et aux modalités d'indemnisation.

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rues en attendant d'être indemnisée ou recasée. L'on se trouverait alors dans une situation de violation du droit fondamental de toute personne d'avoir accès à un logement, d'où la nécessité d'indemniser préalablement les expropriés afin que ceux-ci retrouvent leur niveau de vie initial à l'issue de la cession de leurs immeubles à l'autorité expropriante. Dans le cas de la population de Nguéli, ce principe d'indemnisation préalable n'a point reçu d'application effective. Jusqu'à ce jour, aucune indemnité pécuniaire n'est octroyée aux victimes.

Notons pour finir que tous les préjudices subis du fait de l'expropriation ne donnent pas droit à indemnisation.