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THE UNIVERSITY OF YAOUNDE II
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FACULTY OF LAW
AND POLITICAL
SCIENCES
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DEPARTMENT OF LEGAL THEORY,
LEGAL
EPISTEMOLOGY AND COMPARATIVE
LAW
UNIVERSITE DE YAOUNDE II
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FACULTE DES
SCIENCES JURIDIQUES ET
POLITIQUES
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DEPARTEMENT DE THEORIE
DU DROIT,
D'EPISTEMOLOGIE JURIDIQUE ET DE
DROIT COMPARE
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BP : 1365 Yaoundé, BP : 18 Soa
P.O Box : 1365 Yaoundé, P.O Box : 18 Soa
MASTER RECHERCHE EN DROIT
Option : Théorie et
pluralisme juridiques
Jouissance des terres et garantie
Mémoire présenté et soutenu
publiquement le 28 septembre 2021 pour l'obtention du Master Recherche en
Droit
Par
NDEODEME JULES
Titulaire d'une Licence en
droit privé
Matricule : 20J0033N
Sous la direction de :
Monsieur le Professeur Pierre-Etienne KENFACK
Agrégé des Facultés de droit
Professeur à l'Université de Yaoundé II
Année académique 2020 - 2021
Jouissance des terres et garantie
AVERTISSEMENT
L'Université de Yaoundé II n'entend donner
aucune approbation, ni improbation aux opinions émises dans ce
mémoire. Ces opinions doivent être considérées comme
propres à leur auteur.
Jouissance des terres et garantie
DEDICACE
II
A Mes deux grandes familles, celle de Papa Pascal BALDENA et
celle de feu Papa GUISSATA
III
Jouissance des terres et garantie
REMERCIEMENTS
Les mots sur cette page, ou même tous autres, ne peuvent
suffire à exprimer ma gratitude au Professeur Pierre - Etienne KENFACK.
Ses précieux enseignements, conseils et orientations ont permis de faire
de l'intitulé de ce mémoire un passionnant sujet de recherche et
un projet de vie.
J'exprime mes vifs remerciements à tous mes enseignants
de tous les cycles et de tous les niveaux.
Ma famille, mon soutien inconditionnel et ma source de
motivation. Je remercie, sans pouvoir exhaustivement citer, Papa Pascal, Mama
Bernadette, Mama Deved, Papa André, Mama Jeannette, Père Julien,
Oncle Badai.
Merci à vous mes amis, connaissances et camarades pour
vos divers accompagnements et encouragements. Vos prières portent leurs
fruits, je vous en remercie infiniment. Merci aux Avocats du Cabinet ABDOUL
BAGUI & Associés pour leur soutien et constants encouragements.
Merci à tous ceux qui l'ont relu. Toi ATEBA qui a été
brutalement arraché à la vie quelques temps avant
l'achèvement de ce travail que tu devrais relire, merci d'avoir
été très encourageant.
Seigneur Dieu, Toi qui fait toute chose en Ton temps et selon
Ton plan, merci mille fois pour Tes bénédictions multiples dans
ma vie.
iv
Jouissance des terres et garantie
RESUME
La propriété est considérée comme
le droit de jouir et de disposer d'une chose. Ces deux composantes de la
propriété peuvent survivre détachée l'une de
l'autre. Le droit de disposer constitue l'élément principal de la
propriété alors que le droit de jouissance peut lui être
autonome, bien qu'il ne s'agisse pas de son accessoire. La
propriété s'utilise comme objet de garantie de remboursement des
crédits. Il y a lieu de savoir si la jouissance des terres
particulièrement, peut aussi servir de garantie de remboursement des
crédits ? Lorsqu'elle constitue un droit réel aliénable et
saisissable, la jouissance des terres peut être utilisée comme
garantie de remboursement. Le bail emphytéotique, le bail à
construction, le droit de superficie et certains droits réels dits
innomés sont des démembrements du droit de
propriété pouvant constituer l'assiette de l'hypothèque.
Divers droits réels de jouissance sur les terres domaniales, s'agissant
des baux dans le domaine national ou le domaine privé de l'Etat, des
concessions provisoires, des autorisations ou concessions d'occupation ou
d'exploitation du domaine public artificiel déclassé et
même des droits des occupants et exploitants du domaine national avant le
05 août 1974, peuvent également constituer l'assiette de cette
garantie. L'hypothèque d'un droit réel de jouissance des terres
est indistinctement identifiée à l'hypothèque de
l'immeuble. La première a tout de même ses caractéristiques
propres tenant aussi bien à la nature de son assiette, distincte de
l'immeuble et du droit de propriété sur l'immeuble, qu'à
la créance qu'elle garantit. L'identification indistincte de
l'hypothèque d'un droit réel de jouissance des terres à
l'hypothèque de l'immeuble conduit à ce que l'ensemble, sinon
l'essentiel, des modalités de constitution et des effets de la
dernière lui soit appliqué. Ce recours aux règles
régissant l'hypothèque de l'immeuble voile pourtant certaines
particularités des droits réels de jouissance des terres et aussi
l'originalité de leur utilisation comme assiette d'une garantie. En
effet, le droit positif tente de lever ledit voile sans véritablement
s'y consacrer. Quelques règles spécifiques éparses
s'inspirant des caractéristiques des droits réels de jouissance
des terres sont prévues mais tout de même, il serait judicieux de
procéder à une conceptualisation desdits droits de jouissance et
d'organiser un régime spécifique à leur hypothèque
par la suite, toute chose devant amener la grande majorité à y
faire recours, les terres se faisant rares et les propriétaires moins
enclins à les disposer.
Mots clés : Droits réels de
jouissance des terres, hypothèque de jouissance des terres,
hypothèque de l'immeuble.
V
Jouissance des terres et garantie
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