CHAPITRE II:BAMBILOR ET TIVAOUANE-PEULH-NIAGUE DES
COMMUNES -RURALES EN
PLEINE CROISSANCE URBAINE. 45
I. Dynamique d'habitat et consolidation de l'usage d'habitat
45
II. Impact de la dynamique d'habitat sur les espaces agricole
51
CHAPITRE III:LES INSTRUMENTS ET ORGANES DE REGLEMENTATION
DU FONCIER 56
I. Les instruments de reglementations et de planifications
..56
II. Les organes de regulations et de gestions 66
TROISIEME PARTIE : ANALYSE DES RESULTATS ET
RECOMMANDATIONS 75
CHAPITRE I: LES DYNAMIQUES URBAINES : DES IMPACTS
MULTIPLES SUR LE FONCIER. 75
I. Impact sur les modes d'appropriations des terres 75
II. Impacts sur les habitats : la modernisation des habitations
82
III. Dynamique urbaine et segregation sociale dans l'acces a la
terre . 83
IV. Dynamique urbaine et competition entre acteurs economique
pour le controle du foncier... 85
CHAPITRE II:LES CONFLITS :
INDICATEURS DES ENJEUX FONCIERS. APPROCHES
TYPOLOGIQUE 87
I. Les conflits liés aux problèmes de
délimitation entre communes .87
II. Les conflits entre particuliers 94
III. Les conflits entre promoteurs et populations locales.
95
IV. Les conflits entre promotFeurs . 100
CHAPITRE
III:: DES CONFLITS REVELATEURS DE L'INEFFICACITE DE LA GOUVERNANCE
FONCIERE ..104
I. L'inefficacite des outils reglementaires .104
9
II. L'incoherence des politiques territoriales en matiere
fonciere
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..107
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CHAPITRE III : RECOMMANDATIONS
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..114
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CONCLUSION
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117
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BIBLIOGRAPHIQUES
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.120
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ANNEXE
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..124
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TABLE DES MATIERES
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129
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INTRODUCTION
La croissance urbaine est l'accroissement de la taille et de
la population des villes. Les villes grandissent en consommant l'espace
situé dans leur marge grâce à l'habitat, aux zones
d'activités et à la création d'équipement et
d'infrastructure. Elles grandissent également par l'accroissement
démographique avec comme cause naturelle ou migratoire.
Dans les pays africains, ce processus d'urbanisation s'est
accéléré à cause des caractéristiques des
villes africaines qui exercent une attractivité sur leur hinterland et
leurs autres régions. Cette attractivité est
révélatrice des déséquilibres qui existent entre
ces villes et l'intérieur de leur pays. En effet, ces grandes villes
concentrent presque toutes les fonctions politiques, économiques et
regroupent toutes les infrastructures et équipements ce qui a comme
conséquence le déplacement important des populations rurales vers
ces villes.
Ces populations s'installent dans les
périphéries les plus proches pour profiter des
opportunités que ces villes offrent. Cette migration urbaine finit par
créer une croissance incontrôlée. Le Sénégal
n'échappe pas à ce phénomène de croissance urbaine
dans un contexte de crises économiques avec les plans d'ajustement
structurel et la sècheresse de 1970. Malgré qu'elle occupe un
espace très réduit par rapport à l'ensemble du territoire
Dakar, sa capitale connaît une croissance urbaine rapide qui est de 6 %.
Cette situation s'explique par un croit naturel important de la population et
ensuite par une migration venue non seulement des autres régions du
pays, mais également de l'ensemble de la sous-région. Aujourd'hui
Dakar compte une population estimée à 3 835 019 d'habitant. Cette
forte démographie se concentre sur 0,28 du territoire environ 550 km2
accentuant ainsi les besoins en matière d'habitat d'où les
très pressions sur les ressources foncières. L'accès au
logement est devenu un enjeu réel dans la région de Dakar. Les
questions d'habitat constituent pour tous les acteurs, des défis majeurs
à relever dans la mesure où l'essentiel des terrains
appartiennent à l'Etat. Ces terrains immatriculés ont
été affectés à des sociétés
immobilières publiques et privés dans des zones
10
urbaines ou le coût des parcelles est hors portée
des couches défavorisées. Cette politique d'exclusion pousse
cette catégorie sociale à s'installer dans les
périphéries ou le coût de la parcelle est relativement
bas.
Cette situation, accentuée par l'amenuisement des
réserves de terre dans le centre-ville de Dakar, oblige les promoteurs
immobiliers à s'adapter et à se ruer vers les zones
périphériques qui font l'objet d'une forte pression
foncière.
Ainsi, l'intérêt porté vers les
périphéries entraine la consommation d'importants espaces qui se
fait au détriment des réserves de terres utilisées pour
des activités agricoles. De ce fait, les superficies
dédiées à l'agriculture et aux espaces verts se sont au
fil du temps réduites au profit du bâti. Cet impact du bâti
est plus ressenti dans le département de Rufisque, qui détient la
plus importante réserve de terre de la région de Dakar. En effet,
l'impact du bâti dans le département de Rufisque est
accentué par la présence d'infrastructures routières
telles que l'autoroute à péage et par l'érection dans la
zone des pôles urbains et touristiques. Ces dynamiques urbaines sont plus
ressenties dans la partie nord du département de Rufisque avec les
communes de Bambilor et Tivaouane-Peulh-Niague qui font partie des communes les
plus exposées par la croissance urbaine.
Ces deux communes font face à d'importantes mutations,
ce qui nous pousse à nous poser comme questions :
Si les dynamiques urbaines ont joué un rôle
majeur les mutations que nous observons sur le foncier des deux communes ?
La recrudescence des conflits fonciers dans la zone, ne
révèle-t-elle pas des insuffisances dans la gouvernance ?
Ces insuffisances dans la gouvernance, sont-elles des
obstacles au développement des deux communes ?
Pour répondre aux questions et mieux aborder ce travail
de recherche nous allons établir le plan suivant :
D'abord, nous allons commencer par la première partie
qui concerne le cadre de référence. Cette partie est
composée de la problématique, de la revue critique de la
littérature, du cadre théorique et conceptuel, du cadre
opératoire et de la méthodologie.
11
Ensuite, la présentation du cadre d'étude va
suivre notamment l'avancée du bâti et la réduction des
espaces dans les communes de Bambilor, Tivaouane-Peulh-Niague. En ce qui
concerne la zone, nous insistons sur les aspects aussi bien historiques,
physiques, humains, qu'économiques.
Enfin, nous procédons à l'étude des
communes de Bambilor et Tivaouane-Peulh-Niague dans une dynamique de
centralité.
PREMIERE PARTIE : CADRE DE
REFERENCE
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