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Analyse du développement de la zone commerciale de périphérie Avignon nord - étude de la stratégie des acteurs privés et du rôle des pouvoirs publics.( Télécharger le fichier original )par Laurent GIRARD Institut d'urbanisme et d'aménagement régional d'Aix-en-Provence - Master 2 urbanisme et aménagement spécialité projet urbain et action opérationnelle 2011 |
2.1.4 L'offre foncièreDans la logique commerciale, la périphérie offre des espaces, non seulement stratégiques, mais également disponibles. Contrairement aux centres-villes qui possèdent des contraintes liées à l'existant, les périphéries ont souvent été considérées comme des espaces vides. Dans les années 1970, les terres agricoles se sont présentées comme des réserves à l'urbanisation sans véritable projet urbain. Une partie d'entre elles ont servi au développement de lotissements pavillonnaires. Mais celles situées à proximité des grands axes routiers souffraient du syndrome NIMBY (Not In My Back Yard64). Mais comme nous l'avons vu précédemment elles possédaient un très fort potentiel commercial. La disponibilité foncière en périphérie a été un critère de faisabilité essentiel dans la réalisation des zones commerciales. 64 NIMBY est un acronyme signifiant littéralement « pas dans mon jardin ». Ici, il signifie que les habitants ont besoin des grands axes routiers pour pouvoir se déplacer mais qu'ils ne veulent pas vivre à côté pour ne pas en subir les désagréments (bruit, pollution, ...) 45 Les terrains constructibles étaient non seulement abondants en périphérie, mais ils étaient aussi bon marché. Le prix du foncier n'est pas un critère d'implantation important. Il est plus judicieux de parler du rapport entre le prix du foncier et le chiffre d'affaires. En effet, les exemples prouvent que les distributeurs vont privilégier les emplacements « numéro 1 »65 même s'ils sont plus chers que des emplacements moins stratégiques. L'exemple le plus frappant est l'avenue des Champs-Elysées. Cette dernière est l'artère commerçante la plus chère d'Europe et la cinquième mondiale avec des loyers commerciaux de 7364€/m2/an en moyenne.66 Malgré ces loyers commerciaux extrêmement lourds, le taux de vacance est quasi-nul. La vacance va, au contraire, toucher les emplacements moins stratégiques, quel que soit leurs loyers. La véritable force de la périphérie est liée au fait que, non seulement le foncier est moins cher qu'en centre-ville, mais les chiffres d'affaires sont aussi plus élevés. Le rapport Charié sur l'urbanisme commercial affirme qu'un « restaurant rapide de 100 places réalise 4 millions de Chiffre d'Affaires en périphérie et 2 millions en centre ville » ... « Et pourtant les loyers en centre-ville sont beaucoup plus élevés»67. Il est donc beaucoup plus rentable de s'installer en périphérie, mais c'est avant tout une question de chiffre d'affaires. Le faible coût du foncier permet toutefois d'expliquer l'étalement urbain des zones commerciales. Nous avons vu que pour des questions d'accessibilité, le commerce de périphérie avait besoin de grandes quantités de parkings. Le faible coût du foncier en périphérie permet d'expliquer pourquoi les opérateurs ont choisi de développer le stationnement de surface. 65Terme technique désignant les meilleurs emplacements commerciaux. Ces derniers respectent les règles précédemment énoncées : marché potentiel important, visibilité, accessibilité, ... 66 www.cushwake.com, Cushman & Wakefield, société de conseil en immobilier (1er septembre 2011) 67 Rapport Charié sur l'urbanisme commercial (2009), p.12 46 La figure 20 compare le coût d'un parking de surface et d'un parking silo de 1 000 places chacun68. La surface nécessaire à la création d'une place de stationnement et de ses accès est estimée à 25m2.
Figure 20 : Le coût prohibitif des parkings aériens (Conception : Girard, 2011) Le tableau ci-dessus montre qu'avec un foncier à 70 euros par mètre carré, le coût des travaux est beaucoup plus important que l'achat du terrain dans les deux cas de figure. L'économie de foncier réalisée grâce à la construction sur plusieurs niveaux ne permet pas de compenser le prix des travaux. Un parking de surface à donc un coût presque deux fois inférieur à un parking silo. Pour que le parking aérien devienne rentable, il faudrait un foncier à plus de 370 euros par mètre carré. De tels prix ne sont constatés que dans les centres-villes ou sur la Côte d'Azur. Les enseignes peuvent toutefois être amenées à construire, de leur propre initiative, un parking silo. C'est le cas si un point de vente veut s'agrandir mais qu'il n'a ni de réserves foncières à proximité, ni de possibilités de se délocaliser sur un site aussi stratégique. Il peut choisir d'augmenter sa surface de vente en construisant sur son espace de stationnement. Pour compenser les places perdues, le parking aérien est alors la seule solution. En 2004, l'enseigne Carrefour d'Aix en Provence, qui n'avait pas de possibilité d'acquisitions foncières a ainsi choisi le parking silo pour augmenter son nombre de places. Immochan conçoit actuellement un projet d'extension de la galerie marchande d'Auchan dans lequel il construit un parking silo. Le but étant de rester dans le même ratio de stationnement par mètre carré de surface de vente. 68 Les références du prix du foncier sont issues d'un entretien avec Sara Shériff de la société Immochan. Le ratio du prix des parkings silo proviennent de l'article du Moniteur du 19 juin 2009 Les parkings véhiculent une nouvelle image, p.60-63 sur les parkings de Mérignac et Sucy-en-Brie Le ratio du prix des parkings de surface provient du parking relais route des Alpes à Aix en Provence ( www.agglo-paysdaix.fr) 47 |
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