Les politiques urbaines d'intégration sociale par le logement au Maroc

Chapitre 1 : Le logement social comme mode expérimental d'intégration urbaine :

Le rôle du logement social dans l'intégration urbaine est d'apporter des éléments de réponse à l'enjeu de cohésion sociale.

Paragraphe 1 : Promotion de l'habitat social : stratégie d'intervention de l'Etat :

Avant d'analyser le cadre juridique de l'habitat social au Maroc, il serait judicieux de donner un bref aperçu sur la notion d'urbanisme et sur la notion d'habitat social.

Siham BENSAID Les politiques urbaines d'intégration sociale par le logement au Maroc

54

Donner une définition stricto sensu de l'urbanisme en général serait de dire que c'est « un ensemble de plans et d'actions cohérentes qui permettent l'organisation optimale des fonctions techniques, sociales et esthétiques de la ville »⁹¹.

Mais une définition plus technique et plus précise serait de dire que « l'urbanisme est l'aménagement scientifique, ordonné du territoire, des installations et des services en vue d'assurer l'utilisation efficace des ressources physiques, économiques et sociales ainsi que la santé et le mieux-être des collectivités urbaines et rurales ».⁹²

Cet aménagement scientifique se base sur une stratégie qui trouve ses fondements dans une politique de l'habitat et de la ville.

Cette planification a pour objectif de diagnostiquer les problèmes d'aménagements des territoires et il s'agit donc de penser des concepts urbains pour répondre à des questions de renouvellement urbain.

Au Maroc, l`évolution rapide de l'urbanisation a poussé les pouvoirs publics à répondre à un besoin urgent de projets d'habitat social. La maîtrise du développement social urbain est un enjeu majeur pour le rétablissement de l'équilibre et de la stabilité du milieu urbain.

La ville marocaine subit un accroissement d'habitat insalubre multiforme. Ce phénomène s'est traduit par la multiplication de noyaux d'habitat non réglementaire dépourvus de toute infrastructure de base.

L'habitat insalubre, c'est aussi des bidonvilles qui abritent un ménage sur 5 en milieu urbain et qui représentent la frange la plus importante des sites visés par le programme de logement social.

La notion d'habitat social renvoie à d'autres notions, à savoir l'habitat économique ou l'habitat à bon marché (HBM).

⁹¹ Définition selon N.SCHOFFER, http://www.olats.org/schoffer/defurban.htm

Définition du Dictionnaire « Le petit Robert », Étude des méthodes permettant d'adapter l'habitat urbain aux besoins des hommes.

⁹² On distingue donc deux types d'urbanisme :

L'urbanisme réglementaire : qui consiste en la création d'un document d'urbanisme (Plan d'aménagement, Plan de zonage...) qui définit des règles applicables à des périmètres découpés sur le territoire. Cette activité, également appelée planification, peut dans certains cas concerner plusieurs communes, afin d'obtenir une cohérence sur l'ensemble d'une agglomération.

L'urbanisme opérationnel : qui consiste à créer un projet d'aménagement (zone d'aménagement concertée ou lotissement) pour lequel il sera délimité un périmètre et un règlement d'occupation du sol.

Siham BENSAID Les politiques urbaines d'intégration sociale par le logement au Maroc

55

D'un point de vue réglementaire, la notion d'habitat économique fait référence au décret du 26 décembre 1964 définissant les zones d'habitat économique. ⁹³

Le logement économique et le logement social constituent deux produits différents s'adressant respectivement à deux franges de population différentes.

Ainsi, les zones d'habitat social sont des unités de logement réalisées dans le cadre d'opérations de groupes d'habitations, de construction ou de lotissement destinés essentiellement à la résorption ou la prévention de l'habitat insalubre.

On remarque donc que l'habitat économique est réglementé tandis qu'il y a un vide juridique en matière de réglementation de l'habitat social. Cette absence de dispositions juridiques spécifiques pour l'habitat social engendre des pratiques confuses et illégales, tant de la part des pouvoirs publics que des promoteurs privés. 94

Une réglementation précise et des dispositions juridiques adaptées permettraient de définir de manière précise la notion d'habitat social et éviterait toutes ambiguïtés, mais aussi de contribuer à la réduction des coûts de sa production.

Nous savons que les pouvoirs publics préconisent l'habitat social comme une réponse au besoin en logement dont les objectifs majeurs étant d'abord d'une part, de répondre à la demande en logement d'une catégorie de population à faible revenu et qui occupe actuellement des bidonvilles et d'autre part de lutter contre toute forme d'habitat insalubre.

Le droit au logement fait partie des droits humains primordiaux et auquel les pouvoirs publics s'efforcent de répondre. Le droit à un logement décent est désormais au centre de nombreuses revendications sociales.

Faute de l'existence explicite d'une réglementation du « droit au logement » au Maroc, nous allons étudier les autres dispositions juridiques telles que les normes et standards qui existent pour l'habitat social et voir les autres textes juridiques régissant l'habitat social.

⁹³ Décret n°2-64-445 du 21 chaâbane 1384 (26 décembre 1964) définissant les zones d'habitat économique et approuvant le règlement général de construction applicable a ces zones (b.o. n° 2739 du 28-4-1965, page 489) ART. 2. - (modifié - décret Royal n° 186-66 du 22 Rebia I 1386 (11 Juillet 1966) - Définition - Cette réglementation a pour but de permettre à une population urbaine peu fortunée d'accéder au logement. Elle définit les conditions de construction d'une unité logement qui doit comporter, outre les pièces d'habitation, une cuisine, une salle d'eau et un W-C. équipés chacun d'un point d'eau.

Ce même décret approuve aussi le règlement général de construction applicable à l'habitat social.

⁹⁴ Il y a encore une confusion entre les produits d'habitats (habitat économique, habitat social, résorption de bidonvilles, logement moyen standing...) du à cette carence en réglementation.

Siham BENSAID Les politiques urbaines d'intégration sociale par le logement au Maroc

56

a- Le cadre juridique relatif à l'habitat social :

On trouve quelques textes qui constituent le cadre juridique applicable à l'habitat social et ils sont constitués par deux décrets de base, très importants qui sont :

? le décret de 1964, définissant les zones d'habitat économique d'une part dont nous avons parlé précédemment.

? Et le décret Royal de 1968, relatif au crédit foncier et au financement de l'habitat économique d'autre part.

Ces normes et standards servent à permettre la concrétisation d'un produit tel que l'habitat social et d'atteindre des « objectifs de qualité, à faciliter la gestion, à arbitrer entre des intérêts contradictoires et à garantir un résultat défini d'avance pour un travail qui se répète dans le temps ». 95

En conséquence, les normes et standards doivent en permanence être appelés à se modifier et à se réactualiser à l'occasion de nouvelles perspectives politiques ou sociales, même lorsqu'il s'agit d'habitat car on parle à présent de « l'habitat du plus grand nombre ». 96

Ainsi il est important d'avoir une sorte de souplesse dans l'application des normes qui laisserait une possibilité aux intervenants (promoteurs immobiliers, architectes, ingénieurs...) de réaliser des schémas d'aménagement plus opérationnels et plus rentables pour le secteur de l'habitat social.

Au Maroc, depuis ces dernières années on note un rythme accéléré de l'urbanisation qui cause justement des problèmes de logements informels. 97

Le déficit en logement ne cesse de se creuser, en 2002, 1.240.000 unités de logements va permettre à 700.000 ménages de se reloger et à 540.000 ménages sous équipés d'en bénéficier. En 2007, ces unités de logements seront de 1.455.000 et de 1.630.000 unités en 2012. 98

⁹⁵ Le terme « norme » est en effet utilisé au sens technique comme synonyme de standard et dans un sens plus général pour indiquer « une spécification technique qui concerne la fabrication d'un produit ou la réalisation d'une opération et qui est établie à des fins de qualité, de sécurité ou d'uniformisation », mais aussi pour désigner « l'état régulier, ordinaire, conforme à la majorité des cas ».

Le terme « standard » est utilisé régulièrement aussi bien en anglais qu'en français, pour indiquer des références techniques ou scientifiques déterminées. C'est un concept qui permet de classifier un état de la production et de caractériser des objectifs communs à de nombreux intervenants : c'est le cas de l'urbanisme.

Direction des Etudes et du Développement, les cahiers de l'ANHI N°14 Mai 1999,

⁹⁶ R.FILALI MEKNASSI, « Normes et standards dans l'Habitat Social », secrétaire général de Transparency Maroc, l'Instance centrale pour la prévention de la corruption et le Conseil de la concurrence

⁹⁷ La Direction de la promotion immobilière du ministère de l'habitat, de l'urbanisme, et de l'aménagement de l'espace, selon les dernières estimations, l'année 2002 a connu un taux d'urbanisation de 57% et d'ici l'horizon 2010 ce taux s'élèvera à prés de 62%. Cette situation engendre inéluctablement une inadéquation entre l'offre et la demande : une demande de 125.000 logements contre une offre insuffisante de 80.000 unités de logements, soit une différence qui exclut 30% de ménages à faible revenu. Chiffres (Juin 2004).

Siham BENSAID Les politiques urbaines d'intégration sociale par le logement au Maroc

57

Plusieurs causes compliquent la réalisation de projets d'habitat social, telles que, par exemple, la difficulté de trouver des terrains utilisables pour l'habitat social ainsi que leurs coûts excessifs, ainsi que la mauvaise gestion urbaine (diversité des statuts fonciers, litiges fonciers, problèmes de l'immatriculation, coûts élevés engendrés par les normes d'urbanisme et d'infrastructure...)

D'autres causes telles que le caractère restrictif et sévère, voire la faiblesse des normes et instruments en matière urbanistique (multiplicité des intervenants dans le domaine de l'urbanisme, lenteur dans la production des documents d'urbanisme, complexité des procédures, inadéquation des statuts des agences urbaines et faiblesse de la couverture territoriale) ne permettent pas une production optimale et suivie de logements.

Au Maroc, une large frange de la population et plus précisément celle des ménages à faible revenu, a beaucoup de difficulté à accéder à un logement réglementaire.

Le développement anarchique des villes sous la pression démographique constante, contribue, pour répondre à la demande croissante et urgente en logements, à créer de l'habitat informel et du bidonville.

Ces normes et standards souvent stricts et trop techniques, restent hors de la portée d'une grande partie de la population ce qui va orienter ces derniers vers le secteur informel régi par une réglementation plus attractive mais non officielle.

C'est dans ce sens, que le ministère de l'habitat et de l'urbanisme a définit des normes spécifiques à l'habitat social et dont le but est « la définition de seuils minimaux d'habitabilité pour permettre aux groupes de populations les moins solvables, l'accès au logement suivant des normes techniques et sociales compatibles avec le revenu des habitants et les moyens de la collectivité, dans un cadre respectant l'hygiène et la sécurité ».

a1-le décret du 26 décembre 1964 :

Ce décret définit les zones d'habitat économique et approuve le règlement général de construction applicable à ces zones : « les zones d'habitat économique sont les zones définies sous cette appellation par les textes approuvant les plans et règlements d'aménagement ou les plans de zonage ou portant création de ces zones lorsque celles-ci n'ont pas été prévues par lesdits plans ou règlements. 99

⁹⁸ La Direction de la promotion immobilière du ministère de l'habitat, de l'urbanisme, et de l'aménagement de l'espace Chiffres (Juin 2004).

⁹⁹ Décret n°2-64-445 du 21 chaabane 1384 (26 décembre 1964) définissant les zones d'habitat économique et approuvant le règlement général de construction applicable a ces zones (b.o. n° 2739 du 28-4-1965, page 489) en annexe : ART. 2. - (modifié - décret Royal n° 186-66 du 22 Rebia I 1386 (11 Juillet 1966) - Définition - « Cette réglementation a pour but de permettre à une population urbaine peu fortunée d'accéder au logement. Elle définit les conditions de construction d'une unité logement qui doit comporter, outre les pièces d'habitation, une cuisine, une salle d'eau et un W-C. , équipés chacun d'un point d'eau ».

Siham BENSAID Les politiques urbaines d'intégration sociale par le logement au Maroc

58

Ce même décret s'adresse respectivement à deux franges de population différentes. 100

Ce vide juridique engendré par l'absence de standards pour l'habitat social donne l'occasion aux pouvoirs publics et intervenants privés d'avoir recours à des pratiques illégales et non réglementaires telles que l'expropriation abusive et illégale, de prix imposé.

La distinction théorique entre les différents produits d'habitat : habitat économique, et habitat social, fait que la réalité actuelle confond toutes ces catégories et associe l'habitat social aux autres types d'habitat.

a2- Les normes et standards en matière d'habitat social .
·

L'approche, qui considère l'habitat social uniquement en tant que zone, est aussi contestée car souvent le terme de zone est appréhendé de manière péjorative et se rapprocherait dans la vision de certains, du terme ghetto. Les réflexions à mener devraient s'orienter vers une recherche sur les conditions basiques de confort du logement et sur une réglementation tenant compte de l'habitabilité de ce logement.

Il faudrait donc développer un savoir faire afin d'adopter de nouvelles solutions techniques et favoriser les recherches sur des matériaux de construction.

L'harmonisation des paramètres techniques, sociaux et financiers, pour mieux cibler les caractéristiques du produit «habitat social» est souhaitable. Une évaluation des différentes expériences entreprises dans le domaine de l'habitat social ces dernières années pourrait être profitable : il faudrait tirer profit des erreurs du passé ou encore perfectionner les techniques en cours.

a3- La réglementation urbanistique en matière d'habitat social .
·

Les textes juridiques qui constituent les normes applicables à l'habitat social découlent de deux décrets de base : le décret de 1964, définissant les zones d'habitat économique et le décret Royal de 1968.

Le secteur de l'habitat dispose d'une multitude de textes juridiques relatifs à la planification et à l'aménagement des villes.

Le décret de 1964 définissant les zones d'habitat économique, est l'unique texte qui permet l'approbation du règlement général de construction applicable à l'habitat social.

100 Les zones d'habitat économique sont des unités de logements réalisées dans le cadre d'opérations de groupes d'habitation, de constructions ou de lotissements ciblant les ménages à revenu n'excédant pas les 3.600 dirhams par mois.

Les zones d'habitat social sont des unités de logement réalisées dans le cadre d'opérations de groupes d'habitations, de construction ou de lotissement destinées essentiellement à la résorption ou la prévention de l'habitat insalubre et ayant une faible valeur immobilière totale inférieure ou égale à 120.000 dirhams par unité.

Siham BENSAID Les politiques urbaines d'intégration sociale par le logement au Maroc

59

Mais le logement économique et le logement social sont deux types d'habitat destinés à deux franges de population différentes.

Dans le décret de 1964, on constate une insuffisance de production de normes spécifiques concernant l'habitat social. Cette dernière se devait de promouvoir la recherche d'une meilleure gestion et conception des projets d'habitat social.

L'encadrement juridique de la question de l'habitat social devrait répondre à des impératifs de transparence de financement et de développement des technologies de l'information.

a4-Les principales dispositions du projet de décret relatif à l'habitat social 101: Le projet de règlement général de construction applicable à l'habitat social proposé s'applique en cas d'existence de plans d'aménagement ou de zonage, aux zones ouvertes à l'habitat dense. Le projet est également applicable aux tissus existants tels que les quartiers d'habitat irrégulier, les bidonvilles à restructurer, les tissus anciens...).

Ce projet se propose notamment d'assouplir et d'optimiser les normes d'urbanisme et d'édicter des normes techniques moins contraignantes que celles fixées par le règlement général de construction de l'habitat économique actuel. A cet effet, il propose pour rentabiliser l'aménagement des terrains affectés à l'habitat social, d'augmenter la densité résidentielle. Son but est donc, d'assurer l'efficacité de la production et la rationalité managerielle des programmes d'habitat social, en vue de satisfaire un besoin en logements estimé à près de 2.000.000 d'unités à l'horizon 2012.