c-La participation du secteur privé dans le
financement du logement social :
La seule institution agréée à fournir
avec ses prêts les aides au financement des acquéreurs
définis par le Décret royal de 1968 est le CIH; 86
Cette banque possède près de 60% du
marché du crédit acquéreur et environ les trois-quarts du
marché du préfinancement des promoteurs immobiliers; ses parts de
marché se sont vues également renforcées par son
rôle prédominant dans l'Opération 200 000 logements, tant
au niveau du prêt acquéreur, que du préfinancement.
De plus le CIH a bénéficié d'une position
exclusive sur le secteur du financement de l'habitat jusqu'à 1993.
Depuis lors cette concentration reste dominante (environ 57%
des parts de marché acquéreur en 1997, probablement moins en
1998) avec dans une moindre mesure la Banque Centrale Populaire.
Ces deux établissements publics détenaient 75%
des encours totaux acquéreurs en 1997, en raison de leur position
d'établissement agréé à délivrer des
crédits bonifiés.
Le reste du secteur libre se partageait environ entre 16% pour
les grandes banques commerciales (Société Générale
Marocaine de Banques, Crédit du Maroc, BMCE, etc.) et 9% sur les deux
sociétés de crédit immobilier.
De plus le CIH conserve la presque exclusivité du
préfinancement des aménageurs et promoteurs
publics.87
85 Le système de financement de l'habitat
économique profite principalement aux familles à revenu compris
dans la tranche de 2.000 à 3.600 DH par mois, alors que les revenus
inférieurs à 2.000 DH par mois sont quasiment exclus du fait des
conditions d'éligibilité non adéquates
86 CMD.LOÏC CHIQUIER, A.BARALIDES «
Réformes du Financement de l'Habitat au Maroc »,30 Avril 1999, p.4,
5,6
87 Depuis l'adoption de la loi bancaire de 1993, il
a été mis fin au cloisonnement de l'activité bancaire
entre banques et Organismes Financiers Spécialisés.
Désormais, toutes les banques ont la possibilité
de financer le logement et peuvent demander à bénéficier
de la procédure de l'agrément définie par le Décret
de 1968
Source ministère de l'habitat, de l'urbanisme et de la
promotion immobilière
Siham BENSAID Les politiques urbaines d'intégration
sociale par le logement au Maroc
49
Mais seuls le CIH et le Crédit Populaire Marocain ont
manifesté l'intérêt d'en bénéficier; les
autres banques jugent la procédure inopportune.
Depuis la promulgation de la loi de finances 2004, il a
été décidé de supprimer les ristournes sur les taux
d'intérêts accordés aux constructeurs ou acquéreurs
de logements.
Le CIH sera donc au centre de l'expérience marocaine en
matière de financement du logement. Il est ainsi resté jusqu'en
1998 le principal établissement agrée à distribuer des
crédits bonifiés. Mais cet établissement va
connaître de nombreuses difficultés liées à sa
gestion qui vont le pousser à se restructurer en profondeur et se
recentrer sur son activité principale, à savoir le financement du
logement, et en particulier le financement des acquéreurs.
Malgré le changement de son statut, de banque
universelle, le CIH est demeuré au centre du dispositif institutionnel
du logement social marocain, dispositif qui repose sur deux
éléments : ? un système d'aide au financement,
défini par le Décret royal de 1968 et en vertu duquel le
CIH a été jusqu'à tout récemment
la seule institution bancaire agréée à faire profiter
sa
clientèle des ristournes d'intérêt et des
divers avantages fiscaux associés aux régimes du
décret;
? un système d'épargne institutionnelle
dominé car la Caisse de Dépôt et de Gestion, qui est
à
la fois l'actionnaire principal du CIH et le principal preneur
des obligations qu'il émet. Ainsi, afin d'assurer le fonctionnement
continu du système existant d'aide à l'accession à la
propriété de type social, et en particulier l'exécution du
Programme 200.000 logements, les autorités ont été prises
dans le dilemme de maintenir le rôle essentiel qu'y joue le CIH, et celui
de vraiment ouvrir le système à toutes les institutions
conformément aux orientations et à l'esprit de la réforme
financière et aux stipulations de la loi bancaire. 88
L'accroissement de l'offre de crédit passe par
l'étape incontournable d'une participation accrue des banques au
financement de l'habitat, car une institution ou quelques institutions ne
peuvent répondre aux besoins, et toute situation de type monopolistique
ne se perpétue qu'aux dépens des ménages désireux
d'accéder au crédit au meilleur coût.
C'est pourquoi, une véritable réforme du
système de financement du logement ne peut éviter de remettre en
question le bien-fondé de la situation actuelle où une
institution possède une part prédominante du marché.
88 CMD.LOÏC CHIQUIER, A.BARALIDES «
Réformes du Financement de l'Habitat au Maroc »,30 Avril 1999
50
| 
