1.3.1.4 Une maîtrise du foncier essentielle
Le foncier est un élément essentiel que doit
maîtriser la maîtrise d'ouvrage (Alphéeis-Ecomaires, 2008)
car les caractéristiques finales du quartier en dépendent. Un
prix d'achat trop élevé conduit à des ventes dont le prix
supérieur est à la moyenne communale, ce qui compromet la
mixité sociale du quartier. Il peut aussi mener à la diminution
de la qualité et des performances du projet. Les objectifs
établis dans la phase conception pourraient ne pas être atteints.
On comprend alors l'importance de la maîtrise foncière et donc des
négociations dans la phase amont du projet.
Par ailleurs, la maîtrise d'ouvrage doit aussi lutter
contre la spéculation de la valeur foncière (UESR29,
2006).
Les négociations sont longues et les collectivités
doivent se méfier de l'intervention de sociétés
privées qui
peuvent souvent acheter le foncier à un prix plus
élevé que les Villes. Cette maîtrise foncière
essentielle pose donc la question du pouvoir de négociation des petites
collectivités face aux propriétaires de terrains
(ministères, particuliers, etc.) ou aux sociétés
privées.
Pour réaliser un projet d'aménagement, la
maîtrise d'ouvrage choisit son équipe de maîtrise d'oeuvre
qui sera en charge de réaliser les études, les diagnostics et qui
pourra être force de proposition.
1.3.2 La maîtrise d'oeuvre
1.3.2.1 L'équipe en en amont de la
réalisation
Intervenant sur l'établissement du diagnostic du
territoire et la réalisation d'études
pré-opérationnelles et opérationnelles, la maîtrise
d'oeuvre est force de proposition pour la conception des projets. Elle est
constituée d'acteurs de champs de compétences variés et se
réunit lors de comités techniques dont l'objectif est de traiter
de sujets relatifs à la conduite de l'opération. Ces
réunions permettent de traduire les stratégies adoptées
dans les comités de pilotages en prescriptions opérationnelles.
C'est l'aménageur ou le mandataire qui assurer la coordination entre le
niveau décisionnel et la maîtrise d'oeuvre.
Les bureaux d'études : les études
(sociales, environnementales, économiques, etc.) sont
généralement effectuées par des bureaux d'études
spécialisés dans chaque domaine. Leurs rôles varient selon
la commande de la maîtrise d'ouvrage et selon les phases de projet. Lors
des études pré-opérationnelles, les bureaux
d'études peuvent être amenés à réaliser un
diagnostic, un avant-projet sommaire ou à émettre des
recommandations afin d'apporter des éléments fiables dans le but
d'aider la maîtrise d'ouvrage à prendre des décisions. Lors
de la phase de planification/programmation, ils réalisent des
études plus précises (dimensionnement d'un système, etc.)
et peuvent avoir un rôle de conseil auprès de la maîtrise
d'ouvrage.
L'architecte : responsable de la conception d'un
bâtiment (forme, disposition, principe constructif, etc.) et de sa
relation avec l'extérieur, l'architecte peut également être
en charge de la coordination des équipes missionnées pour les
études techniques telles que le passage des conduites d'eau ou
l'optimisation de la consommation énergétique. Il travaille
à l'échelle du bâtiment et/ou celle du quartier. Il
intervient donc dans les phases de planification/programmation et de
réalisation de projet.
Le paysagiste : responsable de la conception des
espaces publics (parc, rue, mail, place, etc.) et des espaces privés, il
joue un rôle important dans l'intégration d'un quartier dans son
tissu urbain et dans le confort extérieur des futurs usagers et
habitants. Il intervient donc dans les phases de planification/programmation et
de réalisation de projet.
L'urbaniste : à l'interphase de la mission du
paysagiste et de l'architecte, l'urbaniste est le professionnel dont le
métier est la planification d'un projet d'aménagement d'un
territoire en vue de l'optimisation de son fonctionnement et de ses usages. La
profession n'étant pas réglementée, il n'est pas rare de
rencontrer des professionnels s'autoproclamant architecte-urbaniste ou
paysagiste-urbaniste. Il intervient dans la phase d'étude
pré-opérationnelle pour effectuer une première
ébauche du plan masse, puis dans la phase de
planification/programmation.
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