ANNEXE 8 : EXEMPLE DE RETRANSCRIPTION D'ENTRETIEN
Atelier 15, architecte mandataire des études
pré-opérationnelles d'OPATB du
quartier du Ponceau
1. Fiche d'identité:
Organisme: Atelier 15.
Interlocuteur: M. Patrick Bertrand, architecte-urbaniste.
Rôle : Atelier 15 a rejoint le projet du Ponceau en
tant qu'architecte dès la mise en place de l'étude
préopérationnelle de l'OPAH. Le passage à l'OPATB l'a
conduit à être mandataire du projet. Il coordonne donc
l'équipe qui réalise l'ensemble des études
(énergétiques, environnementales, sociales et
économiques). Sa position lui permet également de dialoguer avec
les partenaires financiers. C'est d'ailleurs dans cette perspective qu'Atelier
15 participe au montage financier du projet.
Moments clés :
2008 : participation au montage de l'étude pré
opérationnelle de l'OPAH.
Février 2009 : rendu du dossier de candidature au projet
EcoQuartiers du Ministère dont Atelier 15 est l'architecte
référent.
Novembre 2009 : Atelier 15 est le mandataire de l'étude
pré opérationnelle de l'OPATB (appel d'offre). Décembre
2009 - Juin 2010: coordination de l'étude pré
opérationnelle de l'OPATB.
Juin 2010: Synthèse des études et rapport final de
l'étude pré opérationnelle de l'OPATB.
Fin 2010 : Création du montage financier.
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2. L'entretien:
La rencontre avec monsieur Bertrand s'est déroulée
le 7 mai 2010. La restitution de l'entretien prend la forme de paragraphes
thématiques.
Participants :
[PB] Patrick Bertrand, Atelier 15, architecte-urbaniste du
Ponceau.
[HR] Hélène Rougeron, Ekopolis, chargée
d'étude "Analyse d'opérations d'aménagement".
[AL] Angélique Lequai, Ekopolis, stagiaire "Analyse
d'opérations d'aménagement".
Retranscription synthétique en attente de
validation
LE PROJET :
PRÉSENTATION DU PROJET
M. Patrick Bertrand décrit le Ponceau comme un
"quartier à plusieurs intérêts" :
· Point de vue urbain:
1. Il est situé à proximité du grand centre
de Cergy, des universités, d'un quartier complètement
renouvelé et à l'interface entre la ville nouvelle et le
village,
2. Il s'étend sur un espace relativement important
(assiette foncière de 10 ha, dont seulement 5 ha bâtis),
3. C'est un quartier relativement dense (550 logements
ramenés aux 5 ha)
4. Un équipement de loisirs et sportif a
été construit.
5. L'avenue du Nord est une des voies de liaison de la ville, un
important de maillage,
6. Le bâti est "extrêmement complexe avec
beaucoup de décrochés". Chaque logement dispose soit d'un espace
au sol soit d'une grande terrasse en superposition, il a tous les atouts de
l'habitat intermédiaire que l'ont essaie aujourd'hui de
développer dans les écoquartiers.
· Point de vue historique:
1. Il est issu d'un plan de construction années 70
gagné par le groupe ETRA,
2. C'est un projet innovant (création de rues hautes un
peu particulières décrochage au niveau du sol)
3. Le quartier est "devenu un monument puisqu'il fait un peu
parti de la mémoire de la ville et un peu de la mémoire de
l'urbanisme de la ville. Il est très particulier puisqu'il n'y en a pas
d'autre sur la ville nouvelle de cette typologie et de cette nature. ".
Patrick Bertrand précise par ailleurs que "les espaces
privés de l'ASL qui bordent l'avenue ont été
traités comme toutes les grandes voies de la ville nouvelle, donc on ne
sait pas où est la limite publique/privée". Lorsque que
l'architecte précise l'objectif du projet, il mentionne que "clairement
la mission c'est de transformer ce quartier qui doit être
réhabilité en écoquartier".
ORGANISATION DE L'ÉQUIPE
OPAH
La ville à lancé un appel à candidature
classique auquel on peut répondre en tant que mandataire. Il y a eu une
discussion en amont pour savoir qui va l'être (PACT ARIM, TRIBU, ARC,
Atelier 15 étaient contactés directement). Atelier 15 n'a pas
souhaité être mandataire de la 1ère étude
car la partie sociale était la plus longue et qu'il n'était pas
expert dans ces protocoles. Comme P. Bertrand travaillait avec Loïc
Chesne, ils ont monté l'équipe ensemble.
OPATB
En tant que mandataire, P. Bertrand a choisi l'équipe
avec qui travailler. Il connaissait déjà Loïc Chesne (Alter
Développement) avec qui il a décidé de monté
l'équipe. L'ingénierie financière n'est pas obligatoire
mais "sous-jacente au CDC puisqu'on avait fait poser les 1er jalons de la 1ere
étude". AMOES lui à été recommandé par
Olivier Sidler avec qui P. Bertrand avait l'habitude de travailler mais qui
n'était pas disponible. Une paysagiste est intégrée dans
l'étude (Sophie Bourdain), elle travaille au sein d'Atelier 15.
Atelier 15 gère la relation entre l'équipe
(qu'il a sélectionné lors de l'appel d'offre), la maitrise
d'ouvrage et le CAUE. Il recadre les objectifs de la mission lorsque c'est
nécessaire. Patrick Bertrand assure qu'il travail au même niveau
avec toute l'équipe de prestataires: "il n'y a pas de hiérarchie
dans l'équipe", mais que c'est lui qui tranche.
Atelier 15 partage son expertise avec un autre architecte,
Thierry Valentino. Patrick Bertrand explique qu'il a une "vision plus pointue
sur les questions de l'énergie", qu'il est aussi urbaniste et paysagiste
(permet de travailler à toutes les échelles, de travailler avec
le "génie du lieu" et de contextualiser le projet".
Patrick Bertrand est en étroite relation avec Mme
Laurence Dubin, chargée de mission dans la mairie de Cergy, l'ANAH,
l'ADEME, la DDE, l'Etat (à travers le PUCA) et le MEEDDM (à
travers la DDE). L'atelier 15 se
réunit avec l'ADEME lors des comités de pilotages.
En revanche, l'atelier 15 ne travaille ni avec le Conseil Général
ni avec le Conseil Régional.
Le fait que le projet soit inscrit dans une perspective de
développement durable ne conduit "pas à un changement de
manière de travailler en équipe". Il le regrette car "maintenant
tout le monde fait un peu la même chose, ce n'est pas bien pour nous".
MÉTHODE / AVANCEMENT
" On a choisit l'unité 5 parce qu'il y a les trois types
de bâtiments que l'on retrouve sur le site et qu'elle n'est pas
isolée".
" Les possibilités financières sont en train
d'être étudiées et validées ". " Avec ce que veut
bien nous dire l'ANAH aujourd'hui, on va faire le montage financier,
évaluer le reste à charge et faire les propositions".
"Aujourd'hui, nous n'avons pas d'idée avec la caisse des
dépôts" La rencontre est fixée le 21 mai.
P. Bertrand n'est pas inquiet des « mauvais »
résultats du diagnostic du PACT (peu de logements sont éligibles
aux aides de l'Anah).
"On vient de finir les diagnostics énergétiques et
sociaux" que " l'on va l'extrapoler à l'ensemble du site ".
PERSONNE MOTRICE
Laurence Dubin:
" Heureusement qu'on a quelqu'un comme Laurence". Il ajoute que
si une seule personne avait eu une autre logique sur ce projet là, on
n'en serait pas à faire la deuxième étude".
ÉVALUATION
Il n'est pas envisagé de système
d'évaluation. P. Bertrand considère qu'il n'a pas une taille de
structure qui permet de le faire. Il a également déclaré :
"je ne vais pas m'évaluer moi-même", et "la capitalisation de
l'expérience, à terme, on y pense".
Enfin, P. Bertrand à mentionné le besoin d'un
réseau international pour communiquer.
DIFFICULTÉS
Les difficultés suivantes ont été
évoquées par P. Bertrand:
· Obtention de renseignements dans les enquêtes
habitants qui implique un retard dans le programme,
· Non prise en compte du retard possible dans la
planification du projet : "la ville ne les avait pas anticipé en faisant
le planning" (les = retards),
· "La ressource documentaire sur le projet est
compliquée", "le fond graphique n'existe pas": o pas de SIG sur le
bâti,
o construction graphique : "ne faisait pas parti de la mission",
"fait gracieusement" par Atelier 15 et Thierry Valentino : 1 mois et demi 1
personne seule à temps plein.
· Faibles "moyens des collectivités : c'est une
difficulté principale",
· Intervention sur du patrimoine privé, la ville
n'est pas la ressource",
· "le temps, il faut prendre le temps de rencontrer les
autres habitants".
ÉLÉMENTS THÉMATIQUES
ÉNERGIE
L'OPATB prend en compte le volet énergétique
sur l'ensemble du patrimoine bâti, ce qui permet d'intégrer
l'immeuble de bureaux, les équipements publics (école, LCR) ainsi
que les logements pavillonnaires. Patrick Bertrand distingue toutefois les
maisons individuelles car elles ne sont pas connectées au réseau
de chaleur urbain.
Le quartier est extrêmement consommateur d'énergie.
Les études sur l'unité 5 montrent qu'il y a annuellement sur les
logements à peu près à 180kWh/m2/an
d'énergie primaire consommée.
Patrick Bertrand note qu'il "vise aujourd'hui sur la
rénovation énergétique, le point majeur de l'OPATB, les 80
kWh/m2/an". Il note par ailleurs qu'il "veut se mettre au niveau BBC
effinergie rénovation sans tenir compte du facteur 1,3 qui sont
liés à la pondération sur l'Ile-de-France".
Quant au bâti, il précise qu'il est
"extrêmement complexe avec beaucoup de décrochés", ce qui
rend plus difficile la réhabilitation qu'il souhaite par
extérieur de façades des bâtiments. Au 7 mai, le niveau de
performance est défini mais pas encore les matériaux" à
utiliser.
Les économies faites sur les baisses de charges
à travers la consommation de chauffage " ne sera pas énorme car
ils sont dans un contrat de distribution de chaleur aujourd'hui qui ne sera
renégociée que dans 9 ans".
EAU CHAUDE ET VENTILATION
Dans une perspective d'économie d'énergie, le
projet "essaie de proposer des dispositifs innovants dans la rénovation
et dans l'eau chaude solaire".
Il est précisé que le chauffage urbain est
déjà à 60% d'énergies renouvelables, mais avec un
"niveau de consommation élevé du fait de la mauvaise
qualité du réseau, de son isolation et celle du bâti".
Un travail sur la qualité sanitaire est mené.
Il traite notamment de la ventilation qui sera à contrôle
hygrométrique dans le but d'atteindre des performances
énergétique suffisantes. On note cependant que Patrick Bertrand a
mentionnée qu'au "Ponceau on serait presque mieux en autoréglable
qu'en hygrométrie".
INGÉNIERIE FINANCIÈRE:
Le montage financier du projet est l'élément
clé de sa réussite. Patrick Bertrand évoque la
difficulté de réunir les fonds nécessaires : "aujourd'hui
les financements n'existent pas, on ne sait pas faire les montages". Il
précise aussi que "le niveau de financement étant ce qu'il est,
l'objectif est de pouvoir réaliser le projet quand même, il y a
quelques contraintes économiques".
Patrick Bertrand souligne également le caractère
atypique du Ponceau. Il précise qu'il "est regardé sur l'aspect
du montage financier, sur lequel on n'a pas encore les éléments
car on vient de finir le diagnostic". Une des difficultés principales
est le reste à charge que les habitants des copropriétés
devront payer et qui est fortement dépendant des subventions de
l'ANAH.
Il est par ailleurs nécessaire de mener une
"réflexion pour aller au delà des pistes de l'ANAH". Il s'agit
d'être innovant, " l'ANAH devra peut-être changer ses
critères" et "il y aura peut-être d'autres partenaires
d'état (Agglomération, ADEME, Caisse des Dépôts)".
Le mandataire mentionne aussi que "la façon d'amener des partenaires
extérieurs aujourd'hui c'est d'amener du droit à construire".
Enfin, pour que les copropriétaires s'en sortent, il
est évoqué de redensifier le quartier. "C'est une des pistes de
réflexions aujourd'hui qui n'est absolument pas validée par les
copropriétaires aujourd'hui, qui fait l'objet de rejet". Patrick
Bertrand ajoute que si les copropriétaires "ne peuvent pas payer les
restes à charge, il n'y aura pas d'opération".
Le principe de rehausse des bâtiments est le suivant :
"chaque immeuble crée de la valeur, mais ils peuvent céder du
droit à construire sous la toiture ", aussi, "un opérateur, celui
qui valorise, pourrait en contre partie prendre en charge la
réhabilitation".
Les aides de l'ANAH "posent la question de la globalisation
du projet". Elles sont personnalisées. Aussi P. Bertrand suggère
que " c'est peut-être ce qu'il faut faire évoluer dans les aides
de l'ANAH". Il ajoute que "si on prend les critères actuels, c'est sur
qu'on n'avancera pas. Si on reste sur cet aspect comptable, tout sera fait pour
que les financements de l'état disparaissent".
Le montage financier est la "partie délicate du projet".
L'architecte assure que les "résultats seront communicables quand
ça sera validé par tout le monde et donc quand ça
existera".
DENSIFICATION
Pour l'architecte, le levier pour trouver les financements
serait de "construire, répondre à la question des services et
puis du logement étudiant". Un travail sur la densification à
fait émerger des pistes sur l'élévation des
bâtiments et sur la modification du plan masse. P. Bertrand a en effet
précisé qu'un autre potentiel est sur la place du Haut-Montoir",
c'est "un gros no man's land où il ne se passe rien". L'idée
serait d'en faire une "résidence multi
générationnelle".
P. Bertrand souligne que "pour l'instant, ils (= les
habitants) refusent toute construction quelle que soit la nature". Il nuance
par ailleurs : "certains habitants ont compris l'intérêt de la
densification, des commerces de proximité".
PATRIMOINE
P. Bertrand a souligné que le patrimoine se
dévalorise : "aujourd'hui, s'ils (=les habitants) ne réhabilitent
pas, le patrimoine va se dégrader et l'on va vers une
paupérisation du quartier". L'objectif est alors de "remettre le
patrimoine au niveau de l'habitat neuf, standard d'aujourd'hui". L'architecte
souligne toutefois qu' "il n'y aura pas forcément une plus-value sur le
patrimoine, mais au moins il ne baissera pas".
MOBILITE
Patrick Bertrand considère que le Ponceau dispose
d'une " frange urbaine un peu particulière. Elle nous (=
l'équipe) intéresse sur une thématique, celle des
transports". Aujourd'hui, les "voitures sont concentrées dans les
parkings en silo, peu de voitures sont en stationnement aérien". Le
Ponceau est un quartier piéton". Le projet essaie de développer
des espaces pour les piétons et les vélos. La modification du
foncier en bordure de voie (espace de l'ASL) pourrait permettre la
requalification des espaces publics, de la façade urbaine et de redonner
une place aux piétons ainsi qu'aux transports en commun.
Le partage du trottoir avec des voies cyclables nécessite
un dialogue avec la mairie car le périmètre du Ponceau fait parti
du maillage cyclable de la ville nouvelle.
SERVICES et COMMERCES
Le Ponceau est un "quartier dans lequel il n'y a pas de
service", et qui est uniquement doté de "quelques équipements".
Un espace est d'ailleurs réservé pour les commerces mais à
R+2, les commerces sont déconnectés de la rue, il n'y a donc
jamais eu personne.
Si l'on évoque la réinsertion des commerces
dans le quartier, l'urbaniste répond que le "tissus est fragile,
aujourd'hui, il est hors de question de remettre des commerces au Ponceau
puisque ça déséquilibrerait le reste". Il ajoute aussi
qu'il faut déjà "arriver à tenir l'existant".
Patrick Bertrand remarque par ailleurs qu'un aspect "un peu
oublié sur l'opération de la Croix Petit est le type de service
qu'on peut faire en façade".
Il note également les problèmes de multi-location
et du logement étudiant qui est beaucoup trop cher".
RELATION AVEC LES HABITANTS
Atelier 15 participe à une "assemblée avec les
président de syndic (environ 1 fois par mois) et aux réunions
d'information". P. Bertrand explique d'ailleurs qu' "il y a un réel
échange, le projet on essaie de le bâtir avec eux" avant de
nuancer : " nous on est force de proposition, on ne peut pas avancer sinon".
P. Bertrand a déclaré: "que les habitants
soient les maîtres d'ouvrage de leur propre opération, c'est comme
ça que ça va se passer". Il considère que
l'intérêt de l'association LPE, c'est la mutualisation qu'elle
permet. Il considère que le "LPE se met un peu au dessus des
intérêts partisans ou de la représentation de chacune des
copropriétés, ce qui n'est pas le rôle des
présidents de syndics. Ils ont une vision globale et
générale de l'intérêt commun"
Enfin, l'architecte se questionne : "ce n'est pas notre
mission mais on sera obligé de se poser la question : du point de vue
juridique, peuvent-ils (membres du LPE) être maître d'ouvrage de
l'ensemble de l'opération ?". Il ajoute "aujourd'hui les aides de l'ANAH
peuvent-elles aller vers un organisme associatif qui devient maître
d'ouvrage de l'ensemble des copropriétaires?"
Il s'interroge aussi sur un "système de gouvernance
où chacun des présidents de syndic soit dedans". Il
considère que ça serait le minimum mais se demande comment une
telle structure pourrait dépasser les intérêts
particuliers.
ECOQUARTIER
En tant qu'urbaniste, Patrick Bertrand pense le projet de
façon globale. Il précise qu'il "travaille sur la qualité
des espaces extérieurs, sur la biodiversité, sur les
déplacements et le traitement des déchets".
Il mentionne notamment le fait que le quartier est doté
de 5 ha d'espaces verts et que la valorisation des déchets organiques
est une problématique incontournable.
Par ailleurs, l'équipe "travaille sur les
éco-constructions, sur les matériaux avec le minimum de
production de déchets et de matière grise utilisées en
amont de ce qui va être introduit dans le site".
Patrick Bertrand refuse l'idée que l'appellation
"écoquartier" pourrait avoir une incidence sur le prix du loyer :
"ça voudrait dire que c'est la spéculation qui ferait le prix du
loyer? "Moi, je ne pense pas". Il ajoute même : "heureusement que le
logement social n'est pas indexé sur le taux de rentabilité de
l'argent aujourd'hui".
L'architecte est pleinement investi du caractère
sociale de sa mission : «si faire un éco-quartier c'est exclure les
habitants les plus modestes, j'arrête tout de suite, je reviens à
l'architecture de masse», il "ne voit pas pourquoi" il y aurait un risque
de déviance.
Concours Eco-quartier:
Patrick Bertrand n'a été pas motivé
financièrement pour participer au concours. Il précise que c'est
le maire qui a souhaité y répondre.
Lorsqu'on le questionne sur le rejet de la candidature du
Ponceau, il répond : "on a failli être lauréat", "Franck
Faucheux nous a proposé sur la thématique de la gouvernance, et
on a été rejeté car la gouvernance ne faisait pas partie
des thématiques initiales". C'est le " travail avec les habitants" qui
était remarqué. Toutefois, le Ponceau " fait parti du club
opérationnel". Il participe notamment à "l'atelier du MEEDDM et
du PUCA : le rôle du citoyen et de l'entrepreneur dans
l'écoquartier".
PERCEPTIONS DE PATRICK BERTRAND
Le Ponceau représente un "changement radical" pour
l'architecte. Avant, il n'était pas intéressé par la
réhabilitation.
Il ajoute : "je pense qu'on est rentré dans une
période, par la question énergétique, où l'on peut
commencer à vraiment faire de l'architecture avec de la
réhabilitation en ne se contentant pas de faire uniquement ce que l'on
fait d'habitude dans les palulos ou dans la réhabilitation de
façade avec une isolation un peu médiocre". Il considère
en effet que pour des raisons de coûts qui sont justifiées, des
réhabilitations sont souvent dramatiques
P. Bertrand précise d'ailleurs que la
réhabilitation "pose des vraies questions d'architecture et des vraies
questions d'urbanisme. Aujourd'hui, on commence à entrer dans une
période qui devrait être innovante dans ce tissu là. C'est
porteur d'un espoir et d'un avenir" car la question énergétique
est posée d'une manière globale".
L'architecte note enfin qu' "on peut à travers la
réhabilitation continuer à prolonger un projet contemporain,
moderne et innovant, et continuer le travail sur la ville et sur la
qualité du bâti peut se faire avec ce type de patrimoine".
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