2.5 MONTAGE FINANCIER
Cette section contient de nombreux extraits de l'analyse
de la ZAC de l'Eco-quartier du Val de Ris réalisée par
Ekopolis.
2.5.1.1 L'aménageur qui porte le risque
financier
L'AFTRP, en devenant propriétaire de l'ensemble du
foncier de la ZAC, porte le risque financier de l'opération. La valeur
foncière est la variable d'ajustement de la ZAC. Concrètement,
l'aménageur réalise un plan de financement dans lequel les
dépenses (études, travaux...) et les recettes (cessions de
logements et d'activités) sont connues. La valeur foncière est
ensuite fixée pour que l'AFTRP équilibre son bilan financier. Des
nouveaux éléments au cours du projet peuvent cependant venir
déséquilibrer ce premier montage. L'AFTRP, lors de l'achat des
terrains aux ministères et à RFF, avait sous-estimé le
surinvestissement lié à la prise en compte du
développement durable. Bien que l'AFTRP ait par la suite ajouté
une clause de 10% pour « surcoût technique pour l'environnement
» dans ses devis, le bilan financier était toujours négatif.
C'est, en grande partie, grâce à la subvention consécutive
à l'appel à projet NQU que la réalisation des objectifs de
l'opération a été possible.
2.5.1.2 Les subventions
Ce projet n'a pas fait éclore de nombreux partenariat
financier. On note cependant que la candidature à l'appel à
projet Nouveaux quartiers urbains (NQU) organisé par la région
Ile-de-France en 2009 a permis à la ZAC d'être lauréat.
Ainsi 3 140 000 €, soit 16% du budget de la ZAC ont été
alloués par la Région qui finance aussi une partie de la campagne
de communication.
L'ADEME a également participé au financement d'une
partie des études énergétiques du projet.
2.5.1.3 Les systèmes de production de chaleur
Afin de garantir l'équilibre économique des
systèmes de production de chaleur, l'AFTRP a contraint tous les
promoteurs par voie contractuelle à se raccorder au réseau. Il
sera ainsi certain que l'investissement élevé que
représentent ces systèmes énergétiques (surtout les
forages pour la géothermie) sera rentabilisé. L'AFTRP a ensuite
mis en place une concession de droit privé. L'opérateur
énergétique sera donc en charge de la réalisation des
travaux, de leur financement, ainsi que de sa gestion pendant 24 ans. Les
négociations relatives à cette concession portent sur les
caractéristiques techniques mises en oeuvre ainsi que sur le
système de facturation de l'énergie. La production de chaleur et
de froid seront comptabilisées avec un compteur au niveau de chaque
sous-station et facturées ainsi à un bâtiment. Le
gestionnaire de l'immeuble a ensuite la responsabilité de
répartir les charges entre les copropriétaires.
Par ailleurs, deux outils financiers peuvent être mis en
parallèle avec ce système. Le fait que 75% de la chaleur produite
de l'Eco-quartier du Val de Ris (système géothermique et
chaufferie bois) soit de source renouvelable permet d'obtenir un prix de
chaleur dont la TVA est de 5,5% au lieu de 19,6%.
La source non renouvelable correspond à
l'électricité nécessaire au fonctionnement des PAC dont le
COP moyen est de 4. Il s'agit de la valeur du COP minimal pour obtenir les
subventions du fonds de chaleur32.
32 Critères d'éligibilité pour le fonds de
chaleur concernant les PAC sur eau de nappe en 2010 (DPED, 2010):
> Respect de la réglementation thermique sur les
bâtiments et de la réglementation sous-sol ou des milieux
naturels, > Puissance thermique délivrée par la PAC d'au moins
50 kW,
Attention, on parle ici de COP brut, qui n'intègre pas les
auxiliaires du réseau (pompes...). D'après JeanLéonce
Korchia, Le COP net est d'environ 3,6, ce qui amène à environ 72%
l'énergie d'origine renouvelable.
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