La protection des parties dans le contrat de vente civil

SECTION II : LES DIFFERENTES GARANTIES DE PROTECTIONS

Le code civil met à la charge du vendeur « des obligations de garanties » qui ont une part d'originalité au regard des obligations classiques. En effet, il y a dans la notion de garantie une idée d'automaticité normalement étrangère à celle de responsabilité ou de faute. Le vendeur peut donc être appelé en garantie quelque soit sa bonne foi ou sa diligence. Les garanties mises à la charge du vendeur sont au nombre de deux. Le vendeur doit, d'une part, garantir la propriété de la chose vendue ; c'est ce qu'on appelle la garantie d'éviction et, d'autre part, il doit garantir l'aptitude de la chose vendue à un usage normal, c'est ce qu'on appelle la garantie des vices cachés ou des vices rédhibitoires.

PARAGRAPHE I : LA GARANTIE D'EVICTION

La garantie d'éviction préserve l'acquéreur d'être évincé de la chose, c'est-à-dire d'être privé de la possession paisible, voire de la propriété de la chose vendue. Nous envisagerons le fait générateur et les effets de la garantie d'éviction.

A/ LE FAIT GENERATEUR

L'acquéreur ne doit pas subir d'atteintes provenant du fait personnel du vendeur ou du fait d'un tiers.

1/ LA GARANTIE DU FAIT PERSONNEL

La garantie que doit le vendeur couvre en premier lieu son fait personnel conformément à l'adage selon lequel « qui doit garantir ne peut évincer ». Cette règle vise à interdire au vendeur de reprendre, par une voie détournée, le profit de ce qu'il a vendu à l'acheteur. La garantie du fait personnel du vendeur lui impose concrètement une obligation de ne pas faire attachée au bien vendu, obligation qui se transmet à ses ayants cause.

Cette garantie du fait personnel qui pèse sur le vendeur est plus vaste dans son étendue, car elle s'applique non seulement aux troubles de droit ; c'est-à-dire toute prétention sur le bien qui serait fondée sur un droit susceptible de porter atteinte à la situation de l'acquéreur, mais aussi aux troubles de fait ; c'est-à-dire toute atteinte à la jouissance du bien par l'acheteur qui n'est pas fondé sur un droit.

Relativement aux troubles de droit, la garantie d'éviction qui pèse sur le vendeur lui interdit de se prévaloir à l'égard de l'acheteur de règles de droit, fussent-elles justifiées, étrangères au contrat de vente et qui auraient pour résultat de remettre en cause le contrat de vente intervenu. Aussi, cette garantie est imprescriptible puisqu'elle constitue un moyen de défense, de protection pour l'acheteur. Si le vendeur formule donc une demande en justice pour évincer frauduleusement l'acquéreur, ce dernier pourra invoquer l'exception de garantie qui est perpétuelle. Par exemple, le vendeur ne peut revendiquer la prescription acquisitive pour se faire reconnaître le propriétaire de la chose qu'il a vendue mais dont il a conservé la possession^1(*).

Toutefois, cette garantie des troubles de droit n'empêche pas le vendeur d'engager une action en nullité, en rescision ou en résolution de la vente, car il n'excipe pas alors un droit sur la chose mais s'attaque directement à la vente elle même.

Relativement aux troubles de fait, la garantie d'éviction due par le vendeur lui interdit de se livrer à tout acte qui serait de nature à gêner l'acheteur dans la jouissance du bien vendu. Par exemple, le vendeur d'un fonds de commerce doit s'abstenir de détourner la clientèle du fonds cédé^1(*).

Il faut préciser enfin que la garantie du fait personnel du vendeur est d'ordre public et ne peut donc être limitée ou supprimée par la volonté des parties. L'article 1628 du code civil prévoit à cet effet qu'une telle convention serait « nulle », d'une nullité absolue.

2/ LA GARANTIE DU FAIT DES TIERS

La garantie que le vendeur doit à l'acquéreur contre les tiers a un domaine plus restreint. Celle-ci n'existe qu'à certaines conditions qui tiennent d'abord, à la nature des troubles causés par le tiers, ensuite à l'imputabilité des troubles causés, enfin à la portée des troubles subis par l'acheteur et à la mise en oeuvre de cette garantie.

S'agissant de la nature des troubles, la garantie du fait des tiers ne porte que sur les troubles de droit c'est-à-dire les situations où un tiers invoque un droit réel ou personnel contre l'acheteur. Tel serait le cas par exemple de la revendication par un tiers de tout ou partie de la propriété d'un bien cédé à l'acheteur.

S'agissant de l'imputabilité au vendeur des troubles subis par l'acheteur du fait des tiers, le vendeur ne doit garantir que lorsque le trouble causé par le tiers prend sa source dans un droit ou un évènement antérieur à la vente. Il ne doit donc protéger l'acheteur contre les tiers que s'il y a eu un trouble de droit antérieur à la vente.

S'agissant de la portée des troubles, il ressort de l'article 1626 du code civil que la garantie est due par le vendeur lorsque le bien revendiqué par le vendeur conduit à une éviction partielle ou totale ou encore s'il est révélé des charges non déclarées sur le bien.

S'agissant de la mise en oeuvre de la garantie, l'acheteur dispose de deux stratégies. Il peut opter pour la garantie incidente encore appelée appel en garantie. Dans cette hypothèse, l'acheteur qui est assigné en justice par un tiers qui prétend un droit sur la chose vendue, appelle son vendeur en garantie ; c'est-à-dire au procès afin que ce dernier fournisse des répliques aux prétentions du tiers.

En cas de succès de l'action du tiers, le vendeur peut être condamné par le juge à indemniser l'acheteur. Ainsi donc, en optant pour l'appel en garantie, l'acquéreur bénéficie d'une protection : non seulement sa défense pèse sur le vendeur, mais encore, si le tiers l'emporte, l'acquéreur bénéficiera automatiquement de la chose jugée au soutien de son recours contre le vendeur et sera indemnisé de la valeur actuelle du bien.

Il peut également opter pour la garantie principale dite encore garantie indépendante. Dans cette hypothèse, l'acheteur, victime d'une éviction ou d'une simple menace d'éviction se retourne contre son vendeur en l'assignant en garantie. Cependant, l'article 1640 du code civil prévoit que : « la garantie pour cause d'éviction cesse lorsque l'acquéreur s'est laissé condamner par un jugement en dernier ressort, ou dont l'appel n'est plus recevable, sans appeler son vendeur, si celui-ci prouve qu'il existait des moyens suffisants pour faire rejeter la demande ». De ce fait, le vendeur peut être déchargé de son obligation en garantie s'il démontre que l'acheteur s'est mal défendu contre le tiers.

* 1. V. Cass. Civ ; 3^ème, 20 oct.1981 : Bull. civ. III, n°168; D.1982, IR 531

* 1. Com, 14 avril 1992, Bull., IV, n°160