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La promesse de vente de la chose d'autruipar Florent Kuitche Takoudoum Université de Nice sophia antipolis - Master II droit de l'immobilier et de l'urbanisme 2007 |
Sommaire
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« Le droit est l'art du bon et de l'équitable » -Lus est ars bonis et aequies- Celse, 1er siècle après Jésus-Christ. IntroductionLa multiplication d'intervenants et de relations contractuelles qu'impliquent la vente d'immeubles, la prolifération de formalités pour la sécurité des tiers et des cocontractants, et pour l'intérêt général, la nécessité pour l'acquéreur d'assurer le financement de son acquisition, ont transformé la formation de la vente. Toutes ces exigences imposent une formation progressive du contrat. Entre le moment où les parties se mettent d'accord sur les conditions essentielles de la vente et celui de l'acte authentique, s'écoule un délai plus ou moins long, pendant lequel les parties fixent par un avant contrat le contenu de leur accord, en attendant de le conforter, de l'affiner et de le réitérer dans l'acte notarié. L'avant-contrat permet en général de lier les parties pendant le délai nécessaire pour obtenir le certificat d'urbanisme, l'extrait cadastral, l'état hypothécaire préalable et pour purger les différents droits de préemption qui affectent l'immeuble, ainsi que pour permettre à l'acheteur de se faire consentir les prêts dont il a besoin, et au notaire de préparer le mieux l'acte convenant à l'opération entreprise, de réclamer les pièces et d'effectuer les démarches nécessaires. Aujourd'hui, rares sont les cessions de fonds de commerce ou de droits sociaux et surtout de ventes immobilières qui ne sont pas précédées d'un avant-contrat en général, et d'une promesse en particulier. Certaines ventes de marchandises comme la vente à la dégustation, constituent même, par nature, une promesse unilatérale de vente, sans compter le développement considérable du marché des options. Tout ceci témoigne de l'importance grandissante que revêt aujourd'hui la promesse de vente, initiée par la pratique, et nous emmène à nous interroger sur cet avant-contrat en général, et sur l'hypothèse d'une promesse de vente portant sur la chose d'autrui, en particulier. Parler de la promesse de vente de la chose d'autrui nous impose préalablement d'expliquer certains termes, gage d'une bonne compréhension du sujet ; la vente, les promesses de vente, la chose d'autrui : ü S'agissant de la vente, elle est définie par l'article 1582, al 1 du Code civil qui dispose : « la vente est une convention par laquelle l'un s'oblige à livrer une chose et l'autre à la payer ». Autrement dit, c'est le contrat par lequel la propriété d'une chose est transférée à un acquéreur, en contrepartie d'une somme d'argent. La vente est un contrat dont la conclusion nécessite la réunion de plusieurs éléments. Avec concision, l'article1583 du code civil énumère les trois éléments qui doivent être réunis afin que soit conclu un contrat de vente. La vente est parfaite « dès qu'on est convenu de la chose et du prix » : c'est-à-dire qu'il faut le consentement des parties, une chose et un prix. Si le prix, objet de l'obligation du vendeur (somme d'argent due par l'acquéreur au vendeur), et la chose, objet de l'obligation de l'acheteur (objet matériel considéré sous le rapport de droit ou comme objet de droit) sont déterminants pour une vente, force est de constater que le consentement en reste l'élément primordial, car celui-ci est formé par l'échange des consentements du vendeur et de l'acquéreur, suivant les règles ordinaires du droit des obligations, et détermine la conclusion du contrat. Le consentement se conçoit comme l'accord de deux ou plusieurs volontés en vue de créer le contrat de vente. Ainsi, tout désaccord entre les parties empêche ce dernier de s'accomplir, sauf s'il porte sur des éléments accessoires du contrat dont les parties n'ont pas fait un élément essentiel1(*) ü La promesse de vente quant à elle se conçoit plus simplement. Selon le Vocabulaire juridique2(*), « promettre », c'est s'engager de contracter une obligation ou d'accomplir un acte. La promesse de vente c'est donc un avant-contrat de vente signé entre les parties (le vendeur et l'acquéreur) lorsqu'elles désirent acquérir un bien. Les raisons pour lesquelles, avant de conclure une vente définitive, on convient d'une promesse de vente sont variées : en général, un ou plusieurs éléments de la vente définitive fait défaut. Selon qu'il est essentiel ou secondaire, la promesse est plus ou moins proche de la vente. On peut distinguer trois situations qui donnent naissance chacune à un type de promesse de vente :
La promesse unilatérale de vente est l'archétype des promesses de vente, archétypes des promesses de contrat, elles-mêmes archétypes des avant-contrats de vente. C'est donc l'une des formes que peut revêtir l'avant-contrat de vente d'un bien. Elle a pour objet principal l'option donnée au bénéficiaire pendant un certain temps ; le promettant est définitivement engagé, mais le bénéficiaire peut librement « lever l'option » : acquérir ou renoncer à la vente. C'est donc l'existence d'une option qui caractérise la promesse unilatérale et la distingue de la promesse synallagmatique3(*). Lorsque le bénéficiaire lève l'option, la promesse se transforme instantanément en vente ; le transfert de propriété peut être retardé, par exemple jusqu'au paiement du prix, si celui-ci n'est pas une condition de la levée de l'option ou jusqu'à la signature de l'acte authentique de vente. Afin que le bénéficiaire dispose d'un véritable choix, le promettant s'interdit de vendre à autrui tant que l'option n'est pas exercée : il immobilise le bien. En contrepartie, le bénéficiaire peut s'engager à payer ou paie dès la conclusion de la promesse, une indemnité d'immobilisation, pour le cas où l'option ne serait pas levée : l'immobilisation serait pour le promettant une perte sèche. L'existence ou l'absence de cette indemnité, sauf lorsqu'elle est forte, ne transforme pas le caractère unilatéral du contrat de promesse ; car l'essentiel, l'option donnée au bénéficiaire, demeure sans contrepartie (telle est du moins la théorie) .La promesse unilatérale de vente est l'avant-contrat le plus pratiqué, bien que certains auteurs lui reprochent souvent de permettre des fraudes4(*).
Selon le code civil, la promesse synallagmatique de vente est une vente. Aux termes de l'article 1589, « la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ». Cependant, les parties recourent souvent à la promesse de vente, parce que la conclusion définitive de la vente n'est pas encore possible, ou que la vente ne doit pas immédiatement produire ses effets. Les parties concluent une promesse synallagmatique ou une vente sous condition suspensive de l'évènement futur, qui la rendra définitive. Cette pratique suscite un abondant contentieux, parce qu'elle utilise une même expression, la condition suspensive, pour régir des situations différentes, parfois opposées. Tantôt les effets de la vente rétroagissent au jour de la promesse ; tantôt, elles sont simplement différées ; tantôt c'est la formation de la vente qui dépend d'un évènement futur : la promesse de vente n'est alors qu'un projet, surtout si la survenance de l'évènement dépend du bon vouloir des parties. Il est important de noter qu'il existe à coté des promesses de vente unilatérale et bilatérale, les promesses d'achat, mais aussi des promesses croisées. La promesse d'achat constitue l'inverse de la promesse de vente .Un candidat acheteur, le promettant, promet d'acheter un bien lorsque le propriétaire se décidera à vendre ; seul le promettant est engagé, pas le propriétaire. On en trouve l'application dans les clauses d'exclusivité6(*); ou bien dans les ventes commerciales sujettes à confirmation : le bon de commande précise que la commande ne sera ferme qu'après sa réception ou dans les cessions de titres de société7(*). On y rencontre également une variété de promesse, à grande échelle, dans les offres publiques d'achat, mal nommées, car assez contraignantes8(*) . La promesse d'achat est soumise aux mêmes règles que la promesse de vente, notamment l'irrévocabilité9(*) ; et les règles afférentes à la levée de l'option (indemnités, conditions suspensives, etc. ...). En matière d'acquisition immobilière, l'acquéreur non professionnel , jouissant d'un droit de rétractation, ne saurait être tenu de procéder à un quelconque versement anticipé10(*). Souvent, les parties échangent une promesse unilatérale de vente et une promesse unilatérale d'achat du même bien. Ce sont des promesses croisées. L'un promet de vendre si l'autre l'achète, l'autre promet d'acheter si le premier vend : en principe, une vente définitive est formée. Il se peut cependant que les parties aient voulu différer la formation de la vente jusqu'au moment où l'une d'elle exercerait son option ; si aucune des deux ne lève l'option dans le délai convenu, les promesses sont caduques. Les promesses croisées sont alors potestatives ou alors ne constituent qu'un projet. Si l'une d'elle lève l'option, l'autre est engagée, même si elle a renoncé à la sienne.
le statut que la loi du 03 janvier 1967 et son décret d'application11(*) a donné au contrat préliminaire est d'ordre public lorsque la vente a pour objet un immeuble en construction à usage d'habitation( par exemple un appartement), ce que l'on appelle le secteur protégé ; la vente peut être précédée d'un contrat préliminaire, ce que l'on appelle aussi « contrat de réservation12(*)», par lequel un éventuel vendeur, le réservant, s'engage à réserver à un éventuel acheteur, le réservataire, un immeuble. La loi soustrait cet avant-contrat au droit commun13(*) en prévoyant en son alinéa 4, qu' « est nulle toute autre promesse d'achat ou de vente ». Les mêmes règles s'appliquent au contrat de location accession (L.12 juillet 1984). La loi a entendu concilier les intérêts des deux parties. D'un coté, ceux du réservataire, en réglementant minutieusement le régime et l'étendue des sommes qu'il doit payer, et en lui donnant la faculté de se dégager du contrat. D'un autre coté, ceux du réservant qui a la possibilité de conclure le contrat afin de « tester » le marché, avant même d'avoir décidé de lancer l'opération immobilière : la teneur de ses engagements parait alors inconsistante. Dans cette recherche d'équilibre, ce qui l'emporte est le souci de protéger le réservataire contre les abus que pourrait lui causer le réservant, c'est- à -dire le promoteur. La nature juridique du contrat préliminaire est controversée. Certains auteurs estiment que ce contrat a une nature toujours identique, ce que l'on appelle la conception moniste ; d'autres estiment que le système légal recouvre en réalité deux types très différents de contrat, ce que l'on appelle la conception dualiste. Selon la conception moniste, on voit généralement dans le contrat préliminaire une promesse unilatérale de vente sous condition suspensive d'achèvement du programme : le promoteur promet de vendre s'il construit, mais il est libre de ne pas construire. D'autres le qualifient de pacte de préférence14(*). Selon la conception dualiste, on voit dans le contrat préliminaire, un mécanisme qui peut recouvrir deux situations différentes selon le moment auquel il est conclu15(*). Lorsque le contrat est conclu avant la mise au point du projet de construction, il serait un simple test commercial, où le réservant n'a aucunement l'obligation de réaliser son projet ; il peut ne pas vendre, alors même qu'il a construit ; il n'engage sa responsabilité que si le réservataire démontre sa mauvaise foi. Au contraire, lorsque le contrat préliminaire est conclu après la mise au point définitive du programme, il constituerait une vraie promesse unilatérale de vente avec dédit, où le réservataire peut ultérieurement lever l'option qui lui est donnée et où le réservant engage sa responsabilité s'il viole le contrat en refusant de vendre. La cour de cassation n'a pas pris partie dans la controverse. Afin de ne pas soumettre le contrat préliminaire à l' article1840 A du Code général des impôts16(*), elle s'est bornée à dire qu'il ne constituait pas une promesse unilatérale de vente et a décidé qu'il s'agissait d'un « contrat suis généris17(*) ». - ce qui ne signifie pas grand-chose - et qu'il était « essentiellement synallagmatique »-ce qui n'est pas toujours vrai-. Dans une autre décision, elle a admis que les juges du fond avaient pu qualifier le contrat de « promesse de vente ferme » (sans doute unilatérale), en raison de la volonté des parties18(*). En réalité, il n'y a ni monisme, ni dualisme : la loi n'impose pas un type exclusif de contrat, ni n'en organise deux ; elle se borne à fixer une protection minimum du réservataire, que la convention ne saurait diminuer, mais peut augmenter19(*) : les contractants peuvent faire une promesse unilatérale de vente, mais l'indemnité d'immobilisation est toujours soumise au régime spécial des dépôts de garantie. Compte tenu de la nature juridique encore controversée du contrat préliminaire, nous ne nous y attarderons pas trop et notre devoir va porter uniquement sur les promesses unilatérales et synallagmatiques de vente, car ce sont les seuls actes préparatoires contractuels intervenant pour la vente d'immeubles bâtis. Quoi qu'il en soit, la conclusion d'une vente immobilière nécessite de passer préalablement par des étapes préparatoires importantes. Généralement, on distingue selon que l'immeuble est à construire ou pas. Lorsqu'il s'agit de vente d'un immeuble à construire, c'est-à-dire qu'il n'est pas encore achevé, le seul type d'acte contractuel préparatoire que la vente admet est le contrat préliminaire, comme l'a précisé le législateur dans le code de la construction et d'habitation en son article L. 261-1020(*). Mais lorsque nous sommes en présence de vente d'un immeuble bâti, après la phase précontractuelle préparatoire constituée tant par le rassemblement d'informations relatives à l'immeuble, que par la rédaction de l'offre de vente, la période contractuelle préparatoire intervient. Là, on distingue deux types d'actes préparatoires à savoir, les promesses de vente, et les pactes de préférence. Le pacte de préférence est une convention par laquelle le propriétaire d'un bien s'engage, au cas où il l'aliènerait, à donner préférence au bénéficiaire si celui-ci accepte de payer le prix proposé par un autre (la préférence peut également être accordée à l'achat, mais ces contrats sont plus rares) ; Le promettant demeure libre de ne pas vendre son bien. Mais s'il décide de le vendre, il devra s'adresser en priorité au bénéficiaire du pacte. Un tel contrat se distingue de la vente en ce qu'il ne comporte ni d'engagement de vendre, ni d'engagement d'acheter. Il se rapproche des contrats de promesse en ce qu'il prépare à la vente d'un bien, mais il en diffère car le propriétaire du bien n'a pas décidé de vendre. La cour de cassation a d'ailleurs récemment rappelé que le pacte de préférence ne devait pas être confondu avec la promesse de vente et qu'on ne saurait donc lui transposer le régime juridique de celle-ci21(*). Quant aux promesses de vente qui ont été définies plus haut, et qui constituent le socle de nos développements, elles n'existent qu'en présence d'immeubles bâtis. Aussi va -t-il s'agir pour nous tout au long de ce devoir, de ne traiter que des cas de vente d'immeubles bâtis appartenant à une personne autre que le vendeur. Mais expliquons d'abord ce qu'est la « chose d'autrui ». ü Pour bien cerner le sens de l'expression « chose d'autrui », il nous semble idoine de définir préalablement le mot « chose ». Le dictionnaire22(*) défini déjà la chose comme tout objet matériel considéré sous le rapport de droit ou comme objet de droit, espèce de biens parfois nommée plus spécialement « chose corporelle » incluant les meubles et les immeubles. Tout se vend, dit- on avec malveillance. Ce qui en droit est trop tranché. Pour pouvoir être vendue, la chose doit présenter un certain nombre de caractères :
Cependant, l'inaliénabilité conventionnelle n'est valable que si elle est limitée dans le temps23(*) et justifiée par un intérêt sérieux (article 900-1, al.1, rédaction L.3 juillet1971). Ce genre de clauses se rencontre surtout dans les libéralités24(*). La clause rend nulle l'aliénation qui l'a méconnu, ce qui implique que l'inaliénabilité soit opposable aux tiers. En outre, certaines personnes sont frappées d'une incapacité d'acquérir. Cette prohibition est justifiée par la volonté d'éviter tout conflit entre le devoir et l'intérêt. Ainsi, toute personne peut acheter tous les biens qui sont dans le commerce. Mais sans compter la protection des incapables, la loi interdit aux personnes chargées de vendre les biens d'autrui de les acheter (code de commerce. articleL.321-4 pour les enchères publiques), pour qu'elles n'aient pas à choisir entre leur devoir et leur intérêt. Ainsi en est-il du tuteur, du mandataire chargé de vendre, du courtier25(*)et du personnel hospitalier exerçant dans un établissement hébergeant des vieillards ou soignant des aliénés (article 1125-1, red.L.3 janvier 1968). La chose doit exister, mais peut être future : la chose doit exister lors de la vente (article 1601, al 1 du code civil). Lorsque la vente porte sur une chose existante, la perte de la chose avant ou lors de la formation de la vente soulève des difficultés, différentes de celles qui apparaissent lorsque la chose a péri après la conclusion du contrat, lesquelles relèvent de la théorie des risques. L'hypothèse intéresse surtout les ventes mobilières, particulièrement les ventes commerciales. Si la perte est totale, le contrat ne peut se former faute d'objet : la vente est nulle. A la perte matérielle, la jurisprudence assimile l'impossibilité d'utiliser la chose26(*). Si la perte est partielle, l'acheteur, comme dans le cas des vices cachés, a une option (article 1601, al.2) : soit abandonner la chose- le contrat est nul-, soit le prendre avec une réduction de prix-il y a réfaction-. Dans les ventes commerciales, l'option disparaît souvent : le tribunal ou les usages peuvent obliger l'acheteur à une réfaction.
Or, on sait que le consentement produit en principe un effet instantané et définitif. Pour éviter les conséquences néfastes d'un consentement donné avec précipitation, il est apparu opportun de précéder la conclusion d'une vente d'immeubles d'actes préparatoires en général, et de la promesse de vente en particulier, s'agissant des immeubles bâtis. La promesse de vente a pour objet de faciliter la conclusion du contrat définitif, de le préparer. Son but principal est de sécuriser la vente. Elle a pris beaucoup d'ampleur aujourd'hui, si bien que le contrat de vente en lui-même est presque réduit à une formalité. Au cours de l'élaboration de la promesse, tous les éléments de la vente sont passés au peigne fin. Concrètement, c'est lors de la conclusion du contrat de promesse que les intervenants dans une vente d'immeuble s'assurent que tous les éléments ayant trait à une vente régulière sont réunis. Ce n'est que si ces éléments ne souffrent d'aucune contestation qu'il est procédé à la signature de la promesse. Ainsi, c'est au cours de la promesse que seront détectées toutes situations pouvant entacher la vente d'irrégularités. Et comme le code civil pose que la vente de la chose d'autrui est nulle, c'est en élaborant la promesse qu'on détermine s'il s'agit d'une vente de la chose d'autrui ou pas. Si c'est le cas, les parties n'iront plus en principe jusqu'à conclure la vente, car elle sera nulle. Donc, pour qu'il y ait conclusion d'une promesse de vente sur la chose d'autrui, il faut que le notaire ou toute personne habilitée à rédiger l'acte entrevoit une possibilité que la vente ne soit pas frappée de nullité ultérieurement. Du coup, une question qui nous semble colorée de pertinence s'impose à notre esprit : Le bien immeuble bâtis qui appartient à un autre que les contractants peut-il valablement faire l'objet d'une promesse de vente ? Autrement dit, est-ce que la conclusion d'une promesse de vente portant sur l'immeuble d'autrui est possible ? L'intérêt de cette étude se situe sur plusieurs plans : D' abord il permet de mettre à jour l'importance des promesses dans les ventes. La promesse, au vu des avantages qu'elle procure, se révèle comme une étape incontournable pour certaines ventes immobilières. Ensuite, cette étude a le mérite de nous placer à un point de rencontre entre le droit des biens et celui des obligations, et d'apporter ainsi une contribution à l'étude des rapports entre l'un et l'autre. Un acte juridique peut avoir pour objet de créer, modifier, transférer ou éteindre soit des droits personnels, soit des droits réels, et il ne faut pas perdre de vue que le contrat, qui est habituellement étudié comme source de obligations, est en même temps, au moins dans notre système juridique, source des droits réels : la constitution d'un usufruit, le transfert de la propriété, peuvent être réalisés par contrat. Certains contrats comme la vente réunissent les deux aspects, à la fois acte réel et acte obligatoire ; mais même lorsqu'ils sont attachés à un même acte juridique, l'effet réel et l'effet obligatoire doivent être nettement distingués, et l'inefficacité de l'acte au point de vue réel peut parfaitement laisser place à une efficacité obligatoire. Aussi est-il assez surprenant de constater que la théorie des actes de disposition sur la chose d'autrui, qui a fait l'objet d'études approfondies et nombreuses à l'étranger, et en particulier en Italie30(*), a été au contraire presque totalement abandonnée en France31(*). En outre, il convient de signaler que cette étude n'est pas une simple vue de l'esprit, car elle répond en plus à une préoccupation concrète et actuelle, à une nécessité. De nos jours plusieurs acteurs sociaux trouvent dans l'élaboration de promesses de vente portant sur la chose d'autrui un intérêt économique certain. Il en est ainsi par exemple d'un professionnel de l'immobilier, qui soucieux d'assurer une sortie rapide et efficace de ses opérations, anticipe sur le titre de propriété qu'il pourrait plus tard posséder sur un immeuble, et organise la vente de celui-ci. On peut également imaginer à titre d'exemple, une personne qui ambitionne absolument d'acheter un immeuble bâtis sur un fonds très vaste. Or, le propriétaire vend tout l'ensemble, c'est-à-dire, l'immeuble et le fonds. Or si notre acheteur n'a suffisamment d'argent que pour la valeur de l'immeuble, et pas pour l'immeuble et l'étendue de terrain restant, il pourrait penser à trouver preneur pour cette parcelle de terrain, à qui il établira une promesse de vente, afin de faciliter l'achat de l'ensemble. Il importe tout d'abord de préciser l'objet de notre étude. Seuls les corps certains peuvent être considérés comme chose d'autrui. Il n'y a pas vente de la chose d'autrui lorsqu'une personne dispose d'une chose de genre qui ne figure pas dans son patrimoine, car les genres n'appartiennent à personne ; pour qu'on soit en présence d'une chose d'autrui, il faut qu'il s'agisse d'un corps certain, appartenant à une personne déterminée. D'ailleurs, il est unanimement admis que la nullité de l'article 1599 n'est pas applicable à une vente de chose de genre32(*).D'autre part, pour qu'il y ait promesse de vente du bien immeuble d'autrui, il ne suffit pas que l'acte soit l'oeuvre d'un autre que le propriétaire, il faut encore que l'auteur de l'acte ait agit en son propre nom33(*). Il faut exclure non seulement celui qui agit en vertu d'un pouvoir de représentation tel le mandataire, mais aussi le représentant qui outrepasse ses pouvoirs, et même celui qui se présente au nom du propriétaire sans en être aucunement le représentant. Il ne s'agit pas non plus d'une promesse de porte-fort, car contrairement à la promesse de vente de la chose d'autrui où le promettant s'engage à vendre un bien au bénéficiaire s'il réussi à l'acquérir, celle de porte-fort est une promesse par laquelle, une personne, le porte-fort, s'engage auprès d'une autre personne, qu'un tiers ratifiera l'engagement pris pour lui. Ce sera par exemple le cas lorsqu'un indivisaire se porte fort pour les autres indivisaires lors de la vente d'un bien indivis. La promesse de vente du bien immeuble d'autrui diffère également tant de la cession de promesse que de la substitution de promesse. Conférant un avantage à son bénéficiaire, la promesse peut être cédée à un tiers, sauf volonté contraire du promettant ou incessibilité particulière de droit34(*). Souvent la cessibilité de la promesse est expressément prévue dans l'acte, ce qui est préférable pour éviter toute contestation ultérieure quant au consentement du promettant. Quant à la substitution, elle est insérée dans une clause dite clause de substitution qui permet à l'acquéreur de céder le bénéfice de son contrat à un tiers. La cour de cassation voit dans la substitution de l'acquéreur initial une cession de contrat qui emporte transfert de la créance et de la dette née de la promesse de vente34(*). Cette cession se réalise par une seconde mutation dès lors qu'elle intervient avant le transfert de propriété. Mais les cession et substitution de promesses diffèrent nécessairement de la promesse de vente de la chose d'autrui en ceci que les deux premières créent un lien juridique entre le débiteur cédé et le nouvel acquéreur, alors que dans la dernière, il n'y a aucun lien juridique existant entre le véritable propriétaire et le bénéficiaire de la promesse. A la question de savoir si la promesse de vente peut être valablement faite sur un bien immeuble bâtis appartenant à autrui, nous répondons, oui ! Pour comprendre notre position, il est nécessaire de faire une étude sur les différents rapports que peuvent engendrer une telle promesse. En effet, ce type d'actes préparatoires contractuels en général donnent lieu à deux séries de rapports : d'une part les rapports avec le propriétaire de la chose (rapports externes à l'acte), d'autre part, les rapports entre les parties (rapports internes à l'acte) Qu'en est - il des rapports avec le verus dominus ? Les rapports avec le véritable propriétaire de la chose sont dominés par le principe de l'inefficacité de l'acte à son égard : c'est l'application de la règle « Res inter alios acta aliis nec prodesse potest » : le propriétaire n'étant pas intervenu, l'acte lui est inopposable. La règle est formulée dans l'article 1165 du code civil pour les contrats35(*). L'acte est inefficace à l'égard du propriétaire, parce que son auteur n'avait pas le pouvoir de disposition sur la chose36(*). Il en résulte que le propriétaire n'a pas besoin d'action en nullité pour attaquer l'acte de disposition fait à un tiers sur la chose. Si celle-ci est demeurée entre ses mains, il est suffisamment protégé par l'article 1165 contre les prétentions du bénéficiaire de l'acte à exercer les droits que cet acte tend à lui conférer ; si au contraire, la chose a été, après la signature du contrat de vente, indûment livrée par le vendeur à son acheteur, le propriétaire dispose de l'action en revendication. C'est pourquoi la jurisprudence a maintes fois, et à juste titre, refusé au propriétaire de la chose vendue par un tiers l'action en nullité de l'article 159937(*). Peu importe d'ailleurs la connaissance qu'il peut avoir de cet acte, et son inaction ne peut équivaloir à une ratification : l'adage « Semper qui non prohibet pro se intervenire mandare creditur38(*) » n'est pas applicable ici, puisque nous supposons que l'auteur de l'acte a agi pour son propre compte et non pour le compte du propriétaire. Aussi l'on peut s'étonner du succès qu'a rencontré dans l'ancien droit et encore lors de la rédaction du Code Civil39(*), l'idée d'après laquelle la vente portant sur la chose d'autrui serait entachée d'immoralité parce qu'elle tendrait à dépouiller le véritable propriétaire. Il pourrait en être ainsi du contrat par lequel une personne promettait à une autre la possession d'une chose appartenant à un tiers pour lui permettre d'acquérir par prescription aux dépens du propriétaire actuel. Mais l'acte de disposition sur la chose d'autrui est un acte tendant à conférer un droit sur une chose et non la simple possession ; il ne peut aboutir à dépouiller le propriétaire, son exécution exacte dépend de la libre volonté de ce dernier. Si impérieux qu'il paraisse à première vue, le principe de l'inefficacité de l'acte à l'égard du véritable propriétaire n'est pas absolu ; dans certains cas, il cède à des exigences de l'ordre supérieur social, et en particulier à la foi due à l'apparence. Une dérogation importante applicable aux meubles corporels, résulte de l'application de l'article 2279 au profit de l'acquéreur de bonne foi, l'apparence résultant ici de la possession40(*). Et pour les biens auxquels l'article 2279 est inapplicable, la jurisprudence admet que celui qui acquiert de bonne foi d'un propriétaire apparent, notamment d'un héritier apparent ne peut pas être ensuite évincé par le véritable propriétaire41(*). Dans ces hypothèses, l'acte est efficace à l'égard du propriétaire. Il est évident que les rapports entre les parties seront influencés par les rapports externes42(*) : il faut savoir d'abord si l'acte produit à l'égard du propriétaire l'effet auquel il tendait , pour déterminer comment la situation se résoudra entre les parties. Aussi allons nous envisager ici l'hypothèse normale où la promesse est à l'origine inefficace à l'égard du propriétaire, et nous étudierons la promesse de vente de la chose d'autrui sous l'angle de son efficacité ultérieure (1ere partie) : il conviendra de rechercher d'abord si l'obstacle résultant du droit de propriété d'autrui est définitif, ou au contraire, il peut disparaître dans certains cas. Dans l'affirmative, on peut alors se demander si, pour mieux assurer l'efficacité ultérieure de l'acte, il est possible de faire de la réalisation de ces cas d'efficacité l'objet d'une obligation (2eme partie). * 1 . Ex. : * Cass. Civ. 3e, 14 janvier 1987, dame Lebel-Orset, aff. Du peintre Steinlen : « la vente est parfaite entre les parties dès qu'on est convenu de la chose et du prix et le défaut d'accord définitif sur les éléments accessoires de la cession ne peut empêcher le caractère parfait de celle -ci, à moins que les contractants aient entendus retarder la formation de la convention jusqu'à la fixation de ces modalités. » * 2. Gérard Cornu, Vocabulaire juridique ; quatrième édition ; PUF * 3 Cass. civ. 3e ,23 janvier 1991, bull.civ.III, n°39 ; D., 92. 457, n.I.Najjar ; la convention par laquelle le bénéficiaire s'engage à acquérir lorsque le promettant aura rempli un certain nombre d'obligation, est synallagmatique, puisqu'elle ôtait toute faculté d'option au bénéficiaire de la promesse. * 4 M ; Dagot, Nouvelles réflexions sur a publicité des pactes de préférence et des promesses unilatérales, jcp, éd.G ,1980.I.2986 ; F.Benac-schmidt, op. Cit. ;n° 182-207. 1ER exemple : fraude aux créanciers ; un commerçant qui prévoit sa cessation de payements fait à des complices des promesses unilatérales de vente fictives, afin de soustraire ses biens à l'emprise de ses créanciers. Il est en effet plus facile et moins coûteux (droits de mutation) de faire une promesse unilatérale de vente fictive qu'une vente fictive. 2e exemple : fraude au fisc ; les tribunaux, à la demande de l'administration des impôts, vérifient si le prétendu bénéficiaire n'avait pas l'intention d'acheter ; en ce cas, les droits de mutation sont immédiatement exigibles : Com ;14 février 1984, n°118. * 5. V. par Ex. Cass.Civ. Troisième, 19 mai 1999, D. 2ooo, jur. 692, n. I Ardeef, JCP, éd. G, 2000 II 10 336, n. J.l. Elhoueiss. * 6 Ex : affiliation : Com ; 16 février 1993, bull civ. n° 60 : une société s'affilie à une autre en prévoyant que l'affiliée s'engage à acquérir de façon prioritaire à l'affiliant toutes les marchandises nécessaire à son exploitation. * 7 V. par ex : Paris 10 octobre 1997, D, 1998, jur. p. 460, n. A. Bernard. * 8. V.C. Monet. Article L. 433-1 s. * 9 Cass. civ. 25 nov. 1896, aff. Houllier-Larousse, DP, 97. I. 34 : « une promesse d'achat dont il a été régulièrement pris acte oblige celui qui l'a faite, alors même que la partie envers laquelle elle est contractée n'était point obligée de vendre, et que la résiliation du contrat est subordonnée à sa volonté * 10. Code civil, article 1589-1. * 11. CCH, article L et R 261. * 12. Comme tous les contrats, le contrat de réservation vient de la pratique ; il peut aussi avoir pour objet d'autres contrats : un transport, un lieu de camping, une chambre d'hôtel, un emploi, etc. * 13. CCH, article L. 261-15. * 14. F. Collart-dutilleul, op. Cit., supra, n° 102-103 ; * 15. Vion, Defrénois 1974, art. 30657. * 16. Cass. Civ. Troisième, 27 Octobre 1994, Bull. Civ.III, n° 196. L'article 1840 A, CGI, n'est écarté que si le contrat préliminaire a pour objet un immeuble à construire à fin d'habitation, non s'il s'agit d'un immeuble « à usage de dépôts, commerce et bureaux ». En outre, l'article 1840 A du Code général des impôts qui imposait à peine de nullité l'enregistrement dans les dix jours des promesses unilatérales sous seing privé de vente d'immeuble ou de fonds de commerce, est aujourd'hui abrogé par L'article 20 de l'ordonnance n° 2005-1512 du 07 décembre 2005 relative à des mesures de simplification en matière fiscale et à l'harmonisation et l'aménagement du régime des pénalités. Mais cette abrogation ne signifie pas disparition de l'obligation et de sa sanction car elles sont désormais contenues à l'article 1589-2 du code civil. * 17. RTD civil. 76.363, N. G. Cornu : « il s'agit d'un contrat sui généris, essentiellement synallagmatique ». * 18. Cass. Civ. Troisième, 21 JUIN 1977, Bull. Civ. ; III, n° 270 ; D., 76.97, n. Nguyen phu-Duc. * 19. PH. Malinvaud et phi. Jestaz, op. Cit. N° 371. * 20 « Toute autre promesse de vente ou d'achat concernant un immeuble à construire est nul » * 21. Cass civil 3 eme, 15 janvier 2003 : juris-data n° 2003-017314 ; AJDI 2003, p. 702, obs. F. COhet-cordey). * 22. Dictionnaire juridique Gérard Cornu ; édition 2006. * 23. Pour être limitée dans le temps, l'inaliénabilité doit être inférieure à la durée d'une vie humaine : Req., 19 mars 1877, S., 77. 177. I. 203. * 24. Les successions, coll. Droit civil. * 25. Cass. Civ. Première, 13 avril 1983, Bull. civ.I, n° 119 : « L'article 1596 n'exige pas, pour son application, que le mandataire ait reçu le pouvoir d'engager son mandat vis-à-vis de son acquéreur ; l'interdiction d'acheter prévue par cette disposition s'applique dès lors que le mandat, fut-il seulement d'entremise (c'est-à-dire un courtage) a pour objet la vente d'un bien ». * 26. Req., 5 février 1906, DP, 07. I. 468 (betteraves pourries) : en l'espèce, le contrat avait pourtant prévu que les objets seraient vendus « dans l'état où ils se trouvaient » ; mais la chose « devait être considérée comme ayant totalement péri en tant que denrée alimentaire dès avant la vente ». * 2. V. Note P.-Y. Gautier au d. 1987. 515 * 27. V. les fameux arrêts concernant Alexandre Dumas : paris, 31 janvier 1854, DP, 1855.2.79 et 27 novembre 1854, ibid., 56.2.253. * 28. Cass. Civ., premier août 1950. * 29. P. Guiho, les actes de disposition sur la chose d'autrui. Rtd civ. 1954, 1et suivant * 30. Cariota-ferrara, I negozi sul patrimonio altrui con particolare riguardo alla vendita di cosa altrui, padoue, 1936 ;- Finocchiaro, la vendita di causa altrui, dans il .foro italiano, 1922. 76 et suiv. * 31. En déhors des ouvrages généraux, on peut citer seulement : Formey de saint-louvent, De l'aliénation de la chose d'autrui dans le droit civil français, thèse caen, 1904 ; - de chaisemartin, des effets entre les parties des contrats portant disposition de la chose d'autrui, thèse Paris, 1936- de folleville, Essai sur la vente de la chose d'autrui, in rev ; prat. Dr. Franç., t. XXXX à XXXV ;- Leligois, de la vente de la chose d'autrui, in Rev. Crit lég. Jur., 1869. 2. 16 et suivant.-Cornil, à propos de la révision de code civil, la vente de la chose d'autrui est-elle réellement nulle ? - Pouillot, étude théorique et pratique sur la nullité de la vente de la chose d'autrui à l'égard des parties au contrat et des tiers, Thèse Québec, 1926 ; -Chanteaud, des suretés réelles sur la chose d'autrui, thèse Paris, 1900 ; - naltet, Du leg de la chose d'autrui, 1930. * 32. Planiol et Ripert, traité pratique, t. X, par Hamel, n° 46 ;-Josserand, t. II, n° 1042- gaudemet, théorie générale des obligations, page 108 ; * 33. M ; Cariota-ferrara (op. cit.n° 4) fait au contraire rentrer sous la dénomination d'actes sur la chose d'actes sur la chose d'autrui les actes accomplis par représentation. Mais pour dégager clairement la physionomie particulière des actes sur la chose d'autrui, il nous semble préférable d'exclure le mécanisme de la représentation. * 1. Cass. Civ. 31 janvier 1886, DP, 66. I. 152 : « Rien ne s'oppose à ce qu'une promesse de vente devienne l'objet de cession ». * 34. Cass. Civ. 3 , 7 juillet 1993 : bulletin civil III, n° 111. * 35. « Les conventions n'ont d'effets qu'entre les parties contractantes ; elles ne nuisent point au tiers, et elle ne lui profite que dans les cas prévus 1121 ». * 36. Une intéressante analyse du pouvoir de disposition est donnée par M. Betti (istituzioni di diritto romano, 1942, T. 1er, N° 50 et suivant. Cet auteur montre que le pouvoir de disposition ne doit pas être considéré comme un élément contenu dans le droit subjectif. Il fait observer que la règle légale n'est pas la seule forme de l'impératif juridique : la décision administrative, la sentence du juge, l'acte juridique sont aussi des impératifs juridiques, des règles normatives gouvernant le comportement des personnes plus ou moins nombreuses. L'efficacité de ces décisions suppose chez leurs auteurs une compétence, un pouvoir de commandement correspondant. Le pouvoir de disposition n'est que l'une des formes de cette compétence normative. Il n'est pas attaché à la chose, il appartient à la personne : c'est le pouvoir de commandement qui appartient à chaque personne à l'égard de ses intérêts propres. * 37. Req ; 15 janv. 1934, D.H. 1934. 1. 188 ; Trib. Limoges, 30 nov. 1945, Gaz. Pal., 1946. 1. 122. * 38. Celui qui n'interdit pas à un autre d'agir à sa place est toujours considéré comme ayant autorisé ce dernier à agir ainsi. * 39. Fenet, t. XIV, p. 118, 157 et 192. - dans le même sens, Folleville, op. Cit. ; N° 18. * 40. La jurisprudence a précisé à plusieurs reprises que l'application de l'article 2279 écarte celle de l'article 1599 : civ ; 12 déc. 1921, D. 1922 ; 1. 28 ; Aix, 3 nov 1947, D ; 1948. 10. * 41. Req. 20 mai 1935, D. 1935. 1. 97, note Capitant. * 42. Cf. Cariota-ferrara, op. Cit. N° 7. |
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Parfois les éléments essentiels de la vente à
venir (chose, prix, date...) ont été débattus et
convenus. Mais l'une des parties, en général le futur
acquéreur, réserve sa décision. Elle désire
bénéficier pendant un certain temps d'un délai de
réflexion, à l'issue duquel elle exercera une option :
acheter (ou vendre) ou ne pas acheter (ou vendre) : la
promesse est unilatérale.
Parfois, vendeur et acquéreur sont décidés, l'un
à vendre, l'autre à acheter. Aucun des deux ne dispose d'une
option. Mais la vente n'est pourtant pas définitivement conclue, car il
leur manque un élément que la loi ou l'une des parties
considère comme essentiel : autorisation administrative, purge d'un
droit de préemption, obtention d'un prêt... La promesse
est synallagmatique : contrairement à la promesse
unilatérale de vente, la promesse synallagmatique, ne confère ni
à l'acquéreur, ni au vendeur une option : leur consentement
à la vente est donné définitivement, sauf si une
faculté de dédit avait été convenue; ce qui
n'implique pas que la vente soit formée ; la promesse
synallagmatique n'est souvent qu'une étape qui n'aboutira pas
nécessairement à la vente. Elle peut être conclue sous
condition et revient alors à une vente conditionnelle (C.civ ;
article 15845
Parfois aussi, afin d'éviter les difficultés que
suscitent la promesse synallagmatique, les parties lui donnent la forme d'une
promesse unilatérale. Un vendeur d'immeubles à construire, avant
de se lancer dans la réalisation du projet, doit sonder le marché
et connaître les chances de succès du programme immobilier. Sans
s'engager définitivement lui-même, il cherche à susciter
des engagements de candidats acquéreurs à la vente d'immeubles
à construire, qui doivent également conserver une certaine
liberté : ce que permet le contrat
préliminaire : la loi du 03 janvier 1967 a consacré
la pratique des contrats préliminaires en une disposition devenue
l'article L.261-15 du code de la construction et de l'habitation.
Quant à la chose future, elle n'existe pas encore, mais sa
création est envisagée par les parties : par exemple, les
fruits à provenir d'une récolte, les poissons
pêchés dans un coup de filet. Par application de la théorie
générale des obligations (article 1130, al 1), la chose future
peut être vendue ; elle peut être corporelle ou
incorporelle27
Enfin la chose ne doit pas appartenir à
autrui : cette condition nous intéresse
particulièrement, car elle constitue un point important de notre
réflexion. Elle est fixée par le
législateur qui prévoit aux termes de l'article 1599 du code
civil, que « la vente de la chose d'autrui est
nulle » ; une personne ne peut vendre une chose qui ne lui
appartient pas29