Section 2 - Titrisation des prêts immobiliers
en France
1. Marché et financement de l'immobilier en
France
Le prix de l'immobilier en France a fortement augmenté
au cours de ces dix dernières années, dépassant les pics
atteints en 1991. La pression démographique et la baisse des taux
d'intérêt ont été des facteurs de dynamisme de la
demande. Le marché actuel se stabilise dans la mesure où le
nombre de transactions n'augmente plus, la baisse tant de l'activité que
des prix d'ici un à deux est une hypothèse plausible. La forte
demande de ces dernières années, était inattendue si l'on
considère l'évolution du taux de chômage qui passe de 8,9 %
en 2000 à
10 % en janvier 2005 et de la dégradation de la
solvabilité des ménages (l'endettement est passé de 33 %
du revenu disponible en 1980 à 59 % en 2003). La hausse de la demande
de l'immobilier est essentiellement due à trois facteurs
· Evolution démographique ;
· Des taux d'intérêt attractifs ;
· Des mesures fiscales incitatives.
Les banques tentent de tirer profit du dynamisme du
marché par l'accroissement de leur volume de production de
crédits immobiliers d'autant plus que le taux de défaillance de
la clientèle reste faible. La baisse du coût du risque
résulte de la hausse de la valeur des biens hypothéqués et
du recours au cautionnement bancaire et aux entreprises d'assurance.
En 2004, 80,3 % des encours de crédit étaient
destinés au financement de la résidence principale, 15,4 %
à l'investissement locatif (Crédit bail) et 4,3 % à la
résidence secondaire.
Le coût du risque de crédit immobilier reste
faible en raison de la diminution des encours douteux bruts et des reprises de
provisions (incrémentés suite à la hausse du prix des
biens hypothéqués).
Sur les cinq dernières années, le coût
moyen annuel du risque est à 0,06 % des encours, le taux de
défaillance avoisine les 0,05 % des prêts accordés, ces
faibles coûts ont permis aux banques d'utiliser le crédit
immobilier comme un outil pour attirer de nouveaux clients.
La durée moyenne des crédits consentis en 2004
était de 15,7 ans contre 13,6 ans en 2000, cette durée est plus
longue lorsque les prêts sont importants.
Malgré la baisse des taux d'intérêt et de
l'allongement de la durée des prêts, la part des remboursements
mensuels dans les revenus des emprunteurs s'est sensiblement alourdie, passant
de 27,5 % en 2000 à 29,2 % en 2004.
La part des prêts à taux variable reste faible,
cependant les taux plafonnés (variables jusqu'à 2 % au-dessus du
taux de référence) représentent en 2004, 26,4 % de la
production de crédits
immobiliers, compte tenu des
caractéristiques actuelles des prêts en France, une hausse des
taux de référence à un impact important sur le niveau des
mensualités de remboursement pouvant augmenter celle-ci de 8 %.
En définitive, les prêts à l'habitat sont
sensibles aux remontées des taux d'intérêt et à la
dégradation de la situation financière des ménages,
liée elle-même à la hausse du chômage.
| 
