Etude comparative de la technique de titrisation France/Etats-unis référence à la titrisation des prêts immobiliers résidentiels

2. Titrisation des prêts immobiliers résidentiels en France

Les caractéristiques des prêts immobiliers résidentiels s'accommodent bien aux modalités de titrisation. En Europe ceux-ci constituent l'actif sous jacent de 40 % des montages de titrisation. Le marché français est distinct en l'espèce, une première exception concerne le type du cédant pouvant être un organisme non financier, EDF et GDF par exemple ont titrisé leur quote-part respective dans les prêts octroyés à leurs employés.

Les banques françaises montrent peu d'appétit pour la titrisation des prêts résidentiels, en effet les ressources émanant des RMBS (Residential Mortgage Backed Securities) sont peu attractives pour les banques qui peuvent se financer à des taux compétitifs ou disposent suffisamment de capacités de financement bon marché à travers leur activité de dépôt, ce qui explique surtout pourquoi ce sont les prêteurs spécialisés qui en France ont pratiqué la titrisation des prêts immobiliers résidentiels.

Ainsi la caisse de refinancement de l'habitat (CRH) créée en 1985 est détenue par une quinzaine d'institutions financières a pour vocation d'émettre des titres adossés à l'ensemble des prêts hypothécaires aux particuliers qui lui sont apportés par ses actionnaires. Le total des actifs de la CRH se montait à 14 milliards d'euros au 31 décembre 2002.
Les sociétés de crédit financier (SCF) constituent un autre instrument de refinancement du marché immobilier en France, les SCF régies par la loi du 25 juin 1999 sont limitées par leur statut à l'octroi de prêts hypothécaires mais aussi de prêts aux entités publiques, ces contraintes concernent aussi bien les proportions à financer que la situation géographique des biens à financer et la nationalité des emprunteurs. Concernant la titrisation et le refinancement hypothécaire l'exemple du Crédit immobilier de France (CIF Euromortgage) est révélateur d'autres formes de refinancement hypothécaire en effet, les prêts immobiliers octroyés par les caisses régionales du CIF ne sont pas directement cédés au CIF Euromortgage mais ils sont préalablement cédés à un fonds commun de créances dont les parts sont elles mêmes placées auprès de la société de crédit financier (SCF) et servent à leur tour de collatéral pour l'émission de RMBS.

Tous ces organismes ont en commun le fait qu'ils apportent un financement externe aux originateurs de prêts résidentiels, à l'inverse de la titrisation synthétique^9(*) parce qu'elle ne comporte pas de transfert physique du portefeuille et ne fournit pas une source de financement externe,le produit de placement des titres est investi et les ressources issues de ce placement servent soit à dédommager l'originateur en cas de pertes résultant d'événements en cours soit à la date d'échéance au remboursement des investisseurs.

La méthodologie de notation des RMBS quelque soit la structure retenue pour la titrisation d'un portefeuille de prêts hypothécaires résidentiels s'articule autour de trois axes : revue des aspects juridiques de la transaction, évaluation des capacités personnelles de l'originateur et du gestionnaire des créances titrisés et l'étude des données chiffrées de l'opération,cette dernière revêt un caractère très particulier dans la mesure ou elle aboutit à la détermination du rehaussement du crédit. Dans les opérations synthétiques, le rehaussement de crédit est égal pour une tranche donnée à la somme de la perte attendue sur chaque prêt du portefeuille, la perte attendue se calcule en multipliant l'encours du prêt par sa probabilité de défaut. Néanmoins, les banques disposent de systèmes de scoring très sophistiqués capables d'obtenir de bonnes appréciations du risque de défaut.

Les titrisations des prêts immobiliers résidentiels sont soumises à une surveillance continue, en particulier les informations périodiques relatives à l'évolution du portefeuille sous-jacent (Prix du logement) comparées à la notation initiale. Les prêts immobiliers font preuve de performances très satisfaisantes à titre d'exemple en septembre 2003, l'agence Fitch a augmenté la note de 47 tranches de RMBS européens et dégrade celle de sept seulement, toutes les notes des RMBS français en vie ont fait l'objet d'une confirmation tandis que trois tranches ont vu leur notes augmenter.

* ⁹ La préférence pour la titrisation synthétique s'explique comme déjà rappelé par la possibilité de recourir aux dérivés de crédit permettant une couverture contre tous risque de perte.