Jouissance des terres et garantie

Paragraphe 2 : les règles spécifiques relatives aux effets de l'hypothèque spéciale

Tout comme l'hypothèque de l'immeuble, l'hypothèque de jouissance des terres est une garantie qui n'emporte pas dépossession de son constituant tant que la créance garantie n'est pas échue. Ainsi, les titulaires des droits de jouissance des terres ne sont pas dépossédés de leur jouissance. Cette unicité du régime qui prévaut avant l'exigibilité de la créance n'est pas envisageable lorsque la créance devient exigible. Il s'observe quelques effets spécifiques à l'hypothèque de la jouissance des terres lors de sa réalisation (A) et de même en ses modes de transmission et d'extinction (B).

A- Les effets spécifiques à la réalisation

La réalisation d'une hypothèque constitue sa mise en oeuvre, elle fait suite à l'exigibilité de la créance et à la défaillance du débiteur dans le paiement de ladite créance. La réalisation de l'hypothèque de droit commun passe par l'attribution conventionnelle, l'attribution judiciaire et la saisie immobilière. Pour l'hypothèque de la jouissance des terres, il est bien possible que l'un ou l'autre de ces modes de réalisation soit adopté^255(*) comme déjà évoqué.

Comme spécificité de la réalisation de l'hypothèque de la jouissance des terres envisagée par les textes, il y a laréalisation par voie administrativequi consiste en la possibilité donnée au créancier de faire substituer son débiteur défaillant dans la réalisation des investissements objet de son droit de jouissance^256(*). Ceci rend la réalisation de l'hypothèque de la jouissance des terres complexe puisque l'Administration a un droit de regard sur la qualité du bénéficiaire de ladite réalisation.

Par ailleurs, le droit de jouissance étant précaire, la personne auteure de la rupture abusive de la jouissance des terres se trouve très souvent condamner à indemniser le bénéficiaire de la jouissance. Les droits du créancier hypothécaire se reporteront automatiquement sur cette indemnité. C'est le cas de la résiliation par l'administration^257(*) ou même par le propriétaire pour le cas des droits de jouissance résultant du démembrement de la propriété immobilière.

Le droit de jouissance consiste souvent en des constructions, plantations, ouvrages et installations divers, les droits du créancier hypothécaire peuvent également être reportés sur les produits de ces matériaux lorsque le terme du droit de jouissance n'est pas arrivé. En cas d'arrivée du terme avant la réalisation de l'hypothèque, les droits du titulaire de la jouissance et l'hypothèque s'éteignent. Les produits reviennent à l'Administration pour les droits acquis sur le domaine public artificiel déclassé^258(*). Le cahier des charges y relatif peut prévoir une autre solution, de même que le propriétaire et le titulaire du droit de jouissance peuvent convenir des solutions allant à concéder au dernier les produits des ouvrages, constructions et installations qui ont servi à l'exercice du droit de jouissance.

Malgré ces évocations, il reste possible d'observer des insuffisances et inadaptations dans la réalisation de l'hypothèque de la jouissance des terres puisqu'elle parait ne pas être efficacement envisagée, très peu de textes législatifs et règlementaires l'envisagent vraiment. A contrario, la transmission et l'extinction de l'hypothèque de la jouissance des terres semblent quelque peu mieux abordées.

B- Les modes spécifiques de transmission et d'extinction

Les spécificités de la transmission et de l'extinction de l'hypothèque de la jouissance des terres sont très rattachées aux caractéristiques des droits de jouissance des terres eux-mêmes. Ce sont des droits soumis à condition, ce sont des droits temporaires, précaires et limités. Ils ne peuvent être facilement transférés mais ils s'éteignent plus facilement.

La spécificité de latransmissiondu droit hypothécaire constitué sur une jouissance des terres se déduit de la possibilité donnée au créancier de substituer un tiers au débiteur occupant ou exploitant, du domaine public artificiel déclassé, défaillant. En effet, il s'agit d'un transfert de droit et de l'hypothèque qui le grève. Ce transfert pourrait constituer à la fois une modalité de réalisation comme déjà vu mais également un mode d'extinction de puisque le tiers peut être amené à désintéresser directement les créanciers et donc purger son droit de jouissance de toutes charges.

Lorsqu'il s'agit de l'hypothèque de certains droits de jouissance des terres domaniales dontl'hypothèque n'est permise qu'en considération du lien de la créance garantie avec la jouissance, il reste difficile d'envisager sa transmission par voie de cession d'hypothèque, sauf lorsque ladite créance remplit la condition d'existence de lien de connexité avec la jouissance dont le droit est l'assiette de la garantie.

Le caractère temporaire et même précaire de la jouissance des terres conduit aussi à la temporalité et à la précarité de l'hypothèque^259(*), c'est dire que l'hypothèque s'éteint aussitôt que s'éteint le droit sur lequel elle porte. En effet,ledit droit peut disparaître à tout moment même avant l'expiration de la durée fixée. L'hypothèque reste donc tributaire des mouvements d'extinction qui guettent, à tout moment, les divers droits réels de jouissance des terres. A contrario, pour l'hypothèque de l'immeuble, la propriété étant perpétuelle, l'extinction par caducité du droitne peut pas être envisagée, sauf pour les cas où l'immeuble est affecté de certaines conditions conduisant à l'extinction sans produire ses effets^260(*). Il ne doit pas être perdu de vue qu'une extinction abusive du droit réel par le propriétaire ou l'administration donne droit à indemnisation. Cette indemnisation devient l'assiette de la garantie.

La destruction, la dégradation ou la perte des investissements réalisés sur les terres objet de jouissance peuvent également constituer des évènements qui éteignent la garantie sauf lorsque des investissements sont à nouveau réalisés et permettraient dans ce cas la substitution desdits investissements à ceux antérieurs. Il s'agirait ainsi des droits flottants. Comme déjà signalé, l'hypothèque se reportera sur l'indemnité d'assurance y relative^261(*).

La jouissance des terres a des caractéristiques déterminées qui ont rendu nécessaire leur prise en compte dans l'organisation du régime de la garantie dont elle peut constituer l'assiette. Au moment de sa formation, sont pris en compte la qualité de titulaire du droit réel de jouissance et non pas celle de propriétaire des terres. Pour la publicité, il y a l'institution d'un registre spécial d'enregistrement des droits de jouissance des terres et l'inscription hypothécaire devient à cet effet possible. Des effets supplémentaires à ceux de l'hypothèque de l'immeuble peuvent être envisagés pour l'hypothèque de la jouissance des terres, tout comme ses modes de transmission et d'extinction. La revue de toutes ces règles peut amener à conclure que le régime de l'hypothèque de la jouissance des terres est suffisamment organisé. Mais en réalité, il n'en est pas grande chose, il y a d'insuffisances et inadaptations multiples que le législateur gagnerait à aborder en vue de l'adaptation du droit des biens aux réalités relatives à la propriété, à la possession et aux formes de jouissance d'une part. D'autre part, il faudrait aussi adapter le droit des garanties à ses propres réalités et aux évolutions du droit des biens déjà évoqué.

* ²⁵⁵ Articles 254, 258 et 259 de l'AUPSRVE.

* ²⁵⁶ Article 15 alinéa 4 du décret de 2015. En ce cas, il est admis que le débiteur est défaillant et les créanciers sont d'office reconnus par l'administration comme bénéficiant sans autre formalité des droits de jouissance dont bénéficiaient leur débiteur. En proposant une personne tierce qui va jouir à la place de leur débiteur, il s'en suit que c'est à leur profit que ladite jouissance sera faite. Il s'agit d'un mode de réalisation très particulier qui consiste à substituer un débiteur à un autre bien qu'il s'agisse de la réalisation d'un droit réel.

* ²⁵⁷ Article 22 alinéa 3 du décret du 11 août 2015.

* ²⁵⁸ Article 15 alinéa 2 et 18 alinéa 2 du décret du 11 août 2015.

* ²⁵⁹ Article 22 alinéa 2 du décret du 11 août 2015.

* ²⁶⁰ C'est le cas de l'hypothèque d'un immeuble indivis. Lorsqu'au moment du partage le constituant n'en est pas alloti, l'hypothèque est considérée comme n'avoir jamais été constituée.

* ²⁶¹ G. DURRY, « Hypothèque et assurance », RJ com. 1982, pp. 27-36