Jouissance des terres et garantie

Paragraphe 2 : les règles de publicité des deux formes d'hypothèques

Avec la publicité, l'hypothèque fait un « couple nécessaire. »^203(*) La publicité renvoie au caractère de ce qui est public^204(*). L'hypothèque s'intègre dans le cadre global de la publicité foncière. Cette dernière est l' « ensemble des règles destinées à faire connaître aux tiers intéressés la situation juridique des immeubles par le moyen d'un fichier immobilier et la publicité des privilèges, des hypothèques et des autres droits portant sur ces immeubles. » Au regard de cette définition de la publicité foncière, l'hypothèque de la jouissance des terres ne peut pas être envisagée autrement. C'est la raison pour laquelle, tout comme l'hypothèque de l'immeuble, le titre constatant le droit (A) est une exigence pour l'hypothèque de la jouissance des terres. C'est à la condition de l'existence du titre qu'il devient possible de constituer la garantie et de la soumettre au régime de l'inscription hypothécaire (B).

A. Le titre constatant le droit

Un titre est un écrit en vue de constater un acte juridique ou un acte matériel pouvant produire des effets juridiques.^205(*) Cette définition est large et commun à tous les droits. Relativement aux droits portant sur les immeubles, le titre les constatant est le titre foncier, considéré comme la certification officielle de la propriété immobilière^206(*). A la vérité, même cette définition contenue dans une disposition règlementaire ne renseigne pas suffisamment sur le titre foncier. En effet, au Cameroun, un titre foncier peut être délivré même lorsque le titulaire n'est pas propriétaire, mais seulement à celui qui bénéficie d'une concession provisoire sur les dépendances du domaine national^207(*). Même pour cette concession et pour d'autres droits réels sur les terres domaniales, un registre spécial semblable au Livre foncier est prévu pour recevoir les actes ou conventions y relatifs^208(*).

La situation des démembrements du droit de propriété immobilière conférantest traitée simultanément avec la propriété puisque leur constitution oblige à leur immatriculation^209(*), c'est-à-dire leur inscription au livre foncier copie duquel est le titre foncier pour l'immeuble concerné. De manière claire, un droit réel quelconque portant sur des terres ne peut pas faire l'objet d'hypothèque lorsqu'il n'est pas susceptible d'être inscrit dans un registre de la conservation foncière. La condition de publicité est une exigence pour rendre opposable le droit accessoire dont il s'agit^210(*). L'opposabilité est l'aptitude d'un droit, d'un acte, d'une situation de droit ou de fait à faire sentir ses effets à l'égard des tiers non en soumettant ces tiers aux obligations directement nées de ces éléments, mais en les forçant à reconnaître l'existence des faits, droits et actes dits opposables, à les respecter comme des éléments de l'ordre juridique et en subir les effets, sous réserve de leur opposition lorsque la loi leur en ouvre droit^211(*).

Concernant les droits sur les immeubles, droit de propriété et ses démembrements ou droits de jouissance quelconque et l'ensemble des droits accessoires y établis, l'opposabilité a pour objet de donner effet au droit de préférence et au droit de suite. L'hypothèque en tant que droit réel accessoire« dépend ainsi étroitement de l'organisation de la publicité foncière ; pas seulement, la publicité des hypothèques, mais celle de l'ensemble des droits réels immobiliers. »^212(*)Lapublicité foncière réserve une place aux droits réels de jouissance des terres.D'ailleurs le régime de l'inscription hypothécaire s'en trouve très strictement encadré.

B. Le régime de l'inscription hypothécaire

Le régime de l'inscription des hypothèques prend en compte les conditions de publicité, ses effets puis la fin de la publicité.

Les conditions de publicité se résument à quelques formalités. Puisqu'il y va de l'intérêt du créancier hypothécaire, l'initiative d'inscrire l'hypothèque lui appartient. Dans la pratique, lorsque l'hypothèque résulte d'une convention passée par devant Notaire, ce dernier a très souvent la charge d'établir deux bordereaux contenant un certain nombre de mentions utiles aux tiers. Il s'agit de la désignation des parties, des immeubles ou des droits réels de jouissance grevés, l'indication de la créance garantie avec mention du capital et de l'intérêt ainsi que du montant garanti. Le bordereau et la convention d'hypothèque transmis au Conservateur foncier lui permettent de procéder à l'inscription. Par l'accomplissement de cette formalité, l'hypothèque devient opposable aux tiers (le droit de suite du créancier acquiert force) qui peuvent s'informer à propos en demandant l'état hypothécaire de l'immeuble au Conservateur. Aussi, l'inscription est attributive de rang. Il s'agit de l'enjeu principal des garanties puisque le rang vaudra au moment du partage des deniers (ce sera la mise en oeuvre du droit de préférence). Les créanciers hypothécaires sont désintéressés suivant l'ancienneté de leur inscription hypothécaire.

L'inscription hypothécaire a une durée de trente ans. Lorsqu'elle n'est pas renouvelée avant l'écoulement de cette durée, l'inscription devient caduque, c'est-à-dire l'hypothèque devient inopposable aux tiers. L'inscription peut tout de même être différée de 90 jours lorsque l'hypothèque garantit un prêt à court terme. Par contre, l'inscription n'est pas possible à partir de la publication de l'aliénation de l'immeuble, de la publication du commandement valant saisie immobilière, de l'ouverture d'une procédure collective et du décès du débiteur dans le cas où la succession est vacante ou acceptée seulement à concurrence de l'actif. Lorsque l'hypothèque est judiciaire, l'inscription comporte deux étapes. Une inscription provisoire est prise à la requête du créancier et lorsque la juridiction compétente fait droit à telle requête^213(*). Lorsque la créance est reconnue par la juridiction statuant sur le fond, le créancier doit procéder à une inscription définitive dans le délai de 6 mois suivant telle reconnaissance.

Relativement aux droits réels de jouissance des terres, l'inscription de l'hypothèque n'est pas possible lorsque le droit réel de jouissance dont il s'agit n'a lui-même pas été inscrit. C'est la mise en oeuvre de l'effet relatif^214(*) qui traduit l'idée selon laquelle il ne peut être inscrit un droit réel accessoire sur un droit réel principal inexistant ou tout au moins inopposable. Cette solution fait suite à l'exigence du titre constatant le droit réel de jouissance. Lorsque ce droit a été inscrit ou plutôt lorsque le titre foncier est délivré au titulaire de la concession provisoire et que l'hypothèque portant sur ces divers droits est inscrite, l'inscription produit ses effets d'opposabilité aux tiers acquéreurs, aux autres créanciers hypothécaires et même aux créanciers chirographaires. Ces effets sont mis en oeuvre au moment de la réalisation de l'hypothèque.

En outre, l'inscription permet de déterminer les créances garanties. Très souvent, le principal de la créance garantie a des accessoires tels que les intérêts et les frais. Ceux échus avant l'inscription sont entièrement garantis alors pour l'avenir, seuls ceux des trois dernières années précédent la réalisation de l'hypothèque sont garantis.

En dehors du cas de péremption de l'inscription qui survient lorsque l'inscription n'est pas renouvelée avant le délai de trente ans^215(*), l'inscription peut également être radiée volontairement lorsque la créance est éteinte, lorsque le créancier renonce à l'hypothèque et enfin en cas de purge. Si le créancier refuse de procéder à la radiation malgré des raisons pour ce faire, la juridiction compétente, saisie, peut ordonner ladite radiation^216(*).

Toutes ces règles de formation et de publicité sont acquises à l'hypothèque de la jouissance des terres aussi bien de manière implicite lorsque les textes particuliers, sans les modifier ou prévoir des règles spécifiques, ne les évoquent pas, que de manière expresse^217(*) à travers des dispositions de portée générale. Le régime de constitution des deux formes d'hypothèque est presque unique malgré la distinction de l'assiette. Cette unicité se poursuit en ce qui concerne le régime des effets et les modes de transmission et d'extinction.

* ²⁰³Ph. MALAURIE et L. AYNES,Droit civil. Les sûretés, op. cit, n°631

* ²⁰⁴G. CORNU, Vocabulaire Juridique, op. cit.p.831

* ²⁰⁵ G. CORNU, Vocabulaire Juridique, op. cit. p.1027

* ²⁰⁶ Article 1^er alinéa 1 du décret fixant les conditions d'obtention du titre foncier.

* ²⁰⁷ Article 21 du Décret du 11 août 2015.

* ²⁰⁸ Article 3 du décret du 11 août 2015.

* ²⁰⁹ Article 1^er alinéa 3 du décret fixant les conditions d'obtention du titre foncier.

* ²¹⁰ Idem

* ²¹¹ G. CORNU, Vocabulaire Juridique, op. cit. p.713

* ²¹² Ph. MALAURIE et L. AYNES, Droit civil. Les sûretés,op. cit, n°631

* ²¹³ Article 213 et suivants de l'AUS.

* ²¹⁴Ph. MALAURIE et L. AYNES, Droit civil. Les sûretés, op. cit, n°638

* ²¹⁵ Article 196 de l'AUS

* ²¹⁶ Article 202 de l'AUS

* ²¹⁷ Articles 24 et 25 du décret du 11 août 2015.