Jouissance des terres et garantie

CHAPITRE 1 : L'INCONSISTANCE PAR LE RECOURS DEMESURE AUX REGLES DU REGIME DE L'HYPOTHEQUE DE L'IMMEUBLE

L'hypothèque de l'immeuble porte sur un bien qui inspire suffisamment confiance. Elle a aussi un régime mieux organisé que d'autres garanties. Tout ceci concourt à faire d'elle la préférence des prêteurs. C'est donc la garantie favorite parce que l'immeuble a une valeur économique facilement déterminable et également, l'immeuble est fixe. Peu à peu les préférences changent mais dans des pays comme le Cameroun, il est difficile de solliciter du crédit sans brandir un titre foncier en vue de constituer sur celui-ci une garantie de remboursement au profit du fournisseur du crédit. Les biens meubles auraient moins de valeur sinon ils seraient considérés comme volatiles et suffisamment pas maîtrisables. La confiance est ce que recherche le prêteur. Il ne peut la placer en ce qui ne lui est pas contrôlable. Même le droit de suite conféré à toutes les garanties n'est pas rassurant quant il s'agit d'un meuble. Les terres qui sont des immeubles constituent en tout cas les meilleurs moyens de garantie à travers l'hypothèque.

Quelles sont ainsi les règles de l'hypothèque de l'immeuble ? Toute garantie a un instant de constitution, un temps de vie et une fin. L'hypothèque, quel que soit le mode de constitution, obéit à un régime presque uniforme. Le mode de constitution est triple. L'hypothèque est constituée soit par un acte des parties, généralement reçu par un Notaire, soit par une disposition de la loi, reconnue par une décision de justice, soit fondamentalement par une décision de justice elle-même.

Le temps de vie de l'hypothèque est caractérisé par la non dépossession du constituant et la mise à sa charge de l'obligation de non dépréciation de la valeur de l'immeuble. Cette dépréciation est en principe envisagée aussi bien matériellement^187(*) que juridiquement^188(*). Le non- respect peut précipiter l'exigibilité de la créance et ainsi provoquer la réalisation de la garantie. Le temps de vie peut être impacté par les modifications qui surviennent relativement à la créance, il s'agirait de la diminution de sa valeur et d'autres effets comme des mouvements de transmission.La fin de l'hypothèque est marquée par la réalisation de l'hypothèque qui peut être évitée lorsque des causes propres ou extérieures à la créance permettent l'extinction de l'hypothèque.Toutes ces modalités régissent-elles l'hypothèque de la jouissance des terres ? Sur des éléments majeurs, les deux formes d'hypothèque peuvent être régies par les mêmes règles. En conséquence, il faut considérer que les règles de constitution de l'hypothèque de l'immeuble s'appliquent à l'hypothèque de la jouissance des terres (Section 1). Il en est de même des règles relatives aux effets et aux modes de transmission et d'extinction (Section 2).

SECTION 1 : LE RECOURS AUXREGLES DE CONSTITUTION DE L'HYPOTHEQUE D'IMMEUBLE

La constitution désigne principalement « soit un corps de règles (la Constitution d'un État), soit le texte qui les consacre, soit une opération ou un acte juridique établissant une situation, soit le document écrit qui constate cet acte^189(*) ». Envisagée comme une opération ou un acte juridique établissant une situation, la constitution, de l'hypothèque, est le point marquant l'existence de la garantie. Les modes de constitution de l'hypothèque de l'immeuble sont les mêmes pour l'hypothèque de la jouissance des terres (Paragraphe 1). Quel que soit le mode de constitution, l'hypothèque doit être inscrite. Les règles de publicité (Paragraphe 2) doivent donc être vues par la suite.

* ¹⁸⁷ Le débiteur doit garder l'immeuble dans l'état dans lequel l'immeuble est hypothéqué. Les détériorations sont prohibées mais les améliorations sont vivement encouragées. F. FRENETTE,« De l'hypothèque : réalité du droit et métamorphose de l'objet. »Les Cahiers de droit, 39(4), 1998, pp.803-822

* ¹⁸⁸ La dépréciation juridique est le cas où le constituant concède un droit réel à un tiers, ce droit n'étant pas la propriété.

* ¹⁸⁹G. CORNU, Vocabulaire Juridique, op. cit. p.251