D'après nos observations, jusqu'à la fin du
mois de juillet 2008, quelques 233 étrangers ont acheté
près de 251 maisons dans la médina de Fès. Le choix du
quartier d'installation par ces nouveaux habitants répond à des
exigences bien précises (Cf. Carte 7).
En effet, les étrangers jugent le quartier selon
différents critères. Le calme, la sécurité,
l'accessibilité, l'emplacement, le prix, le voisinage...etc. Autant de
logiques qui interviennent, à des degrés différents, dans
le choix du quartier chez les différents étrangers. Au
début du processus de la mise en tourisme engagé par ces nouveaux
venus, les installations étrangères étaient
limitées à certains quartiers. Le choix par les pionniers du
quartier d'installation était surtout lié aux qualités
architecturales de la maison. Ainsi, les toutes premières maisons
achetées se trouvent au coeur du centre historique dans le quartier
Qarawiyine. Depuis, et en raison de la forte demande, les achats se diffusent
peu à peu dans l'ensemble de la médina. En général,
les étrangers préfèrent s'installer dans les quartiers
calmes, et la sécurité passe avant tout autre critère. Les
quartiers jugés sûrs sont généralement ceux qui se
trouvent dans la partie ouest de l'oued Boukhrareb, appelée Adwat Al
Qarawiyine. Ils préconisent ainsi l'installation dans les quartiers
ouverts et aérés, dans lesquels ils se sentent le plus en
sécurité et où ils peuvent vivre calmement loin des foules
de Tala'a Kbira et Tala'a Sghira, notamment à Batha, Douh, Ziat,
Aïn Azliten et Lamtèyene.
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Carte 7.
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L'accessibilité, est également un facteur
important pour l'achat d'une demeure. Dans une médina aussi grande que
celle de Fès, les premières vagues d'étrangers se sont
installées près des grandes portes menant à la ville
nouvelle, des voies carrossables, des parkings et des stations de taxis (Batha
à l'entrée de la médina, Ziat, Douh, Zerbtana près
de Bab Boujloud, Aïn Azliten, longeant la muraille à l'ouest et du
côté de la percée de Bab R'cif). Ceci est le cas surtout
pour les étrangers voulant convertir leurs demeures en maisons
d'hôtes, afin de faciliter l'accès des touristes à ces
maisons.
Hormis le facteur d'accessibilité, d'autres raisons
interviennent dans le choix de la localisation, mais cette fois-ci en relation
avec la situation centrale du quartier. La vue panoramique a été
un critère de choix des premières maisons d'hôtes
étrangères ouvertes dans la médina, notamment du
côté d'Aïn Azliten donnant sur des espaces verts. Le
phénomène de reconversion des demeures anciennes en maisons
d'hôtes a commencé au quartier Batha, puis Ziat et Douh pour
ensuite toucher d'autres quartiers comme Tala'a, Fondouk Lihoudi et Zenjfor. En
effet, ces quartiers bien localisés abritent des maisons de type
néo-traditionnel, relativement encore en bon état et de grande
taille, idéales pour être aménagées en maisons
d'hôtes51.
Par ailleurs, d'autres étrangers résidant de
façon permanente dans la médina, préfèrent habiter
à proximité de leur lieu de travail ou à côté
des commerces, des souks de fruits et de légumes et des sites culturels.
Ce qui explique la concentration des propriétés
étrangères dans les deux axes parallèles de Tala'a Kbira
et Tala'a Sghira. Réputés également pour leurs belles
demeures de l'époque des Mérinides.
Un autre critère pas moins décisif que les
précédents, est celui du prix. En effet, face à la grande
demande étrangère en anciennes demeures de la médina et
avec l'élargissement de la gamme des acheteurs pour regagner les
étrangers de la classe moyenne, les prix de l'immobilier ont
incroyablement doublé, surtout dans les quartiers au fort succès,
qui obéissent aux différents critères de choix
mentionnés antérieurement. Ainsi, les zones jusque là
rejetées, pour des raisons d'inaccessibilité ou
d'insécurité, gagnent en importance. C'est
51Selon l'Arrêté ministériel
n° 1751.02 du 23 chaoual 1424(18 décembre 2003) fixant les normes
de classement des établissements touristiques : « La maison
d'hôtes classée «première catégorie » doit
disposer d'un minimum de (05) chambres et/ou suites et d'un maximum de trente
(30) chambres et/ou suites.
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ainsi, que les étrangers ont commencé à
s'aventurer encore plus au fond de la médina, mais aussi, et au cours de
l'année 2008, dans les quartiers du côté Est de la
médina, appelé Adwat Al Andalous, notamment à Bab
Khokha, jugé extrêmement dangereux, et où les maisons sont
plutôt récentes. En effet, au lieu d'acquérir une maison
à Ziat à 100 Millions de Dirhams, les étrangers peuvent en
avoir une similaire dans d'autres quartiers moins accessibles mais à
moitié prix.
Le choix du quartier peut, par ailleurs, être
conditionné par la maison elle-même, suite à de longues
recherches décevantes ou par amour de son architecture. C'est
généralement les habitants de nationalité
américaine et anglaise qui sont les plus sensibles à ce dernier
aspect. Ils sont séduits par les maisons de statut Habous qui
n'ont jamais été restaurées et qui gardent de ce fait leur
authenticité, comme c'est le cas des maisons du quartier Chrablyine.
A Fès, les maisons acquises ou occupées par des
étrangers se trouvent pratiquement dans tous les quartiers. Elles se
concentrent, cependant, dans la partie ouest de la médina avec des
groupements dans les axes de Tala'a Kbira et Sghira, le quartier de Batha et
Ziat, Qarawiyine et Chrablyene. Les préférences de localisation
sont assez sélectives en fonction de la sécurité du
quartier, son accessibilité et son environnement. Avec
l'évolution des prix du marché de l'immobilier, le mouvement
d'achat s'est déplacé vers d'autres quartiers jusque là
moins attractifs. Il a ainsi touché des espaces géographiques
plus étendus en médina et une gamme de bien immobiliers plus
large (dar, riad, petites demeures réunies), selon l'usage qui
en sera fait.
