La loi du 12 juillet 2010, portant engagement national pour l'environnement et la responsabilité des constructeurs

3- Les autres obligations imposées par la Loi du 12 juillet 2010

190. Obligation de réalisation d'un audit énergétique- A titre d'exception, à défaut de diagnostic de performance énergétique et uniquement en ce qui concerne les bâtiments à usage principal d'habitation en copropriété de cinquante lots ou plus, équipés d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement et dont la date de dépôt de la demande de permis de construire est antérieure au 1er juin 2001, il est prévu^335(*) que doit être réalisé un audit énergétique, dont le contenu et les modalités seront définis par décret. Si les termes péremptoires du texte ne laissent que peu de doute sur la nature de cette obligation qu'il nous semble juste de qualifier de résultat, aucun élément ne permet encore à ce jour de se faire une idée de la sanction de la non réalisation de cette obligation.

191. Bâtiments équipés d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement- En ce qui concerne les bâtiments équipés d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement, il est dit qu'un diagnostic de performance énergétique devra être obligatoirement réalisé dans un délai de cinq ans à compter du 1er janvier 2012^336(*). Ici encore, malgré le ton du texte qui laisse à penser à une obligation de résultat, aucun élément ne permet encore de connaître la sanction de la non réalisation de cette obligation, ce qui laisse planer une incertitude sur sa qualification.

192. L'insertion d'une annexe environnementale dans les baux de locaux à usage d'habitation et mixte et de bureau ou de commerce- Enfin, pour sensibiliser les locataires des locaux de bureaux et de commerces l'amélioration de la performance énergétique des locaux loués, le nouvel article L. 125-9 du Code de l'environnement énonce que les baux conclus ou renouvelés portant sur des locaux de plus de 2 000 mètres carrés à usage de bureaux ou de commerces comportent une annexe environnementale et que le preneur et le bailleur se communiquent mutuellement toutes informations utiles relatives aux consommations énergétiques des locaux. En rapprochant ces dispositions de l'obligation d'annexion du diagnostic de performance énergétique aux contrats de bail d'un local à usage d'habitation et de vente d'immeuble, force est d'en conclure qu'il s'agit d'une obligation de résultat. Ajouté à cela que cet article dispose que le preneur permet au bailleur l'accès aux locaux loués pour la réalisation de travaux d'amélioration de la performance énergétique, on se trouve bien en présence d'une obligation de faire de résultat à la charge du preneur, à rapprocher de l'obligation de résultat que celui- ci a de laisser l'accès des locaux loués à un usage d'habitation et mixte à des travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration de la performance énergétique^337(*). Il convient de préciser enfin que l'article L 125-9 du Code de l'environnement termine en évoquant la possibilité pour les parties que cette annexe environnementale prévoie les obligations qui s'imposent aux preneurs pour limiter la consommation énergétique des locaux concernés^338(*), auquel cas, la force obligatoire de ces stipulations relèvera de la loi des parties.

193. Mise à disposition pendant cinq ans d'un récapitulatif standardisé d'étude thermique- En outre, l'article 9 de ce même Arrêté du 26 octobre 2010 dispose que, dans le but de pouvoir justifier de l'application de ses exigences énergétiques, le maître d'ouvrage, lors de la construction d'un bâtiment ou d'une extension de bâtiment, doit (sauf exception) établir, au plus tard à l'achèvement des travaux, un récapitulatif standardisé d'étude thermique qui sera tenu à la disposition pendant une durée de cinq ans après l'achèvement des travaux, de tout acquéreur, de toute personne chargée d'établir une attestation de prise en compte de la réglementation thermique, de toute personne chargée de vérifier la conformité à un label de qualité et de toute personne chargée d'établir le diagnostic de performance énergétique. En outre, le maître d'ouvrage est dans l'obligation de produire ce document sur demande de l'autorité administrative^339(*).

194. Obligation de communiquer le DPE aux tiers- Plus tard, après l'opération de construction, en ce qui concerne l'information des tiers, le nouvel article L. 134-3-1 du CCH aux termes duquel, en cas de location de tout ou partie d'un immeuble bâti, sauf s'il s'agit d'un bail rural ou d'une location saisonnière, « le diagnostic de performance énergétique est joint à des fins d'information au contrat de location lors de sa conclusion» s'impose désormais à tous les baux, même commerciaux et professionnels. De plus, si l'ancien article L. 134-3 du CCH prévoyait que lorsque l'immeuble est proposé à la vente ou à la location, le propriétaire tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout potentiel acquéreur ou locataire sur sa demande, le nouvel article L. 134-3, al. 2 du CCH impose la communication de ce diagnostic de plein droit. En mettant à la charge du propriétaire une obligation de résultat d'établir et de communiquer la performance énergétique de son bien, la Loi du 12 juillet 2010 agit de manière extensive sur le champ d'application de l'information des acquéreurs et locataires de biens immobiliers^340(*) et, par voie de conséquence, s'immisce dans le champ d'appréciation du consentement.

195. Diagnostic relatif à la gestion des déchets- Pour finir, un autre diagnostic obligatoire, à visée environnementale, mais périphérique à la notion de bâtiment au sens strict, est imposé par l'article L111-10-4 du CCH, lequel renvoie à des décrets en Conseil d'Etat la détermination des catégories de bâtiments « qui, en raison de la quantité ou de la nature des déchets que leur démolition ou réhabilitation lourde est susceptible de produire, font l'objet, avant leur démolition ou réhabilitation lourde, d'un diagnostic relatif à la gestion des déchets issus de la démolition ou réhabilitation lourde, ainsi que le contenu et les modalités de réalisation de ce diagnostic ».

* ³³⁵ V. CCH Art. L134-4-1 al. 3

* ³³⁶ A l'exception des bâtiments à usage principal d'habitation, en copropriété de cinquante lots ou plus, équipés d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement, et dont la date de dépôt de la demande de permis de construire est antérieure au 1er juin 2001, V. CCH Art. L134-4-1

* ³³⁷ V. Art. 7 e) de la Loi n°89-462 du 6 juill 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 déc. 1986

* ³³⁸ Ces dispositions prendront effet le 1er janv. 2012 en ce qui concerne les baux conclus ou renouvelés à partir de cette date et prendront effet trois ans après l'entrée en vigueur de la loi du 12 juill. 2010 pour les baux en cours. V. C Env. Art. L 125-9 al.4

* ³³⁹ V: CCH Art L. 151-1

* ³⁴⁰ J-L Bergel, « L'impact de la loi « Grenelle 2 » sur la vie de l'immeuble (vente, bail et copropriété) », RDI 2011 p. 50