La démarche ORIL apporte-t-elle une réponse aux difficultés rencontrées aujourd'hui par la station de Val Thorens?

3- Le cadre juridique et fiscal des ORIL

En ce qui concerne le cadre juridique, l'ORIL est un dispositif promulgué en décembre 2000 par la Loi relative à la « Solidarité et au Renouvellement Urbains »^36(*).Plusieurs textes abordent la problématique des actions d'aménagement du territoire dans le domaine touristique, indiquant que le milieu où elles s'appliquent nécessite des « outils spécifiques ». L'ORIL est un de ces outils qui a pour but de rénover qualitativement des urbanisations déjà existantes. Il s'agit de la loi Montagne (Article 1 et 42) et de l'Article L-300-1 du Code de l'Urbanisme.^37(*)

Pour les ORIL engagées par les collectivités, le dispositif du Village Résidentiel de Tourisme donne aux professionnels la possibilité de créer une nouvelle activité d'exploitation touristique assurant la mise en marché locative des appartements rénovés sur une longue période. Le VRT est régis par trois textes de loi^38(*).

D'un point de vue fiscal la loi n° 2005-157 du 23 février 2005, relative aux développements ruraux a modifié la fiscalité des propriétaires réalisant des travaux pour louer en meublé touristique ou dans le cadre d'un VRT.

En revanche, dans le cadre de notre métier d'agent immobilier, nous sommes dans un schéma où se développe une ORIL sans VRT ; en effet une agence immobilière et plus particulièrement l'agence « Val Thorens Immobilier » ne s'inscrit pas dans un VRT car elle n'est pas une société de services proposant le ménage des appartements, le petit déjeuner des clients, la réception permanente, ou la blanchisserie.

Le propriétaire loue un meublé en passant un mandat de gestion (régit par la loi Hoguet) avec une agence immobilière qui en assure sa gestion commerciale et qui conclut avec le client locataire un bail pour le compte du propriétaire.

BAIL

CIVIL

(sans TVA)

MANDAT

De gestion

Locative

Agence

Immobilière

Propriétaire

Bailleur

Aides Publiques

Client

Locataire

Sur le plan juridique : l'agent immobilier assure la mise en marché locative prévue au titre de l'ORIL (loi L-318-5 du Code de l'Urbanisme)^39(*). Le propriétaire peut mandater un tiers pour réaliser ses travaux^40(*) cependant il reste maître d'ouvrage de l'opération et perçoit les subventions versées au titre de l'ORIL.

Sur le plan fiscal, en l'absence de VRT, le propriétaire ne peut pas récupérer la TVA sauf s'il offre des prestations complémentaires para hôtelières, ce qui n'est quasiment jamais le cas compte tenu de la complexité pour une agence immobilière à gérer l'ensemble de ces prestations.

PROPRIETAIRE

AGENCE IMMOBILIERE

CLIENT

TVA sur travaux 5,5% Pas de TVA sur les loyers

TVA sur Mobilier 19,6%

S'agissant d'un meublé, les loyers des propriétaires seront imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Le propriétaire devra acquitter la taxe professionnelle, la taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, et, le cas échéant la taxe de séjour (perçue auprès des clients).

Synthèse:

aides publiques	Possibles si engagement sur 9ans
Statut	Loueur en meublé professionnel ou non professionnel
TVA	Exonération
Fiscalité du revenu	BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux)
Fiscalité locale	Taxe professionnelle, pas de taxe d'habitation si ce n'est pas une résidence personnelle
Montage de l'opération ORIL	Assuré par l'agent immobilier en mandat pour le compte du propriétaire

Ce schéma ne permet pas de déduire la TVA sur les travaux et l'acquisition des meubles sauf si éventuellement la location s'accompagne de prestations para hôtelières. Cependant l'ORIL permet une déduction du montant des travaux des impôts des propriétaires dans le domaine de l'économie d'énergie ou de la pollution ; double vitrage, isolation, radiateur, etc.

Les avantages et inconvénients fiscaux :

Inconvénients	Avantages
Le propriétaire ne récupère pas la TVA	Le propriétaire peut percevoir une aide publique dans le cadre de l'ORIL s'il a mandaté un agent immobilier
S'il est soumis au BIC non professionnel, le propriétaire ne pourra pas imputer un éventuel déficit sur son revenu global mais sur son seul revenu BIC non professionnel ultérieur
Si le propriétaire relève du régime des micro-entreprises, la déduction des charges sera déterminée forfaitairement à 72% du revenu brut, ce qui est parfois insuffisant pour déduire l'intégralité des dépenses effectivement supportées en période de travaux ou d'investissement.

* ³⁶ Article 186 et loi L-318-5 du Code de l'Urbanisme (cf Annexe 4 « Code de l'Urbanisme Article

L-318-5 »)

* ³⁷ Cf Annexe 6-7-8

* ³⁸ Cf Annexe 9-10-11

* ³⁹ Cf Annexe 4« Code de l'Urbanisme Article L-318-5 »

* ⁴⁰ Cf Annexe 12 et 13 « Liste des entreprises » et l'architecte d'intérieur