La protection des droits du débiteur saisi dans la réalisation de l'immeuble apporté en garantie d'une créance

SECTION II : Une procédure lourde et coûteuse

A l'échéance du crédit, si le débiteur ne s'acquitte pas, le créancier hypothécaire a le droit de procéder à la réalisation de la garantie. Comme nous l'avions vu, la réalisation de l'hypothèque peut s'avérer longue, difficile, lourde (Paragraphe I) et coûteuse (Paragraphe II) en raison notamment des moyens de protection accordés au débiteur.

Paragraphe I : Une procédure lourde

Le caractère excessivement lourd de l'hypothèque s'observe sur divers plans : juridique, administratif et pratique.

Si l'hypothèque constitue normalement une garantie efficace, elle est cependant très lourde du fait du temps que prend sa mise en oeuvre. En effet, ses formalités de constitution s'étendent parfois sur plusieurs mois (parfois des années^46(*)). Ce formalisme de rigueur dans lequel est enfermée la publicité foncière constitue un obstacle à l'épanouissement de l'hypothèque car son inscription est relativement complexe^47(*). Cette lourdeur de l'hypothèque est aussi liée à la rigidité de la législation elle-même. En effet, l'Acte Uniforme sur le droit des sûretés prévoit que l'hypothèque ne peut porter que sur des immeubles immatriculés. Malheureusement, cet Acte Uniforme ne va pas plus loin car il ne précise pas ce qu'il faut entendre par immeuble immatriculé. Le fait d'exiger que l'hypothèque doit porter uniquement sur des immeubles immatriculés limite la possibilité de faire d'une part importante des biens immobiliers un instrument de crédit. En effet, dans nos pays, la réalité est que la majorité des immeubles ne sont pas immatriculés car il faut avoir des moyens financiers pour y procéder. Au Niger par exemple, le premier titre foncier date de 1907 ; et à la date du 27 décembre 2004 on ne compte pour tout le pays que 16.035 titres fonciers. Ce qui est surprenant est que tous ces titres ne sont pas définitifs. Ils sont donc insusceptibles de permettre la constitution d'une hypothèque normale. A peine 3/5^ème sont définitifs. Ceci montre combien est restreint le nombre des Nigériens qui pourront bénéficier de crédit au moyen de l'hypothèque s'il leur faut fournir une garantie en conformité avec les dispositions de l'Acte Uniforme. C'est le lieu aussi de préciser qu'au Niger, bien que les permis urbains d'habiter (P.U.H) soient soumis à l'inscription aux livres fonciers, ils ne sont pas susceptibles d'hypothèque. Il y est exigé un titre définitif contrairement à ce qui se passe au Burkina. Cette disparité entre les législations nationales des Etats membres de l'OHADA peut constituer un obstacle à la promotion des affaires au sein de cet espace.

Au plan administratif, notons que le décret du 26 juillet 1932 portant réorganisation de la propriété foncière prévoit la création d'un bureau de la conservation dans chaque ressort de tribunal de première instance (voir article 7 alinéa 2). Malgré ces dispositions, à l'heure actuelle, il n'existe qu'un seul bureau de la conservation foncière pour tout le Niger qui se trouve à Niamey, la capitale. Le comble est qu'il n'y a jusque là qu'un seul agent pour tout le pays, ce qui est totalement insignifiant vu l'étendue du territoire avec ses huit régions. C'est ce seul agent qui reçoit, traite les dossiers et dresse les bordereaux analytiques. Il ne dispose pas de moyens adéquats pour satisfaire les demandes qui se font de plus en plus pressantes.

Tout ceci constitue un frein dans le fonctionnement de l'administration foncière en général, à la célérité prônée dans le monde des affaires et dans la prise de l'hypothèque en particulier.

Dans la pratique, il faut relever que la procédure de confection d'un titre foncier définitif est elle-même très longue. En effet, pour ne citer que les principales étapes :

- il faut procéder à la constitution d'un dossier technique ;

- requérir auprès de la mairie un constat de mise en valeur.

En vérité, c'est au niveau de l'obtention du constat de mise en valeur que la lenteur administrative se fait le plus sentir. En effet, elle nécessite la mise en place d'une commission dite « commission de concessions » par décision du Maire ou du chef de la Circonscription Administrative où est situé l'immeuble concerné. Cette commission doit dresser un procès-verbal constatant la mise en valeur de la concession après visite des lieux. Tout le problème se situe à ce nouveau. Car, pour avoir un procès-verbal, il faut attendre plusieurs jours ; sinon des mois alors qu'on a rapidement besoin de celui-ci pour établir le titre foncier définitif et procéder en même temps à l'inscription hypothécaire. On assiste à une lenteur accrue en méconnaissance des textes. Pourtant, la loi a prévu des facilités dans des telles situations qui ne sont malheureusement pas accordées au requérants. En effet, l'article 35 de l'Ordonnance N°59-113/PCN du 11 juillet 1959 portant réglementation des terres du domaine privé de la République du Niger^48(*) dispose que le concessionnaire provisoire, sur sa demande motivée, uniquement en vue d'un prêt hypothécaire destiné à faciliter la mise en valeur, peut obtenir [...] l'attribution à titre définitif de la partie régulièrement mise en valeur.

Comme si la lourdeur de la procédure actuelle ne suffisait pas, le Ministère des Finances a prévu la mise en place d'une commission qui sera chargée du traitement des dossiers relatifs aux titres fonciers définitifs. La mise en place d'une telle commission ne vient qu'alourdir une procédure tant décriée pour sa lenteur.

Au Niger, il est donc difficile d'obtenir un titre foncier permettant une inscription hypothécaire dans des délais raisonnables. En somme, les diverses causes de cette lenteur ont pour conséquence de décourager les activités de prêts hypothécaires.

Le processus de l'inscription hypothécaire de par sa complexité est également coûteux.

* ⁴⁶ Affaire CPCT contre LIHIDA KORONEY op.cit.

* ⁴⁷ Pour des plus amples développements sur la question, voir : HAMADOU Souley « L'opportunité des prises des garanties hypothécaires » ; Rapport de stage de DESS Droit des Affaires, UFR/SJP, année 2003-2004, PP.16 à 18.

* ^48. Journal Officiel spécial N°14 du 15 août 1959.