Le contrat préliminaire ou le contrat de
réservation
D
'abord, dès le moment où on se trouve dans une
opération de vente de logement ou d'immeuble à construire
l'établissement d'un contrat est impératif. C'est le contrat par
le
quel le futur acquéreur réserve l'achat
éventuel d'un immeuble à une autre personne contre le
dépôt d'une somme de garantie en raison d'une disposition dans la
loi qui prévoit la possibilité de rétractation contre la
perte du dépôt de garantie.
En matière de vente d'immeuble, l'usage a toujours
été d'établir un avant contrat permettant d'engager les
deux parties concernées par la transaction ou l'une d'entre elles, par
une promesse unilatérale. Le contrat définitif n'étant
établi qu'ultérieurement, d'autant plus que la rédaction
du dit contrat exige l'intervention d'un notaire. En France, la Loi 67-03 du 03
Janvier 1967 a officialisé le contrat de réservation et en a fait
la seule forme possible d'avant contrat dans le secteur
protégé.
Par contre en Algérie, le législateur,
malgré la prolifération remarquable de ce type de
réalisation de vente de logement et son intervention par les deux
décrets17, n'a pas parlé d'une manière
explicite des contrats préliminaires et contrats définitifs ni
même d'autres obligations et droits que nous développerons plus
tard. Il a en fait laissé à la libre initiative des deux parties
de déterminer le type de contrat qui les arrange. Et c'est d'ailleurs
une grande défaillance qu'il faudra prendre en considération en
amendant ce texte afin de l'adapter à la réalité du
marché de la vente sur plans ou du moins à celui de la
législation française.
Par ailleurs, le législateur algérien
règlemente le contrat préliminaire ou le contrat de
réservation dans le domaine de la vente à terme qui englobe la
vente sur plans. Il autorise, en outre, la cession sur plans d'immeuble ou de
partie d'immeuble, conformément aux règles de constructions
prescrites par les services de l'urbanisme18.
17 Décrets 93-03 et 94-54 du 01-mars -1993
relatif à la promotion immobilière
18 Article 29 de la Loi 86/07 du 04 mars 1986 relative
à la promotion immobilière.
La loi cite nommément le contrat de réservation
:
«Dans le cadre de la vente à terme, toute cession
doit au préalable être marqué par un acte de
réservation dont le modèle type sera défini par voie
règlementaire 19».
Un autre décret fixe les conditions et les
modalités de souscription à une opération de promotion
immobilière et définit le cahier de charges type ainsi que le
modèle type d'acte de réservation qui va parler de l'acte de
réservation20, dénommé contrat de réservation et
qui est rendu obligatoire dans toute vente à terme.
19 Article 30 de la Loi 86/07 du 04 mars 1986 relative
à la promotion immobilière.
20 Articles 34 et 35 du Décret 86-38 du 04 mars
1986 du code foncier algérien.
Section I
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