1. Immeuble hors-d'eau et non grevé de
privilège ou d'hypothèque116
Si l'immeuble est tel, cela signifie que le promoteur a pu mener
l'opération jusqu'au stade avancé avec ces fonds propres et des
crédits bancaires ordinaires sans affectation hypothécaire.
Ainsi l'opération parait saine, elle inspire confiance et
laisse augurer un bon avenir. Et l'article R.261-18 a, la considère
comme étant une garantie suffisante d'achèvement.
La garantie intrinsèque est réalisée
lorsque, au moment de la vente, deux conditions se trouvent cumulativement
réunies :
ü L'immeuble est hors d'eau, c'est-à-dire au stade
caractérisé par la pose de toitures ou
l'exécution des
terrasses ; ceci étant certifié par un homme de l'art ou un
notaire.
116Article R.261-18
ü L'immeuble n'est grevé d'aucun privilèges
ou hypothèque : les ventes consenties avec cette garantie n'ayant pas de
validité remise en cause par une inscription hypothécaire
postérieure.
2. Fondations achevées et financement
assuré117
Dans cette situation, le texte d'organisation considère
que la probabilité d'achèvement est suffisante lorsque les
fondations étant achevées, le financement de l'opération
est assuré à 75%.
Il y a donc deux conditions de fond qui sont cumulées et
dont l'existence doit être appréciée au moment de chaque
vente :
· En cas d'achèvement des fondations :
cette condition à été introduite par le décret du
13 juin 1972, elle était devenu nécessaire depuis que la loi du
16 juin 1971 avait supprimé l'interdiction de conclure les ventes du
secteur protégé avant l'achèvement des fondations.
· En cas de financement assuré à 75%
du prix de vente prévu : cette condition est valable pour l'immeuble
ou pour les « immeubles compris dans un même programme
»118 réalisables par les fonds propres du vendeur ou par
le montant du prix de vente déjà conclu119 ou alors
par les crédits confirmés des banques ou autres
établissements financiers habilités.
Le texte ajoute que le taux de 75% est réduit à
60 % lorsque le financement est assuré à 30% par les fonds
propres du vendeur. Mais lorsque le vendeur déclare fournir la garantie
intrinsèque comme stipulé dans l'article R.261-18 b, il convient
de donner à l'acquéreur toute les preuves de l'existence de cette
garantie.
L'article R.261 -20 réalise cet objectif en imposant comme
condition de forme les mentions obligatoires.
117 Article R.261-18
118 Le vendeur ne doit évidement pas mélanger les
garanties afférentes à deux programme distincts.
119 Les ventes déjà conclues n'on pu l'être
qu'avec une garantie extrinsèque puisque par hypothèse les
conditions de la garantie intrinsèque n'étaient pas encore
remis.
Le contrat doit préciser que :
« L'acheteur reconnaît être averti de la
teneur des dits garanties ».
Et aussi que :
« Le vendeur tient à tout moment à la
disposition de l'acheteur justification de ces garanties en l'étude du
notaire ayant reçu l'acte de vente ».
Pour conclure ce volet de garantie, nous pouvons dire encore
une fois que, malgré toute la législation qui existe en France,
la réception des travaux pose beaucoup de problèmes, que la
jurisprudence s'en mêle quand elle est saisie, mais qu'en Algérie,
l'acquéreur est loin d'être protégé, vu l'absence
des textes et leur insuffisance dans certains cas et vu leur
ambiguïté quand ils existent. En plus, dans la majeure partie des
cas, ces textes sont inadaptés à la réalité du
marché immobilier ou carrément dépassés par les
événements.
L'article 42 de la Loi 86/07 relative à la promotion
immobilière fait obligation aux souscripteurs à la
réalisation d'une opération immobilière de
l'achèvement conforme des travaux.
En effet, il doit en particulier effectuer l'appel aux fonds
nécessaires à l'achèvement de l'ouvrage quels que soit le
régime juridique et la forme de la souscription.
L'article 46 de la Loi sus citée prévoit un
emprisonnement de dix à vingt ans et d'une amende qui ne saurait
être inférieure au montant de la somme détournée.
Tout souscripteur à une opération de promotion immobilière
qui détourne le crédit qui lui a été accordé
par la banque ou l'institution financière habilitée, à des
fins contraires à l'objet de l'opération est puni de dix ans
à vingt ans de réclusion et d'une amende dont le montant est
égal ou supérieur à la somme détournée ; ce
crédit devant normalement être exclusivement destiné
à l'achèvement du programme.
La souscription au fonds de garantie (FGCMPI) a été
crée en 1997, afin de garantir les sommes avancées aux promoteurs
par les acquéreurs dans le cadre de la vente sur plans.
L'organisme intéressé par la gestion du fonds
organise régulièrement des journées d'études et des
séminaires afin de sensibiliser, d'une part, les promoteurs à
adhérer à son règlement et, à profiter de ses
avantages, et d'autre part, dissuader les acquéreurs de s'inscrire dans
un programme de vente sur plans non établi par les services
compétents120.
Enfin l'article 43 de la loi 86-07 oblige le souscripteur
à ce genre d'opération à procéder la mutation des
droit de propriété dès que sont remplies les conditions
d'habitabilité nécessaire citées plus haut.
120 Voir, en annexe, des extraits de presse.
80
Conclusion générale
L
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