3. Les garanties d'achèvement ou de
remboursement
Dans la vente à terme, les acquéreurs sont
suffisamment protégés par les modalités de paiement contre
le risque de paume de la construction car, dans ce cas, l'acquéreur ne
paie qu'à la livraison de son Bien et il n'a pas à redouter que
les dépôts de garantie ne disparaissent puisqu'ils
été déposés dans un compte bloqué.
Contrairement à cela, l'acquéreur dans le cas de
la vente en l'état future d'achèvement court le risque de
l'inachèvement de l'immeuble, notamment suite à une liquidation
judiciaire du vendeur. Même s'il n'a payé qu'à mesure de
l'avancement des travaux, il subira une perte car l'achèvement de
l'immeuble par les soins d'un professionnel lui coûtera plus cher que
l'exécution normale par contrat primitif.
En France, le projet de la Loi de 1961 instaurait
déjà une garantie bancaire d'achèvement qui provoqua une
forte opposition de la part des banquiers mais est réapparue dans le
décret fiscal du 09 Juillet 1963 avec des conditions d'imposition plus
avantageuse des profits de la construction.
Par la suite, et vu l'évolution du marché
immobilier, le législateur a introduit en 1967 parmi les mentions
obligatoires du contrat de vente en l'état future d'achèvement du
secteur protégé « la garantie d'achèvement de
l'immeuble ou du remboursement des versements effectués...
».
En suite, est édicté le décret du 22
Décembre 1967 qui précisait que la garantie était une
alternative d'achèvement ou de remboursement108.
Ce même décret a instauré deux formes de
garanties auxquelles l'usage a donné le nom de « garantie
extrinsèque » (ou financière ou bancaire) et de «
garantie intrinsèque ».
108 Article R.261.17 et suite.
Section I
La garantie extrinsèque d'achèvement ou de
remboursement
La garantie extrinsèque est une garantie
d'achèvement de l'immeuble ou de remboursement des versements. Elle est
fournie par une banque ou un autre organisme financier autorisé.
Elle offre une véritable sécurité parce
qu'elle est assurée par le banquier lui-même ; ce dernier
s'engageant à fournir les fonds nécessaires pour achever
l'immeuble ou rembourser les acquéreurs. Elle est de loin la plus
pratiquée parce qu'elle est utilisé dans presque tous les
programmes de grande ou moyenne importance.
L'article 261-17 indique de manière limitative les
organismes auquel pourra s'adresser le vendeur :
v une banque,
v un établissement financier habilité,
v une entreprise d'assurance agrée à cet effet,
v une société de caution mutuelle.
L'article R.261-24 du décret de 1967109
précise que cette garantie :
«prend fin à l'achèvement des travaux
» qui sont certifiés soit par un homme de l'art110, soit
par une constatation faite par une personne qualifiée111.
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