La vente sur plan ou la vente en l'etat futur d'achevement entre le droit français et le droit algerien

Les garanties propres à la vente en l'état future d'achèvement

L'article 1642-1 du code civil français aborde la notion de la garantie des vices apparents d'une manière indirecte. Cette garantie découle implicitement mais nécessairement de la règle suivant laquelle le vendeur d'immeuble à construire ne peut être déchargé avant une certaine date. Certains contrats de vente d'immeuble à construire soumettent expressément les défauts de conformité apparents à la garantie des vices apparents.

Une telle stipulation est à priori licite mais dans ce secteur protégé, elle risque d'être contournée par les non-conformités ; celles-ci étant tellement manifestées qu'elles ne pouvaient échapper aux regards des accédants à la propriété.

Mais contrairement à la notion des vices cachés qui implique un dommage d'une certaine gravité, la notion de vice apparent englobe tous les vices mêmes ceux qui sont mineurs et n'ont pas d'incidence direct sur la solidité de l'immeuble. Enfin, l'apparence doit s'apprécier par référence à un acquéreur, moyen dépourvu de connaissances techniques particulières.

Quand à la date du vice apparent et en droit commun, il n'y a pas de garantie de vices apparents⁹⁵. Cependant, ne sont garantis que les vices et non les défauts de conformité couverts par l'obligation de délivrance qui engage la responsabilité de droit commun du vendeur.

Un dommage est apparent au moment de la livraison, la loi donne à l'acquéreur un mois pour découvrir les dommages apparents, mais quel moyen a-t-il pour actionner son vendeur ?

D'abord, est qualifié d'un vice apparent, un vice aisément détectable par un acquéreur ; ensuite le vendeur ou le promoteur en vente en l'état futur d'achèvement n'est pas déchargé avant le délai d'un mois après la réception du Bien alors que l'action doit être introduite dans l'année suivant la date de la décharge des vices apparents.

⁹⁵ Article 1642 du code civil.

Le point de départ est le plus tardif entre la réception et la livraison, à quoi l'on ajoute un mois. Le délai d'un an est un délai de garantie et d'action à la fois.

À titre d'exemple, le papier peint ou la moquette décollés, une prise électrique ou un robinet défectueux, représentent un vice apparent que le promoteur est obligé de réparer dans les trois mois qui suivent l'entrée dans les lieux. Si le promoteur s'est engagé à réparer ce vice apparent dans le procès verbal de livraison, l'obligation lui est faite de le réparer durant les trente années qui suivent.

Mais en droit commun, il n'y a pas de garanties de vice apparent⁹⁶, la règle est claire et logique : celui qui se porte acquéreur d'une chose affectée de vices apparents dont il a pu se convaincre lui-même est censé avoir accepté ces défauts.

Cette solution n'était pas transposable à la vente d'immeuble à construire parce que la vente porte sur une chose future, non encore construite, dont les vices dits apparents ne peuvent donc apparaître que plus tard, lors de la livraison de locaux.

L'article 1642-1 du code civil stipule qu'il doit être considéré comme apparent tout vice qui s'est révélé avant le plus tardif des deux évènements suivants :

ü Soit la réception des travaux avec ou sans réserves (art R.261-8, al-1 CCH) intervenue

entre le locataire d'ouvrage et le vendeur, réception à laquelle l'acheteur est parfois invité à assister.

ü Soit l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession pour l'acquéreur,

délai pendant lequel il aura en tout le loisir de recenser les éventuels vices apparents.

L'acheteur d'un immeuble à construire peut exercer une action en garantie des vices apparents. L'article 1648 alinéa 2 lui accorde un délai d'un an, a partir du jour où la décharge était possible⁹⁷ et la cour de cassation à clairement rappelé que l'acquéreur n'est nullement tenu pour exercer l'action de dénonciation des vices apparents avant la réception des travaux ou avant

⁹⁶ Article 1642, code civil français.

⁹⁷ Toute fois rien n'interdit à l'acheteur d'agir avant ce jour, c'est-à-dire avant la réception des travaux.

l'expiration d'un mois après la prise en possession⁹⁸. Ce délai d'un an est suffisamment long pour qu'il soit procédé à la réparation des vices en question.

Concernant la vente sur plans, la législation algérienne ne prévoit pas grand-chose, ni en ce qui concerne la conformité de l'immeuble construit conformément aux engagements pris est prescrits dans le contrat préliminaire, ni en ce qui concerne les vices apparents.

Le décret législatif N° 93-03 du 01 Mars 1993, relatif à l'activité immobilière, dans son article 10, stipule que :

«Tout contrat de vente sur plans doit comporter à peine de nullité : La nature des garanties légales, garanties de bonne fin et autres garanties données par le promoteur à l'acquéreur, en contre parties des avances, acomptes et paiements fractionnés⁹⁹ ».

La lecture détaillée et analytique de cet article nous mène à la déduction que le décret suscité laisse la pleine liberté aux contractants de définir la nature des garanties. Il ne fait pas référence aux vices cachés, ni à la conformité de l'immeuble réalisé conformément aux clauses prescrites dans le contrat préliminaire (à ne pas confondre avec la conformité aux règles de l'urbanisme).

C'est dire que la législation algérienne (décret 93-03 et 94-58) a été promulguée au moment où la promotion immobilière était aux débuts de son application contrairement à l'état actuel où elle prend de plus en plus d'ampleur dans son développement ; d'où la nécessité de nouveaux textes plus détaillés et plus explicites.

Avec un léger recul et en nous basant sur la Loi de 1986 relative à la promotion immobilière, nous constatons que le volet consacré aux garanties est plus détaillé que celui abordé par le décret législatif de 1993.

Il est stipulé dans l'article de la Loi sus citée que l'acte préliminaire doit, sous peine de nullité, mentionner les éléments suivants :

⁹⁸ L'article 1642-1 qui renvoie au plus tardif de ces deux évènements fixe un délai d'apparition des vices apparents et non un délai de dénonciation de ceux ci. Autrement dit, sont apparents tous les vices qui se manifestent pendant cette période et sont cachés ceux qui apparaissent postérieurement.

⁹⁹ Article 10 du décret législatif 93-03 du 1 mars 1993.

« ... .les garanties et les moyens de financement ¹⁰⁰».

C'est-à-dire, les garanties d'achèvement et de bonne fin, ainsi que l'obligation du vendeur de faire part à des acquéreurs des moyens de financement dont il dispose afin de bien mener l'opération de prêt bancaire ou d'auto financement.

L'article 39 de cette même Loi stipule que :

«Le souscripteur à une opération de promotion immobilière est tenue des vices apparents contenus dans l'immeuble et ne peut en être décharge avant l'expiration d'un délai de trois mois après la prise de possession par l'accédant de cet immeuble ».

Cela veut dire que le promoteur immobilier est tenu de l'obligation des vices apparents pendant un délai de trois mois, à charge de l'acquéreur de prouver ce vice et surtout de le signaler au vendeur par écrit, avant l'expiration de ce délai. Si par contre, ce vise est réparé dans les délais prescrits, il n'y a pas lieu de résolution ou de réduction de prix.

Cependant le souscripteur à une opération de promotion immobilière est tenu de l'obligation de garantie pendant un délai de trois ans, à compter de la date de la réception des travaux où de la découverte de défaut de l'ouvrage¹⁰¹.