La vente sur plan ou la vente en l'etat futur d'achevement entre le droit français et le droit algerien

Le contrat de vente définitif

Dans ce chapitre, nous essayerons de porter l'intérêt sur les règles relatives à l'établissement des contrats définitifs tels que l'élément de la temporalité, la forme authentique ainsi que les mentions tels les avenants et les modificateurs mais aussi les effets des obligations du contrat et enfin les sanctions prévues dans les règles relatives à l'établissement du contrat.

Nous nous intéresserons, dans un premier temps aux règles relatives à l'établissement du contrat définitif et en particulier aux aspects contextuels de cette procédure à la fois juridiques et commerciaux.

Dans un deuxième temps, nous nous intéresserons aux règles relatives aux modalités de paiement, telles que l'échelonnement en fonction de l'avancement des travaux, les sanctions civiles et pénales de l'échelonnement, la consignation du solde en cas de contestation de la conformité. Nous aborderons aussi les pénalités de retard, la révision du prix et enfin les conditions suspensives d'obtention des prêts.

Section I

Les règles relatives à l'établissement du contrat définitif

Ces règles sont d'une manière générale gérées par la Loi 67/03 du 03 Janvier 1967 relative à la vente d'immeubles à construire et notamment dans l'article L.261 -11 de la dite Loi, lequel article traite la circonstance temporelle, la forme authentique, ainsi que les mentions obligatoires du contrat de vente définitif. Il y est également question de ses annexes obligatoires et de la remise du règlement de copropriété, ainsi que des sanctions des règles relatives à l'établissement du même contrat.

1- Élément temporel du contrat

Dans sa rédaction initial, l'article 71 alinéa1, modifié en L.261.11 CCH⁵⁴ reprenant une ancienne solution interdisant la conclusion d'un contrat avant l'achèvement des fondations.

Cette règle reposait sur l'idée que la réalisation des fondations réserve parfois de mauvaises surprises mais elle n'ajoutait rien à la protection des acquéreurs qui avaient traité la transaction de vente à prix convenu qui n'est pas susceptible de souffrir d'une augmentation du coût des fondations. Il n'y avait donc pas lieu de retarder la conclusion des contrats, ni en conséquence le versement du premier apport aux vendeurs. En matière de vente sur plan ou de vente en l'état futur d'achèvement, et sur la base des garanties de bonne fin, il suffit pour le vendeur de fournir, dès le moment de l'établissement du contrat, soit une garantie bancaire d'achèvement soit une garantie intrinsèque, cette dernière supposant que les fondations sont achevées.

C'est dire que dans ce genre de vente faite de garantie intrinsèque, le contrat ne pourra être conclu avant l'achèvement des fondations⁵⁵.

⁵⁴ CCH : Code de la Construction et de l'Habitat regroupant l'ensemble des textes législatifs et réglementaires du secteur de l'habitat et de la construction.

⁵⁵ Articles R.261 -18 et R.261 -19 du décret du 22 Novembre 1967

2- Forme authentique du contrat

Tout contrat de vente dans l'immobilier est naturellement soumis à une forme authentique, notamment en matière de vente sur plan.

L'article L.261-11, al 1 de la Loi de 1967 exige la forme authentique au contrat de vente de logement en l'état futur d'achèvement. Il est de même pour la législation algérienne⁵⁶. Cette exigence en réalité ne fait que confirmer une nécessité courante puisque l'intervention du notaire est obligatoire pour l'accomplissement des formalités de publicité foncière⁵⁷.

3- Mentions obligatoires du contrat

Ces mentions sont gérées et règlementées par l'article L.261-1 1 qui cite les différentes conditions devant obligatoirement figurer au contrat, sous peine de nullité relative. Ces mentions visent :

· La description de l'immeuble ou de la partie de l'immeuble vendu.

· Le prix et les modalités de paiement ainsi que les modalités de révision du prix.

· La garantie d'achèvement ou de remboursement lorsque la vente est faite en état futur d'achèvement.

· L'indication que le prix sera ou non payé par le moyen d'un ou plusieurs prêts régis par le chapitre 1 de cette même Loi⁵⁸.

Dans le cas où ces mentions sont réunies, le contrat doit comporter une condition relative à l'obtention de prêts et dans le cas contraire, il doit comporter une renonciation circonstanciée et manuscrite au bénéfice de la condition. Au cas où, avant la conclusion de la vente, le vendeur aurait obtenu l'octroi d'un crédit foncier, l'acheteur doit obligatoirement être mis au courant :

⁵⁶ Articles 10, 12,13 et14 du décret 93/03 du 01 mars 1993 relatif à l'activité immobilière.

⁵⁷ Article 324, alinéas 4 -14 du code civil algérien et article 12 de la Loi 88/27 du 12/07/1998 portant organisation du Notariat.

⁵⁸ Article 16 de la Loi du 13-07-1979.

« L'acheteur à été mis en état de prendre connaissance des documents relatifs à l'équilibre financier de l'opération ⁵⁹».

L'article 38 du décret 86/38 prévoit que le contrat de réservation doit déterminer les

modalités et les conditions de paiement, particulièrement l'accès au crédit par le réservataire.

Aussi l'article 30 de loi 86/07 prévoit-il les garanties et les moyens de financement dont

dispose le promoteur.

Mais suite à la Loi de 1967, les spécialistes du domaine de la promotion immobilière avaient fait remarquer que les indications allaient rendre l'établissement des contrats plus lents et plus coûteux et avaient suggéré un allègement des actes par le report des éléments non spécifiques à la vente considérés dans un cahier de charges enregistré auprès d'un notaire.

La Loi du 16 juillet 1971 portant sur les coopératives immobilières leur a donné partiellement satisfaction à ces regroupements dans le cas où la vente porte sur une partie d'un immeuble collectif. Toutefois lorsque la vente concerne une partie d'immeuble, elle peut ne comporter que les indications propres à cette partie, les autres précisions prévues et mentionnées plus haut doivent alors figurer dans un document annexé à l'acte, soit dans un document déposé au rang des minutes du notaire et auquel l'acte fait référence. Mais parfois, après la conclusion du contrat définitif, l'acquéreur souhaite apporter plus de modifications au projet initial tels les aménagements spéciaux ou personnalisés, travaux complémentaires...

Si ces modifications interviennent entre la conclusion du contrat de réservation et du contrat définitif, il suffira d'un avenant écrit au contrat préliminaire. Mais lorsqu'il s'agit de modifier le contrat définitif, le problème devient plus délicat, et une question se pose quant à savoir s'il faut procéder à un avenant notarié. Ce qui parait en réalité compliqué lorsque les travaux portent sur des travaux de finition ou sur l'aménagement intérieur de l'immeuble.

⁵⁹ Article L.261 -11, al.6

4- Annexes obligatoires au contrat

Conformément à la réglementation en vigueur, le contrat est défini en fonction d'éléments stipulés comme suit :

«Doit en outre comporter en annexes, ou par référence à des documents déposés chez un notaire, les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques de l'immeuble⁶⁰ ». Ces indications doivent être fournies dès la conclusion de l'acte ou du contrat. Elles constituent la définition de l'objet du contrat à partir de laquelle l'acquéreur pourra ultérieurement contrôler la conformité de l'immeuble par rapport à ce qui avait été convenu.

L'article R.261-13 précise les indications que doivent comporter les documents joints au contrat et concernant la consistance et les caractéristiques techniques de l'immeuble :

«La consistance de l'immeuble vendu résulte des plans, coups et élévations avec les cotes utiles et l'indication des surfaces de chacune des pièces et des dégagements ⁶¹».

Cette consistance s'entend à la fois du local vendu et de l'immeuble tout entier. S'agissant du local lui-même :

«Un plan coté....et une notice indiquant les éléments d'équipements propres à ce local doivent être annexés au contrat de vente 62».

Tandis que les indications de l'immeuble pourront être relatées dans l'acte par référence à des documents déposés chez un notaire, et si bien sûr :

«L'immeuble est compris dans un ensemble immobilier les indications doivent être complétées par un plan faisant apparaître le nombre de bâtiments de cet ensemble, leur emplacement et le nombre d'étages de chacun d'eux ⁶³».

⁶⁰ Article L.261 -11, alinéa 4.

⁶¹ article R.261-13 alinéa 1.

⁶² article R.26 1-13 alinéa 5

⁶³ article R.261-13 alinéa 2.

« Les caractéristiques techniques résultent du devis descriptif servant de base au marché où une notice descriptive conforme au modèle type agréé... ⁶⁴».

Il s'agira alors d'indiquer ici la nature de la construction, les matériaux employés et les éléments d'équipements tant de l'immeuble entier que du local vendu.

5- Documents relatifs à l'équilibre financier

L'obligation de tenir un plan détaillé de financement indiquant tous les éléments prévisionnels du prix de revient, de la marge bénéficiaire et le prix de vente dans toute opération de promotion immobilière que ce soit en « vente sur plan », vente « à termes » ou vente « clé en main », devait être respectée et cela avant 1980 quand, en France, le promoteur sollicitait du crédit foncier ou du comptoir des entrepreneurs le bénéfice d'un prêt spécial à la construction. Mais lorsqu'un tel prêt avait été obtenu avant la conclusion de la vente, l'article R.261-16 du CCH faisait obligation au vendeur de :

« Tenir à la disposition de l'acquéreur une copie du plan de financement » et le contrat de vente devait porter la mention qu'il a été satisfait à cette obligation ⁶⁵».

Tout cela à disparu actuellement et le législateur à omis de modifier les différents textes ce qui représente une grande équivocité chez les différentes parties concernées.

6- Remise du règlement de copropriété

L'article L.261-1 1, alinéa 5 de la Loi sus citée stipule que :

« Le règlement de copropriété est remis à l'acquéreur lors de la signature du contrat, il doit lui être communiqué préalablement »

L'application de ce texte soulève un problème d'attestation non pas en ce qui concerne la remise du règlement qui peut être constatée dans l'acte mais en ce qui concerne la communication préalable. Le vendeur ou le promoteur aura le plus grand intérêt à se réserver cette preuve ; par exemple par le biais d'un accusé de réception afin d'éviter la nullité du contrat.

⁶⁴ article R.26 1-13 alinéa 3

⁶⁵ Article L.261 -11, alinéa 6.

En Algérie l'article 13 du décret 93-03 exige la remise par un procès-verbal notarié de la copropriété⁶⁶.

7- Sanctions des règles relatives à l'établissement du contrat

L'art L.261 -11, al 6 sanctionne l'ignorance et l'inobservation des dispositions précédentes en rendant le contrat nul d'effet (une nullité relative de protection).

Seul l'acquéreur peut l'invoquer avant l'achèvement des travaux. Il est à signaler que la responsabilité du notaire pourra être engagée si les irrégularités commises lui sont imputables.

⁶⁶ Article 13 alinéa 2 du décret 93-03 du 01 mars 1993 relatif à l'activité immobilière