Le droit au renouvellement des baux commerçiaux

Chapitre I : La protection du preneur par la propriété commerciale

La protection des commerçants locataires est nécessaire pour assurer la pérennisation de leurs activités .Elle se justifie par la reconnaissance du droit au renouvellement par l'Acte uniforme.

Section I : La reconnaissance du droit au renouvellement

Cette reconnaissance se manifeste par la délimitation du champ d'application et par l'encadrement de la procédure.

§I : Les conditions de validité de la propriété commerciale

Elles sont relatives au preneur à la durée, aux locaux et enfin le locataire doit suivre une procédure obligatoire.

A : conditions relatives au preneur aux locaux et à la durée

Qualité du preneur

La législation s'applique aux baux des locaux dans lesquels un fonds est exploité. L'exploitation doit être le fait du locataire de l'industriel ou de l'artisan.Elle peut aussi se faire par l'intermédiaire d'un gérant, d'un salarié ou non.mais le propriétaire doit toujours rester le propriétaire du fonds pour assurer la continuité de la protection du fonds Ces différentes catégories de bénéficiaires succèdent au preneur initial de plein droit et n'ont d'autres obligations que de faire connaître au bailleur leur existence ils n'ont pas à observer des conditions de fonds et de formes qui sont imposées pour la cession du bail.Il faut aussi que le commerçant soit immatriculé au RCCM. Il n'est donc pas possible de demander le renouvellement après la radiation La jurisprudence et la doctrine ont beaucoup tergiversé sur la question.Dans ce sens la cour cassation s'est prononcée dans un arrêt du 12 janvier 1999 SARL HOTEL DE VILLE /MME TORRES.

Dans cet arrêt les juges affirment qu'il faut se placer au jour d'effet du congé de la cessation du bail pour apprécier la régularité de l'immatriculation .Quant au cas particulier du commerçant étranger il faut déplorer le silence de lOHADA.mais au Burkina Fasol'article 5 du code la famille et des personnes dispose que « la jouissance d'un droit peut leur être expressément refusée par la loi ou être subordonné à la réciprocité sous réserves des conventions internationales ».En France il y'a une exclusion de principe des étrangers au bénéfice du droit au renouvellement art 38 décret 1953.

La propriété commerciale du franchisé

Le code de commerce conditionne le bénéfice du statut de la propriété commerciale à l'existence d'un fonds de commerce propre et incidemment à une clientèle : or ce dernier critère a été vivement discuté dans le cadre du commerce intégré qu'il s'agisse des commerçants franchisés ou des commerçants installés dans un centre commercial. Dans les deux cas il y'avait une négation de la propriété commerciale.

La jurisprudence vient de mettre à terme à cela par un arrêt du 12 juillet 2000. (Les mesures urgentes de réforme à caractère économique et financiers du 11 décembre 2001 loi MURCEF¹).Elle distingue la clientèle du franchiseur de la clientèle propre des franchisés. Ce dernier n'existait que du fait des moyens mis en oeuvres à leurs risques et périls, au plan local ,par des franchisés ; parmi lesquels des documents corporels de leur fonds de commerce notamment le matériel .En conséquence le franchiseur peut justifier d'un fonds de commerce et en ce sens profiter du statut .

Les locaux et la durée

Le bail ne peut être soumis au statut que s'il porte sur un immeuble ou un local dont la jouissance est l'exploitation d'une activité commerciale. Puisqu'il est destiné au maintien de l'activité du locataire; la propriété commerciale n'a de raison d'être que si le locataire exploite l'activité envisagée ou décrite dans le bail. Ici le terme « immeuble » est pris dans son sens usuel et signifie immeuble bâti ce qui exclue les terrains nus.

D'ailleurs l'art 81 AU/DCG dispose que «  le preneur est tenu d'exploiter les locaux donnés en bail en bon père de famille et conformément à la destination prévue au bail ou à défaut de convention écrite suivant celle résume d'après les circonstances» .Cependant une question fondamentale doit être posée. Quant est-il du locataire qui veut changer ou diversifier son activité.

Cela nous ramène aux problèmes des déspécialisations .C'est le fait d'adjoindre au commerce préexistant des activités connexes ou complémentaires ou même de changer totalement l'activité (déspécialisation totale).

Il est donc parfaitement possible car le commerçant a le droit de jouir paisiblement des locaux. Selon l'alinéa 2 de l'article 81AU/DCG. La durée minimale de l'exploitation doit être de deux ans d'exploitation de son activité pendant une durée de deux ans. Il y `a là une innovation majeure par rapport au COCC.

_{1 les mesures urgentes de réformes à caractère économique et financiers www.jurisprudentes .fr}

Le COCC distinguait selon que le contrat est à durée déterminé ou indéterminé. La durée n'était pas uniforme.

Ainsi pour bénéficier de la protection apportée par la propriété commerciale ces trois conditions doivent être réunies c'est ce que la jurisprudence a décider dans un arrêt du 14 juin 2006 ¹(arrêt 3eme ch. c cass.). En l'espèce la SCI propriétaire d'un local à usage commercial exclusif de rôtisserie a délivrer congé au locataire le 30 juillet 2000 avec refus de renouvellement sans offre d'indemnité au motif que le preneur ayant cesser depuis 1996 d'exercer dans les lieux l'activité de rôtisserie .donc il ne remplissait plus la condition d'exploitation effective des lieux ouvrant droit au renouvellement .Le preneur a assigné la bailleresse pour solliciter le paiement de l'indemnité d'éviction.

La cour a rejeté la demande pour manquement à l'une des conditions exigées par la loi.