Contribution à l'étude de la rentabilité et du financement du logement urbain au Burundi

0.5. ARTICULATION DU TRAVAIL

Dans la rédaction de notre travail, nous avons estimé indispensable d'élucider de prime abord, dans le premier chapitre, le cadre théorique et les aspects généraux du logement.

Dans le deuxième chapitre, nous avons traité de l'analyse rétrospective de la rentabilité du logement par les méthodes comptables et la méthode dynamique dite de la VAN pour certains projets.

Le troisième chapitre quant à lui fait une analyse critique du financement du logement urbain au Burundi. Notre travail est clôturé par une conclusion générale et une série des recommandations.

CHAPITRE I : CADRE THEORIQUE ET ASPECTS GENERAUX

DU LOGEMENT URBAIN

I.1 Concepts généraux et termes employés dans l'immobilier.

Quand on se propose de faire une étude, il importe de commencer par définir les concepts que l'on va utiliser. Pour le cas présent, certains auteurs éprouvent un embarras quant à la définition des termes : habitat, logement, habitation.

* L'habitation est définie comme « un abri naturel ou aménagement artificiel choisi ou construit par l'homme pour en faire sa demeure temporaire ou permanente. Elle peut être un bâtiment ou une partie du bâtiment destiné à abriter des être humains et comprenant un ou plusieurs logements »^3(*). L'habitation peut se dire d'un palais comme d'un taudis. On parle souvent d' «habitations» car on se demande quoi de commun entre une grotte, un appartement dans un gratte ciel.

Alors que les termes « habitation » et « logement » sont synonymes dans le langage courant, on établit une distinction dans la terminologie de zonage entre « habitation », terme que l'on applique indifféremment à tout bâtiment dont l'affectation est résidentielle, et « logement » qui a le sens d'un seul local n'abritant qu'un seul ménage. Le logement correspond à une unité ou « dwelling unit ». Une habitation peut alors servir de logement mais n'est pas nécessairement un logement. Pour parler de logement, il faudrait qu'il y ait installation effective de l'homme et l'occupation des lieux. Egalement, d'autres synonymes pourtant non équivalents méritent d'être définis. Il s'agit de demeure, domicile, résidence, séjour et logis pour ne citer que ceux là.

* Demeure : ce terme général et assez vague se dit de tout lieu où l'on habite ou séjourne.

* Domicile : ce terme est d'emploi surtout réservé au domaine du droit et de l'administration. L'article 103 du code civil Napoléon le définit par deux éléments : « une habitation et une intention d'y fixer son principal établissement »^4(*). Cette perception diffère cependant en droit français et anglo-saxon. On peut donc fort ne pas demeurer à son domicile et le droit anglais a construit la théorie des domiciles secondaires qui sont des demeures de fait.

*La résidence : prise dans le sens d'habitation, s'applique à un lieu construit, généralement luxueux, revêtant un sens plus précis dans le domaine juridique. Elle est la demeure légale ou officielle.

*Le séjour : est plus simple et marque quelque chose moins durable et plus occasionnel que demeure et résidence.

* Le logis quant à lui est un terme qui désigne aussi bien l'endroit où l'on habite que celui que l'on occupe seulement en passant. Ainsi, le logement, qui est au coeur de notre travail peut prendre plusieurs formes :

- Le logement locatif / immeuble de rapport ou maison de rapport désigne l'une des grandes catégories de logements disponibles sur le marché. Ces termes s'appliquent à tout immeuble dont le propriétaire tire profit par la location. Notons en passant que le bail est un contrat de location entre le locataire et le bailleur propriétaire, portant sur le prix du loyer, la durée de la location ainsi que les droits et les obligations des parties.

- Le Logement ou Habitation à Loyer Modéré (HLM) se définit comme étant un type de logement répondant à des normes administratives précises et initialement destiné aux catégories sociales à revenus modestes. La caractéristique dominante de ce régime réside dans les avantages particuliers dont bénéficie ce type de construction (primes, prêts, exonérations fiscales et des conditions requises pour les attributions de logement (plafond de revenu). L'édification d'HLM est le plus souvent le fait des organismes publics mais peut être entreprise par des organismes privés.

- Logements publics : sont des constructions de logements faites par l'Etat, c'est-à-dire le développement d'un secteur de logements construits et administrés sous la responsabilité d'organismes publics.

- Les logements sociaux quant à eux peuvent prendre la forme de logements publics ou logements réalisés par des coopératives et organismes sans but lucratif. Ce genre de logements a le mérite d'être accessibles aux gens à faible revenu. Le logement social « est un logement destiné, suite à l'initiative publique ou privée, à des personnes à revenu modeste qui auraient des difficultés à se loger sur le marché libre »^5(*).

- Les taudis : sont des habitations dont les conditions de construction, d'entretien ou d'occupation sont en dessous des normes minimales de confort, d'hygiène et de sécurité.

Ces conditions de logement sont agrémentées par l'ensemble de l'environnement. C'est ainsi qu'il faut définir l'aménagement et l'habitat.

* L'aménagement du territoire ou planification territoriale est l'organisation de la mise en valeur d'un territoire grâce à la recherche d'une répartition optimale

des activités et des populations, des axes de communication et des équipements publics indispensables. Il diffère de l'aménagement foncier et d'urbanisation dont les règles s'appliquent aux différentes constructions.

* Habitat : « L'habitat comprend davantage que le domicile ou le logement. Il est tout l'aire que fréquente un individu, qu'il y circule, y travaille, s'y divertisse, s'y repose »^6(*).

Ainsi, l'habitat se distingue de l'habitation ou du logement en ce qu'il comprend non seulement le bâtiment où l'homme s'abrite, mais aussi et surtout tout ce qui entoure ce bâtiment et notamment tous les services, les installations et dispositifs dont l'existence est nécessaire ou souhaitable pour l'hygiène physique et mentale ainsi que le bien être social et familial de l'individu.

La notion d'habitat découle de la prise en compte du logement et des éléments du cadre de vie autour d'un groupement (voiries, équipements, services publics, espaces de jeux et de loisirs, etc). La production d'habitat conduit donc, par action combinée sur le sol, le logement, et l'environnement, à des activités d'aménagement urbain comprenant plusieurs dimensions : aménagement foncier, équipements des parcelles, construction des bâtiments, protection contre les risques naturels et préservation des milieux naturels.

En milieu urbain, cette notion implique un abri contre les éléments naturels et une série de services : eau, électricité, ramassage des ordures, transport public, équipements collectifs, sécurité, ...qui font partie intégrante de son environnement immédiat. Les éléments constitutifs d'un logement peuvent être définis à partir des catégories socioprofessionnelles des ménages urbains en se référant à la proportion du revenu total que le ménage est prêt à consacrer pour disposer d'un toit.

* ³ Jocelyne Le Néal, Terminologie du logement et du sol urbain, , FCM, Canada, 1981

* ⁴ Jocelyne Le Néal., op. cit., p 68

* ⁵ http://.frwikipedia.org, Le logement social en France, visité le 18/03/2008.

* ⁶ HAVEL J.E, habit et logement :le point des connaissances actuelles, PUF, Paris, 1980 p127.