Contribution à l'étude de la rentabilité et du financement du logement urbain au Burundi

RECOMMANDATIONS

En abordant ce thème sur la contribution à l'étude de rentabilité et du financement du logement urbain, notre objectif ultime était d'apporter notre aide à la recherche de vraies causes de la crise du logement urbain afin d'adopter des stratégies pertinentes qui s'imposent. Ainsi, notre analyse, les ouvrages consultés ainsi que les entretiens organisés avec les acteurs de l'habitat urbains nous ont conduit à formuler les quelques recommandations à l'endroit des acteurs de l'habitat et d'urbanisation. Toutefois, nos suggestions ne constituent pas une panacée comme l'affirme aussi Patrick CANEL, « il est plus facile de dire ce qu'il ne faut pas faire que de dire ce qu'il faut faire »^22(*). Notre souhait est alors d'émettre quelques pistes de réflexion dans la dynamique de la recherche de stratégies et politiques de l'habitat et d'urbanisation adaptées aux moyens et aux besoins présents et futurs de la population urbaine.

· La promotion des logements à usage locatif ou Habitations à Loyers Modérés (HLM).

Ces logements peuvent être construits sous l'initiative publique et/ou privée. L'objectif serait de fournir le logement à des familles aux revenus modestes qui éprouvent d'énormes difficultés d'accès à la propriété.

Les loyers doivent être réglementés en vue de répondre à un double objectif d'efficacité et de justice sociale. Mais de son côté, le gouvernement est interpellé pour accorder des conditions fiscales qui soient de nature à attirer l'intérêt des investisseurs privés internes et internationaux.

· Le renforcement du cadre institutionnel du secteur

La problématique du cadre institutionnel du secteur de l'habitat et d'urbanisme se pose en terme de faiblesse des capacités des acteurs, de la rigidité et de l'insuffisance de la législation et la réglementation ainsi que l'absence de coordination des interventions. L'arsenal juridique en vigueur serait complété par une révision des textes en faveur de l'habitat. Il peut s'agir du code foncier, du code des investissements et du code des impôts ainsi que la modernisation du cadastre national. On veillera à considérer le secteur de l'habitat urbain comme un ensemble de pôles de développement et à mettre en place un ministère de l'habitat et d'urbanisme doté d'autorité et de moyens à la hauteur de ce problème complexe et transversal.

· La promotion des Matériaux Locaux de Construction (MLC).

Au Burundi, il n'y a pratiquement pas d'industrie de matériaux de construction. Ceux-ci sont alors importés de l'étranger et leurs coûts constituent l'essentiel du coût de construction avec un impact négatif sur la balance des paiements. Or, d'après les études déjà faites, « avec 7m³ d'argile, on peut aisément fabriquer jusqu'à 5000 tuiles et couvrir 1.5 maisons ».^23(*) De même, la rentabilité des logements locatifs s'en trouve évincée. Ainsi, la substitution d'une production nationale par l'importation des biens industriels destinés à satisfaire la demande intérieure existante est suffisamment ample pour justifier la rentabilité des investissements.

· Asseoir une tradition urbaine viable et durable dans le pays.

Ainsi, l'armature urbaine burundaise est marquée par la jeunesse des villes, le phénomène de sous urbanisation et celui de la primalité inhérente à la position excentrée et au poids économique et démographique de Bujumbura. Le gouvernement devrait donc promouvoir la décentralisation et encourager les centres urbains secondaires à s'organiser en centres d'intérêt économique et administratif. Il pourra alors améliorer la gouvernance politique, économique et administrative pour accroître la productivité urbaine.

· La transformation du FPHU en une Banque de Promotion de l'Habitat Urbain (BPHU).

Le FPHU est un établissement financier et ne peut recevoir des dépôts du public. Une fois devenu banque, le gouvernement devrait, en guise de mesure d'accompagnement, inciter par des mesures facilitatrices, les institutions de sécurité sociales, les fonds de pension, les mutualités, les établissements financiers en particulier les institutions de micro finance à participer dans le financement de l'habitat. A ce niveau, le secteur sera érigé en priorité et doit bénéficier de la rétrocession des crédits extérieurs. On veillera aussi à créer un contexte favorable à la mobilisation de ressources longues quitte adoucir les conditions d'accès aux crédits immobiliers. Cette mesure s'accompagnerait des actions de promotion et de publicité des produits Plan Epargne Logement (PEL) et Compte Epargne Logement (CEL) déjà livrés sur le marché par le FPHU.

· La mise en place d'un marché secondaire et d'un fonds de garantie hypothécaire.

Ainsi ce marché permettra de rendre liquide les crédits immobiliers et éviter le recours au réescompte de la banque centrale et transformer les dépôts courts en prêts longs. Le fonds quant à lui serait financé par des dotations de l'Etat puis par des primes des emprunteurs. Ce serait aussi une façon de stimuler l'intermédiation financière et réduire le risque supporté par les prêteurs.

Enfin, nous ne prétendons pas avoir épuisé tous les contours de ce sujet. La perfection n'étant pas de ce monde, notre contribution n'apporte pas aussi une solution toute faite. Nous exhortons alors d'autres chercheurs intéressés par ce thème de nous compléter.

* ²²Mohamed AMEUR et Patrick CANEL, Le logement des pauvres dans les villes du tiers monde, Revue Tiers monde, Tome XXIX, n° 116, PUF, Octobre-Décembre, 1988, p 1132.

* ²³ Rapport de la commission chargée de réfléchir sur l'avenir du projet Four Tunnel, 2000, p 19.