Contribution à l'étude de la rentabilité et du financement du logement urbain au Burundi

II.3.2.2.b Projet Immeuble-extension OUA (Location simple)

Présentation du projet extension OUA

L'opération qui nous intéresse est celle réalisée en 1999 et dénommée « Projet Immeuble-extension OUA ». L'investissement a coûté 314 508 893BIF, financé en totalité par les fonds propres à la SIP. Ce projet a permis de construire 17 Appartements et 24 Studios loués ordinairement.

Etude de la rentabilité du projet extension OUA

Dans notre étude, les cashs flows sont constitués de loyers. Pour déterminer le taux d'actualisation, nous utilisons le taux moyen débiteur appliqué par les institutions financières à l'époque. Ce taux était de 14,8^21(*). L'étude se fera pour une durée de vie moyenne déduite des données sur le taux d'amortissement des immeubles appliqué par la SIP qui est de 4%, soit 25 ans. Nous allons poser une condition « forte », ceteris paribus, de toutes les variables. Les charges de gestion pourraient être déterminées par une comptabilité analytique qui n'est pas d'usage à la SIP. Nous nous sommes alors donnés une clef de répartition forfaitaire. Dans cette hypothèse, les loyers contribuent à la rémunération des charges à hauteur de leur importance proportionnelle dans le total des produits. A cet effet, les loyers représentent 32% des recettes de la SIP. Rapportées aux produits, les charges résultantes consomment 40% des produits. Les flux nets sont actualisés à la date de 1999.

Tableau n° 17 : Valeur actuelle nette des loyers des immeubles OUA en BIF

Libellé	17 appartements	24 Studios	Total
Mensualité	135 000	85 000	220 000
Annuité	27 540 000	24 480 000	52 020 000
-Charges gestion	542 640	766 080	1 308 720
Cash flow actualisés	211 744 050	185 991 573	331772129
-Investissement			314 508 893
VAN			17 263 236
			0,05

Source : Service financier et comptabilité/SIP ; calcul de l'auteur

D'après les résultats de ces calculs, nous constatons que le projet est très peu rentable avec un indice de profitabilité de 0,05, soit 5% ; ce qui signifie que chaque franc investi dans le projet génère un surplus de 0,05 unités de BIF.

Le délai de récupération qui tient compte de l'éloignement des échéanciers dans le temps sera très long, soit 18 ans 2 mois. Le TRI quant à lui est aussi faible, soit 15,7 pour cent. De surcroît, les charges sont vraisemblablement sous estimées ce qui est fréquent dans les services publics.

En tout état de cause, cette rentabilité demeure alors faible compte tenu surtout du volume des fonds mobilisés dans ce genre de financement et des rendements alternatifs.

* ²¹ RANGUZA Ignace, Avantage et limite du financement par le marché :cas de la politique nationale de l'habitat, in RIDEC, Vol 6, n°1 Mars, 2006 p 22.