Contribution à l'étude de la rentabilité et du financement du logement urbain au Burundi

I.3. Bref aperçu historique du logement urbain à Bujumbura.

Au Burundi, Depuis l'époque coloniale, on s'est intéressé à la promotion de la propriété du logement presque exclusivement pour les fonctionnaires de l'Etat. Plusieurs institutions tant immobilières que financières ont été créées à l'initiative du gouvernement du Burundi.

Aussi, des mesures ont-elles été successivement adoptées en vue de faciliter le financement et l'accès à la propriété du logement. Ces formules, bien que coûtant très cher à l'Etat n'ont pas permis de satisfaire la demande de logements tant sur le plan qualitatif que quantitatif ne fût ce que pour le personnel de la fonction publique cible.

Nous avons montré cet aperçu à travers l'évolution des cadres réglementaires et institutionnels.

I.3.1. Evolution du cadre légal et réglementaire du logement urbain

L'arsenal juridique susceptible de garantir l'ordre et la justice dans les activités de l'habitat et d'urbanisation est par essence, constitué de la législation foncière et domaniale, de la réglementation d'urbanisme et de constructions, de la fiscalité immobilière et la réglementation bancaire.

Au Burundi, il est marqué par l'absence quasi-totale de dispositions sur l'aménagement du territoire et du code d'urbanisation et de construction.

Le code foncier seul, sert d'instrument de base. Nous allons insister sur l'évolution de la politique de financement de l'habitat urbain qui s'est observée en quatre temps depuis l'époque coloniale à nos jours.

.De l'époque coloniale à 1972 : La formule de loger gratuitement les

fonctionnaires

Au cours de cette période où l'urbanisation n'était pas un phénomène marquant, le pouvoir colonial avait pour souci de loger gratuitement les fonctionnaires de l'Etat. C'est dans ce cadre que des quartiers furent lotis ainsi que des logements à standings variés construits. Lors de l'accession du pays à l'indépendance, l'Etat du Burundi a hérité des maisons situées principalement à Bujumbura dans les quartiers résidentiels.

. De 1972 à 1979 : Formule de cession de logements à leurs occupants

« A l'indépendance, les fonctionnaires belges ont été progressivement remplacés par les cadres nationaux aussi bien dans les postes administratifs que dans les avantages dont le logement »^11(*). Toutes ses maisons occupées étaient entretenues par l'Etat. Les charges d'entretien, de réparation et de remplacement du mobilier croissaient sans cesse jusqu'à atteindre des sommes faramineuses en 1972. A cette date, le gouvernement décida de les céder aux occupants supprimant du même coup le logement en nature avec compensation d'une indemnité de 60% du salaire destinée au remboursement de la contre valeur.

Le décret-loi n° 500/178 du 28 novembre 1972 stipule les conditions de cette cession à savoir : être fonctionnaire de l'Etat, être l'occupant légal, n'avoir pas une autre maison, payer le prix de l'expertise et de la maison. De cette opération devrait tout naturellement dérouler l'expression du besoin populaire d'accès à la propriété d'autant plus que l'exode rural se sentait déjà avec le développement des activités administratives, commerciales et industrielles à Bujumbura et que de nouveaux cadres étaient régulièrement recrutés. A chaque année de nouvelles demandes étaient enregistrées alors que le parc immobilier restait constant. La reprise des programmes de construction à l'initiative de l'Etat fût amorcée en 1974 avec la création de l'Office Nationale du Logement (ONL).

.De 1979 à1989 : Formule d'assistance à l'acquisition de logement

Cette période a été marquée par le décret-loi n° 1/20 du 10 juillet 1979 portant «politique gouvernementale d'assistance pour l'acquisition du logement en faveur des agents publics par laquelle l'Etat accorde une subvention de 100% des intérêts des crédits au premier logement et verse 20% du capital plafonné pour chaque bénéficiaire à 3.600.000 BIF. Cette facilité était destinée aux seuls fonctionnaires sous statuts. Etaient donc aussi exclus les agents publics contractuels, les agents du secteur privé et les autres catégories de la population. Cette formule a certes, permis de construire des logements mais devrait avoir des limites quant aux nombres des bénéficiaires et à la dimension de l'engagement.

En effet, l'accroissement du nombre de bénéficiaires potentiels et la permanence des difficultés économiques allaient conduire l'Etat à ne plus pouvoir dégager sur son budget, les ressources nécessaires pour couvrir l'apport à fonds perdu et la bonification d'intérêts. Les choses se sont aggravées davantage en 1986 avec l'entrée du pays dans le Programme d'Ajustement Structurel (PAS). En pratique, ce terme désigne des mesures dont l'objectif est d'équilibrer les comptes extérieurs en ajustant, stabilisant et structurant les échanges et les apports financiers, d'où la nécessité du changement.

. De 1989 à nos jours : La Nouvelle Politique Nationale d'Habitat.

Cette politique fut concrétisée par le décret-loi n° 1/004 du 28 février 1991 portant mesure d'application de la politique nationale d'habitat abrogeant de même le décret-loi n° 1/20 du 10 juillet portant politique d'assistance pour acquisition de logement en faveur des agents publics de l'Etat. A fortiori, les subventions et les bonifications d'intérêts étaient abrogées, l'Etat n'accordant plus qu'un aval à titre de garantie aux crédits immobiliers. Les délais de remboursement passaient de 15ans à 20ans. L'objectif de cette politique était d'identifier les moyens nécessaires pour une production régulière et continue de logements décents et économiques dans les centres urbains et tourne autour des axes :

- affirmer le caractère prioritaire du secteur ;

- un programme annuel de 6 600 unités de logements ;

- Création du FPHU dont l'objet est la mobilisation de l'épargne pour financer les individus et les promoteurs immobiliers ;

- Mobilisation de l'épargne de toute nature en faveur des promoteurs et des ménages urbains ;

- Le refinancement par la BRB des crédits immobiliers au premier logement ;

- Exonération des produits du premier logement des impôts directs ;

- Elaborer un plan de promotion des matériaux locaux construction; etc.

Dans le cadre des mesures d'accompagnement, l'Etat et l'Association des Institutions Burundaises de Financement de Développement (AIBFD), avaient signé une convention de disponibiliser des fonds nécessaires au taux de 11% si le refinancement à la banque centrale était maintenu à 8,5% par an.

Cependant, le refinancement automatique étant vite suspendu, durant les cinq premières années de cette politique, la moyenne des crédits était de 988,2 milliards par an alors que la SIP et l'ECOSAT n'ont produit respectivement que 1 418 et 2 405 unités, soit 25% des prévisions. Actuellement avec la rareté des terrains, la question devient plus préoccupante que jamais.

Pour clore ce paragraphe, nous pouvons dire que toutes ces politiques ont des limites. Les formules de loger gratuitement les fonctionnaires de l'Etat et de cession de logements à leurs occupants étaient mises en oeuvre, non pour résorber le déficit en logements à travers un véritable plan d'action visant la satisfaction des besoins connus d'avance, mais pour réduire les difficultés budgétaires.

Ces politiques étaient aussi discriminatoires car adressées aux seuls cadres sous statut de la fonction publique privilégiant ainsi une aide à la personne plutôt qu'une aide à la pierre. Ces politiques étaient en quelques sorte des subventions à la demande ce qui avait pour conséquence, un effet direct d'augmenter la demande et les prix car aucune stimulation de l'offre ne vient pas compenser cet effet. Actuellement, le secteur est presque complètement libéralisé. Même dans la politique monétaire du crédit, les banques et les établissements financiers doivent respecter les exigences de la banque d'émission dans sa politique monétaire visant à maîtriser la masse monnaie en circulation et l'inflation.

Enfin, nous constatons de ce fait même que la loi bancaire, la loi fiscale et le code des investissements ne donnent aucun traitement de faveur substantiel incitatif. Nous allons alors parler du cadre institutionnel.

* ¹¹ NDAYAHUNDWA J de Dieu, Problématique du financement du logement urbain, UB, Bujumbura, 2000, p12