B - La préciosité des actifs immobiliers
4 4 Voir TEKU OBEN (C), «The incidence of the
implementation of the OHADA law in the recovery of debts by MFIs in
Cameroon» , interview réalisée par EKOLLO (L) in
Inter-Cooperation (publication trimestrielle du réseau CamCCUL) N°
0001 May - July 2007, p 12.
La plupart des économistes présentent ce
principe comme étant un des fondamentaux de la discipline : la
première caractéristique d'un bien précieux, c'est sa
rareté. Ce principe est à la base de la théorie
monétaire et a conduit à l'abandon de la planche à billet
dans la plupart des économies dites modernes. L'argumentaire emprunte
donc ici à la discipline économique.
Suivant la démonstration faite plus haut, la
propriété foncière est pratiquement un luxe. De nombreuses
personnes aspirent au statut de propriétaire en matière
immobilière. Les immeubles sont ainsi devenus très chers. Jadis
considérés comme un phénomène urbain, la
cherté de l'actif immobilier gagne progressivement les zones semi
urbaines et rurales. Du coup, l'hypothèque réunit les deux
qualités essentielles d'une sûreté. Elle est un bon moyen
de pression. Le propriétaire ne voudra pas être
évincé de son droit et fera tout pour payer sa dette. S'il n'y
parvenait pas, la seconde qualité de cette sûreté serait
alors mise en oeuvre par la COOPEC. Elle procèderait plus ou moins
facilement à la vente forcée de l'immeuble ou se la fera adjuger
pour ainsi recouvrer sa créance. Ne serait ce qu'à partir des
loyers dont elle pourra en tirer, elle parviendra bon an mal an à
recouvrer son dû.
Les loyers sur immeuble suivent en effet la même
tendance que les prix de l'immobilier. A cet égard, le
législateur national ou OHADA pourrait envisager une sûreté
spécifique visant les loyers sur immeuble au regard de leur importance.
Il pourrait s'agir d'une hypothèque qui porte exclusivement sur
l'usus et le fructus de l'immeuble lorsqu'elle est mise en
oeuvre. En d'autres termes, si l'emprunteur venait à ne pas payer sa
dette, le créancier bénéficiaire d'une telle
hypothèque aurait, suivant une certaine procédure, le droit de
percevoir les loyers sur l'immeuble jusqu'à recouvrement complet de sa
créance. La COOPEC ne viendrait ainsi à demander la mutation de
l'hypothèque de l'usus et du fructus en
hypothèque pleine sur l'abusus que si elle apporte la preuve
qu'elle est en cessation de paiement (c'est-à-dire qu'elle ne peut plus
continuer ses activités)45. Une mutation légale et de
plein droit pourrait être instituée pour les créances dont
le solde restant dû est susceptible de faire l'objet d'un remboursement
pendant une durée plus ou moins longue (cinq ans et plus par exemple) au
regard du loyer moyen mensuel que peut générer l'immeuble
concerné. Ceci aurait l'avantage de ne pas évincer un pauvre
d'une propriété qu'il a mis de nombreuses années de sa vie
à acquérir et à bâtir pour une dette
dont les fruits de l'immeuble pourraient servir à
rembourser au bout de deux ou trois ans. Avec des modalités de
constitution et des formalités de publicité
allégées, cette sûreté serait appropriée pour
les crédits de faibles montants.
Le champ des sûretés réelles n'est donc
pas encore entièrement exploité par les COOPEC. Le
législateur pourrait d'ailleurs améliorer ces
sûretés et en créer de nouvelles. Ce faisant, il
lèverait certaines des contraintes qui se rattachent à leur
usage.
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