4.4. La mise en valeur des lots dans les «
villages intégrés » à DALOA
4.4.1. La procédure d'achat des lots dans les
villages intégrés à DALOA L'achat de terrain
périurbain à Zakoua, Tagoura et Sapia se fait suivant une
procédure dans laquelle la chefferie intervient.
A Tagoura, est établie une attestation de vente
signée par le propriétaire terrien, l'acquéreur, et leurs
témoins. Le chef du village y appose sa signature après un
contrôle dans le registre où sont consignés tous les
lotissements réalisés pour vérifier si le terrain n'est
pas déjà vendu. Ensuite, l'attestation de vente est
envoyée au bureau de l'Association des Propriétaires Terriens de
la Commune de Daloa (APTDC) où est établie une attestation de
cession villageoise à 50 000 F CFA. L'attestation de cession villageoise
est signée par le président de l'association, le chef du village
et l'acquéreur, pour certifier de la reconnaissance coutumière de
la propriété. Muni de cette attestation, l'acquéreur peut
enfin faire établir son Attestation de Concession Définitive
(ACD) par le Ministère de la Construction et de l'Urbanisme.
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A Sapia et à Zakoua par contre, une attestation
villageoise est établie ; le propriétaire terrien,
l'acquéreur et leurs témoins ainsi que le chef du village y
apposent leurs signatures. Seul le chef du village délivre l'attestation
villageoise qui est payante au frais de l'acquéreur. Le prix de
l'attestation villageoise varie de 50 000 à 70 000 FCFA dont un montant
de 30 000 FCFA est versé à la caisse de l'association des
propriétaires terriens de la commune. Parfois, le montant de
l'attestation villageoise est inclus dans le coût du lot. Dans ce cas,
l'acquéreur reçoit l'attestation villageoise
délivrée par le chef du village des mains du propriétaire
terrien après avoir payé le montant du lot. L'attestation
villageoise fait partie des dossiers à fournir pour l'obtention de
l'ACD. C'est d'ailleurs un préalable.
L'achat de terrain auprès des propriétaires
terriens est sécurisé et permet d'éviter les cas de vente
d'un terrain à plusieurs personnes. L'acquéreur a la
possibilité de vérifier si le lot n'est pas déjà
attribué à une autre personne. Cette vérification est
possible au sein des registres villageois, au bureau de l'Association des
Propriétaires Terriens de la Commune de Daloa (APTDC), à la
direction régional du Ministère de la Construction et de
l'Urbanisme ainsi qu'au service des cadastres. En outre, la procédure
d'achat de terrain périurbain est rapide et sans période
d'attente entre les différentes étapes. Cependant, l'absence de
cadre formelle pour la publicité foncière rend difficile l'achat
de terrain périurbain. En effet, les candidats à l'achat de
terrain se rendent dans les villages pour rencontrer les propriétaires
terriens désireux de vendre des lots. Parfois, ce sont des
démarcheurs qui servent d'intermédiaires entre les demandeurs et
les propriétaires terriens. Dans ce cas, le prix du terrain est en
général élevé car le propriétaire terrien
rémunère le démarcheur à un taux de 10% du
coût du lot. Par ailleurs, la localisation des terrains proposés
ne convient pas toujours aux demandeurs de terrain.
Le bureau de l'Association des Propriétaires Terriens
de Daloa-Commune (photo 1) est le lieu de délivrance de l'attestation de
cession villageoise. Il sert également de lieu de règlement des
litiges fonciers et de cadre de discussion des propriétaires terriens de
la commune.
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Photo 1 : bureau de l'association des
propriétaires terriens de la commune de Daloa
(Cliché de l'auteur, Mai 2019)
4.4.2. Dimensions et prix des lots
Les dimensions et les prix des lots diffèrent d'un
village à l'autre. Le tableau 14 présente les dimensions et les
prix d'achat des lots périurbain.
Tableau 14 : dimensions et prix d'achat des lots
périurbain
|
Villages
|
Dimension des lots
|
Prix d'achat des lots (F CFA)
|
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Sapia
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600 m2 et 500 m2
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de 300 000 à 2 000 000
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Tagoura
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400 m2 et 600 m2
|
250 000 à 4 000 000
|
|
Zakoua
|
600 m2
|
300 000 à 1 000 000
|
Source : Notre enquête, 2019
A Tagoura, les lots sont de 600 m2 et
500m2 et ont des prix qui varient de 300 000 à 2 000 000 FCFA
selon que le terrain se situe près de la voie primaire bitumée ou
pas. Le prix des lots est également influencé par la
proximité de l'école de formation de la gendarmerie nationale
sise à Toroguhe ; les acquéreurs se sentant plus en
sécurité.
A Sapia les dimensions des lots varient entre 400
m2 et 600m2. Sur la même parcelle, on peut trouver
des lots de 400 m2, de 600 m2 et un peu plus. Le prix du
terrain est fonction de la distance au village et va de 250 000 à 4 000
000 F CFA.
A Zakoua, les lots sont tous rectangulaires de 30 m de
longueur et 20 m de largeur, soit 600 m2. Les prix des lots varient
de 300 000 à 1 000 000 F CFA.
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Notre enquête révèle que les
propriétaires terriens n'attendent pas que leurs espaces soient
viabilisés pour procéder à la vente des terrains, ce qui
à priori est à l'origine des prix qui varient selon les lieux. En
effet, certains lots achetés correspondent à des terrains sur
lesquelles existent encore des plantations de café et de cacao. Le
coût de ces terrains est moins élevé car l'acquéreur
ne peut pas procéder à la construction de maison dans
l'immédiat. Ces terrains sont en général
éloignés du village. De plus, les acquéreurs
privilégient les terrains sur des surfaces planes et faciles
d'accès au détriment des terrains en pente ou en hauteur.
La variation des prix des terrains crée un
désordre dans le marché foncier périurbain qui n'est pas
toujours à l'avantage des propriétaires terriens. En effet, les
propriétaires coutumiers vendent très souvent leurs lots à
des prix dérisoires car subissant la loi de l'offre et de la demande.
Pour des lots juxtaposés appartenant à deux propriétaires
terriens, l'un confronté à une dépense,
généralement un cas de décès en famille, peut
vendre son lot à 300 000 FCFA, tandis que le propriétaire terrien
voisin propose son lot à 1 000 000 FCFA. Dans cette situation, le second
propriétaire terrien finit par céder et vend également son
lot à un prix avoisinant 300 000 F CFA au bénéfice de
l'acquéreur. De l'avis du chef du village de Tagoura, « en
principe on devrait discuter les prix de ces terres là au sein de
l'association des propriétaires terriens et on prend un prix uniforme.
Malheureusement c'est pas le cas et les prix se font de façon
désordonnés ». Les propos du chef de Tagoura mettent
ainsi en évidence l'action de l'association des propriétaires
terriens de la commune qui pourrait servir de cadre de discussion et
d'uniformisation des prix des terrains, évitant par ce moyen le
désordre observé dans le marché foncier à Daloa. A
Daloa, les terrains périurbains sont en général de grandes
tailles (600 m2) et les prix varient de 250 000 à 4 000 000
FCA.
Le prix des terrains périurbains est également
influencé par l'absence de cadre formel pour la publicité. Chaque
propriétaire terrien a la latitude de fixer le prix de son terrain. Le
propriétaire terrien propose alors son terrain à un prix
élevé de sorte à avoir un meilleur profit après que
ce prix soit débattu. La figure 15 présente le système de
fixation du prix des terrains urbains.
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Source : Notre enquête, 2019
Figure 15 : Système de fixation du prix du terrain
urbain
Au coeur du système, se trouve la rente
foncière, variable dépendante influencée par diverses
variables notamment l'aménagement de l'espace urbain,
l'équipement en infrastructure et le développement des services,
les densités, la taille de la ville et la compétition des acteurs
pour la production foncière. Dans ce système ouvert, apparait un
cycle formé par les variables taille de la ville, la compétition
des acteurs et la rente foncière. La rente foncière subit une
pression de plus en plus croissante avec le développement de la ville.
Le prix du terrain dans les espaces périurbains est de plus en plus
élevé avec leurs intégrations à la ville et subit
des fluctuations selon le type de quartier (résidentiel ou populaire) et
la présence des équipements qui s'y trouvent.
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