La défense du bailleur en cas d'indécence du logement loué

Section 6 : La défense du bailleur en matière d'indécence du logement

I/ A titre liminaire, sur l'impossibilité d'opposer la connaissance préalable de l'indécence du logement

Il peut paraître opportun d'opposer à la demande du locataire, le fait qu'il ait connu dès le départ les désordres affectant le bien loué.

Cependant la Cour de cassation a jugé dans un arrêt du 2 février 2010 que « le fait que le preneur avait accepté le logement en l'état ne déchargeait pas le bailleur de son obligation de délivrance (d'un logement décent )».

? Cass. civ. 3°, 2 février 2010, RG n°09-12.691, JurisData n°2010-051470

Ce moyen ne peut donc être opposé en l'espèce pour les désordres visibles lors de l'entrée dans les lieux de Madame B. .

II/ Le comportement fautif de Madame B.

A/ En droit

Il est admis de manière constante que si l'indécence du logement trouve son origine dans le comportement du locataire, ce dernier n'est pas en droit de voir ses demandes indemnitaires prospérées.

? CA ROUEN, 21 février 2006, RG n°04/02569, JurisData n°2006-296777 ? CA AMIENS, 9 octobre 2007, RG n°05/04537, JurisData n°2007-344794

L'arrêt de la Cour d'appel d'AMIENS est particulièrement intéressant car il est très proche de notre espèce.

En effet, aucun état des lieux d'entrée n'a été effectué si bien que la Cour a considéré que le logement a été délivré en bon état locatif conformément à la présomption posé à l'article 1731 du Code civil.

La Cour a débouté les locataires au motif que l'indécence du logement dont il se prévaut résultait de leur propre comportement.

Cette jurisprudence s'inscrit dans un principe constant en responsabilité civile, selon lequel la victime doit être sanctionnée dès lors que son comportement fautif a contribué en totalité ou en partie à la réalisation de son préjudice.

B/ En fait

Nous avons opposé la présomption de bon état du logement lors de l'entrée de Madame B. dans les lieux en février 2006.

En premier lieu, nous avons produit des attestations :

- une de l'ancienne locataire du logement qui confirme le bon état du logement en décembre 2005 ;

- quatre des locataires successifs de l'appartement au dessus de celui de Madame B. dénonçant son comportement et notamment les coups répétés sur le plafond.

? Annexe n°5 : Conclusions Monsieur G.

En deuxième lieu, nous avons établi que l'insuffisance du système de chauffage résultait des dégradations qu'elle avait commises sur les convecteurs (présence de trois convecteurs selon le contrat de bail et l'attestion de l'ancienne locataire du logement, un seul convecteur hors d'usage selon l'état des lieux de décence et de salubrité du logement).

Ces fondements en droit et en fait devaient amener le Tribunal à statuer sur le rejet des demandes indemnitaires au titre de l'indécence du logement.

En troisième lieu, nous avons établi que certaines dégradations (fuite au niveau du siphon du lévier) résultaient des manquements de Madame B. d'effectuer les réparations locatives prévues à l'article 7 de la Loi du 6 juillet 1989 et du décret n°87-713 du 26 août 1987.

En outre, nous avons formulé une demande reconventionnelle de condamnation en paiement des travaux effectués d'un montant de 5.707,63 € sur le fondement de l'article 7 c) de la Loi du 6 juillet 1989, lequel énonce :

« Le locataire est obligé :

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...

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c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement... »

Cette demande est la suite logique de l'imputation de l'état du logement à Madame B. .

Cependant, plusieurs désordres existaient lors de l'entrée de Madame B. :

- l'absence de ventilation adaptée au système d'évacuation des fumées de combustion ;

- l'installation électrique n'est plus aux normes ;

- l'absence de gouttières au niveau de la couverture de la salle d'eau ;

Nous étions donc très réservés sur le succès de ce moyen.

III! L'impossibilité de se prévaloir des dispositions de l'article L. 521-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation

En application des dispositions des articles L. 1331-26 du Code de la santé publique, seule une déclaration d'insalubrité permet de se prévaloir des dispositions précitées.

En l'espèce, cette déclaration n'a pas été effectuée par le préfet.

IV! L'absence de démonstration d'un préjudice

Il est de jurisprudence constante que le versement de dommages et intérêts au titre de la réparation d'un préjudice subi nécessite que la victime établisse un préjudice direct et certain imputable au comportement fautif du défendeur.

? Cass. civ. 2°, 15 décembre 2011, RG n°10-23.889, JurisData n°2011-028161, publié au Bulletin

? CA POITIERS, 18 novembre 2009, RG n°289, 07/01333

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? Cass. civ. 1°, 7 novembre 2000, RG n°98-13.432, JurisData n°2000006734, Bull. civ. I n°277, p. 179

Ce principe est une application d'une jurisprudence constante en matière de responsabilité civile, laquelle énonce :

« Le propre de la responsabilité civile est de rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable n'avait pas eu lieu. »

? Cass. civ. 2°, 4 février 1982, RG n°80-17.139

? Cass. com., 20 mai 2003, RG n°99-20.169, JurisData n° 2003-019316 ? CA PAPEETE, 15 octobre 2010, RG n°506,549/CIV/08

En l'espèce, Madame B. produit une facture d'électricité d'un montant important. ? Annexe n° 4: Pièce adverse n°4 : facture d'électricité

Cependant, c'est une réalité une facture récapitulant des impayés si bien que cette pièce ne permet pas d'établir la réalité de son préjudice.

En outre, nous avions opposé cette absence de preuve à la demande de dommages et intérêts relatif au prétendu préjudice moral de Madame B..

Le retrait de cette demande est certainement dû à son impossibilité d'établir de manière certaine le préjudice subi.