B/ La réfaction et la suspension du loyer
Il résulte des dispositions de l'article 20-1 de la loi du
6 juillet 1989 que le locataire est en droit de demander au juge de
réduire le montant du loyer.
Cette faculté s'applique tant pour les loyers échus
que pour les loyers à échoir, et ce jusqu'à
l'exécution des travaux ordonnées par le juge.
? CA PARIS, 31 janvier 2012, RG n°0916678, JurisData
n°2012-001630
La suspension du loyer pendant l'exécution des travaux est
une mesure rarement prononcée par les juges du fond.
Elle n'ait généralement prononcé que si le
logement est inhabitable.
Dans notre espèce, Madame B. demande la réduction
du montant du loyer à compter du mois de février 2006.
Aucune demande de réduction du loyer pour l'avenir est
demandée puisque les travaux de mise en conformité ont
été accomplis avant le jour de l'audience devant le Tribunal
d'Instance.
II/ La résiliation du bail
Il résulte de l'article 1719 du Code civil et de l'article
6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le bailleur manque à son
obligation de délivrance, dès lors que le logement loué
est indécent.
Le preneur peut alléguer ce manquement et demander la
résiliation du bail assorti de dommages et intérêts.
? B. VIAL-PEDROLETTI, Loyers et Copropriété
n°11, Novembre 2005, étude 12, n°24
Cependant, cette demande est rare en pratique car les
logements sont souvent loués pour des loyers modiques.
D'ailleurs, Madame B. rappelle à deux reprises la
possibilité de formuler cette demande et s'y refuse pour la raison
précitée.
III/ L'indemnisation du locataire pour les
préjudices subis
Il est jugé de manière constante que le fait de
vivre dans un logement décent est constitutif d'un préjudice dont
le locataire est en droit de demander réparation.
A/ Le préjudice de jouissance
Les juges de fond admettent de manière constante que le
fait de vivre dans un logement ne répondant pas à des normes
sanitaires ou présentant un risque pour la danger est constitutif d'un
préjudice.
Ainsi, la Cour d'appel de BORDEAUX a jugé que : «
le seul fait d'avoir vécu dans un local ne répondant pas aux
normes sanitaires en vigueur et anormalement humide est constitutif d'un
préjudice. »
? CA BORDEAUX, 26 octobre 2009, RG n°08/00655, JurisData
n°2009-016152
Cependant, si le logement répond aux normes sanitaires
en vigeur, le locataire doit démontrer que les désordres l'ont
privé de la jouissance des lieux pour obtenir une indemnité.
? CA DOUAI, 4 novembre 2010, RG n°09/08720
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Le montant du préjudice est apprécié
souverainement par les juges du fond.
Cependant, il est constant que le montant de
l'indemnité est plus important dès lors que le logement
présente un risque important pour la santé des personnes.
> CA PARIS, 10 mars 2005, RG n°03/12548, JurisData
n°2005-267048 (8.500 € pour un logement insalubre avec
présence d'enfants)
> CA TOULOUSE, 15 décembre 2009, RG
n°08/04397, JurisData n°2009-017141 (1.000 € pour un logement
indécent)
Le comportement du bailleur est un des éléments
d'appréciation du préjudice subi, ainsi la résistance du
bailleur pour effectuer les travaux de mise en conformité est de nature
à augmenter le montant de l'indemnité versée au bailleur
au titre du préjudice de jouissance.
> CA PARIS, 1er février 2011, RG
n°08/17463, JurisData n°2011-001217 B/ Le
préjudice lié à la détérioration de
l'état de santé des occupants
Lorsque l'indécence du logement a causé des
dommages sur l'état de santé des occupants, ces derniers sont en
droit de réclamer une indemnité à ce titre.
Il faut en effet rappeler que le logement ne doit pas
comporter de risques pour leur santé.
> Cass. civ. 3°, 19 janvier 2005, RG
n°03-15.631, JurisData n°2005-026553, Loyers et
copropriété n°4, Avril 2005, comm. 67
D'autres arrêts ont venu confirmer cette jurisprudence.
> CA PARIS, 8 octobre 2009, RG n°07/18582, JurisData
n°2009-380770
> CA AIX EN PROVENCE, 23 octobre 2009, RG
n°2009/582, JurisData n°2009-020663 (absence d'eau potable dans les
lieux)
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En l'espèce, Madame B. ne formule aucune demande à
ce titre.
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