CHAPITRE TROISIEME
LE SORT DU LOYER PERÇU ANTICIPATIVEMENT
PAR
L'USUFRUITIER D'UN IMMEUBLE A USAGE RESIDENTIEL
EN FIN
D'USUFRUIT
Après avoir précisé dans les pages
précédentes que le loyer est
constitué par les fruits civils dont l'usufruitier
jouit à sa guise sous réserve des charges lui incombant, sous ce
chapitre, il est question de donner la vraie destinée du loyer
perçu par l'usufruitier pour une période où son droit n'a
plus pu existé.
Ne s'agit-il pas d'un paiement de l'indu (SECTION I) pour
l'une des parties au contrat de bail et d'un enrichissement sans cause pour
l'autre (SECTION II) ?
SECTION I. DU PAIEMENT DE L'INDU ET DE L'ACTION
EN
REPETITION
§1. Du paiement de l'indu
Ce paiement de l'indu est intervenu dans le chef du locataire
au profit de l'usufruitier (bailleur) au détriment absolu du
nu-propriétaire. La nuisance de ce dernier est manifeste
considérant l'extinction du droit d'usufruit sur la chose : la
propriété n'est d'orès et déjà nue.
A. Definition
En général, il y a paiement de l'indu lorsqu'une
personne -
accipiens- reçoit à titre de paiement d'une autre
-solvens-, ce qui ne lui est pas dû.
En effet, le locataire en exécutant son obligation
(celle de payer le loyer) est allé jusqu'à payer le loyer
même pour le temps où le bailleur et usufruitier ne pouvait de
droit jouir de ce loyer par l'effet de l'extinction de son droit ! Autrement,
le locataire a payé plus qu'il pouvait devoir. Ce surplus de paiement
constitue l'indu, sujet à répétition.
En outre, précisons que cet indu est relatif ou
subjectif car la dette existe mais pas entre celui qui a payé (le
locataire) et celui à qui il a payé l'indu
(l'usufruitier-bailleur) ; en d'autres mots, le rapport d'obligation
existe mais plutôt au profit d'un autre créancier
: le nu-propriétaire dorénavant propriétaire. Car en
effet, enseignent TERRE F. et aliï, qu'il y a indu relatif si la dette
existe mais pas entre celui qui a payé (le solvens) et celui à
qui le solvens a payé ; le rapport d'obligation existe, mais à la
charge d'un autre débiteur ou au profit d'un autre
créancier.1
B. Des conditions du paiement de
l'indu
Quant aux conditions exigées pour qu'il y ait paiement de
l'indu, distinguons en trois :
· La condition principale : l'erreur du solvens ;
· A l'erreur, il faut assimiler la violence qui
contraindrait l'individu à payer ce qu'il ne doit pas ;
· A l'erreur, il faut également assimiler le
dol.2
§2. De l'action en
répétition
Celui qui a payé l'indu -le locataire- dispose d'une
action en répétition de cet indu. Son fondement est l'idée
de l'enrichissement sans cause aux dépens d'autrui.3 Elle est
intentée contre celui qui a reçu le paiement de l'indu. La
finalité de cette action est la restitution, ici, la
répétition de l'indu.
S'en tenant à la répétition et à
son étendue et au mode de fin de l'usufruit, il convient de distinguer
selon que ce droit s'éteint par l'effet de l'échéance (A)
ou de la mort (B).
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