Entre l'usufruitier et le nu-propriétaire, il doit
être convenu un terme dans lequel le premier devrait jouir pleinement de
l'objet d'usufruit ; et en conséquence il doit conserver et restituer la
chose en son état initial.
Jouissant véritablement de son droit, l'usufruitier
donna à bail son immeuble à usage résidentiel. Qu'aux
termes du contrat, il est stipulé sur l'échéance de sa
jouissance ; l'usufruitier conclut ou renouvelle ce dit contrat
1 F. TERRE, Ph. SIMLER et Y. LEQUETTE, Droit
civil : les obligations, 7e éd., Dalloz, Paris, 1999,
pp.889-890.
2 KITOGA KASILENGE, Droit civil: les
obligations, Cours polycopié, Troisième graduat,
Faculté de Droit, UNIGOM, Goma, 2007-2008, p. 99, inédit.
3 KITOGA KASILENGE, Op.cit., p.100.
au-delà du terme et par paradoxalement en
perçut le loyer au-delà du terme bien entendu. Ce loyer
d'au-delà de son droit ne lui est pas dû. En conséquence,
il est de justice voire d'obligation pour l'usufruitier- bailleur de restituer
ce qui ne lui est pas dû sans cause aucune, ce conformément
à l'art.252 CCC L III : « ce lui qui reçoit par erreur
ou sciemment ce qui ne lui est pas äü, s'oblige à le restituer
à celui äe qui il l'a inäüment reçu
».
Eu égard aux conditions de l'existence du paiement de
l'indu et en analysant le cas d'espèce, il s'est établi une
erreur dans le chef du locataire, qui, payant le loyer pensait exécuter
régulièrement son obligation et corrélativement un dol
dans le chef de l'usufruitier-bailleur, qui éventuellement le
contraindrait sous peine de déguerpissement.
Appréciant la bonne ou la mauvaise foi de l'accipiens
(l'usufruitier-bailleur) en vue de déterminer l'étendue de la
répétition, l'art. 650 CCC L III fait de présomption
simple la bonne foi. Il appartient à ce lui qui exerce l'action en
répétition de prouver que l'accipiens était de mauvaise
foi lors du payement en vue de renverser la présomption.1
A cette appréciation, nous pensons que la mauvaise foi
de l'accipiens (l'usufruitier-bailleur) est grandement manifeste. Sachant que
son droit s'éteindra imminemment, ce à l'échéance,
ce bailleur conclut ou renouvelle le contrat de bail outrepassant
l'échéance du terme telle que stipulée dans l'acte
constituant l'usufruit. D'où l'établissement de sa mauvaise foi.
En conséquence, l'art. 254 CCC L III est d'application, il dispose :
« s'il y a eu mauvaise foi äe la part äe celui qui a
reçu, il est tenu äe restituer, tant le capital que les
intérêts ou les fruits, äu jour äu paiement
».
S'agissant du locataire ayant payé le loyer et plus
qu'il ne devait tout en sachant que l'usufruit a un terme, nous estimons qu'il
est en faute. Celle-ci ne prive-t-elle pas le locataire du droit à
répétition de l'indu ? S'agissant de l'indu subjectif, la
jurisprudence française fait de la faute du locataire -solvens- un
obstacle à la recevabilité de l'action en
répétition dans
1 F. TERRE, Ph. SIMLER et Y. LEQUETTE, Op.cit,
p.893.
le cas où les sommes étaient réellement
dues à l'accipiens, qui les a perçues de bonne
foi.1
L'usufruitier restitue les fruits à partir du moment
où le contrat d'usufruit a pris fin. Car, pendant le contrat,
l'usufruitier fait les fruits siens. Il ne pourrait restituer que les fruits
qu'il aura consommés après la durée de validité de
son contrat. Il les aurait ainsi consommés de façon indue,
d'où il est obligé à les restituer.2
Somme toute, le sort du loyer perçu anticipativement
par l'usufruitier-bailleur au-delà de son droit est la
répétition au profit du locataire contre l'usufruitier-bailleur ;
son droit d'usufruit s'éteignant par l'effet de l'écoulement du
temps.
B. De l'usufruit s'éteignant par l'effet de
la mort
Mort survenue, le droit d'usufruit s'éteint de plein
droit avec comme conséquence que ce droit réel disparaît du
patrimoine du de cujus. Laissant ainsi le contrat de bail en cours
d'exécution, l'usufruitier-bailleur en avait déjà
perçu le loyer et même pour le temps après sa mort.
Analogiquement au paragraphe 1er, le loyer
perçu anticipativement par l'usufruitier-bailleur pour le temps
après sa mort, constitue un indu aussi subjectif. Car, il n'en avait pas
droit ; c'est sans cause qu'il a perçu ce paiement. Ici
également, même si la cause d'extinction du droit d'usufruit est
extérieure à la volonté de son titulaire, le locataire a
le droit et l'action en justice en répétition ; cependant, la
condition de l'erreur dans le chef du solvens n'est pas nécessaire car
la cause de la restitution apparaît postérieurement au
paiement.
L'usufruitier-bailleur venant à décéder,
cette action sera dirigée, par le locataire, contre ses ayants cause
universel ou ses ayants droit à titre universel. En effet, ce sont ces
derniers qui succèdent à l'universalité ou à une
quote-part de l'universalité du patrimoine du défunt. Ils
succèdent et à ses créances et à ses dettes sans
préjudice du bénéfice d'inventaire car ils sont
censés continuer la personne du de cujus. Ils ne sont donc par de
tiers
1 F. TERRE, Ph. SIMLER et Y. LEQUETTE,
Op.cit, p.890.
2 KANGULUMBA MBAMBI, Op.cit., p. 279.
au sens de l'art. 63 CCC L III. Ce qui implique qu'à
la finalité de l'action en répétition, ils seront tenus de
la restitution de l'indu perçu par le de cujus. D'ailleurs, corrobore
l'art. 22 CCC L III : << on est censé avoir stipulé
pour soi et pour ses héritiers et ayant cause, à moins que le
contraire ne soit exprimé ou résulte de la nature de la
convention ». Dans le cas d'espèce (du contrat de bail),
l'hypothèse de la nature de la convention est à
écarter.
S'agissant de l'appréciation de la bonne ou de la
mauvaise foi de l'usufruitier-bailleur (accipiens), il s'avère qu'il
peut être, dans ce cas, de bonne foi. Tel est le cas-type où
survient la mort brusque. En conséquence, l'accipiens
(l'usufruitier-bailleur) ne doit pas être préjudicié, il ne
doit restituer que ce dont il s'est enrichi ; c'est-à-dire seulement le
capital (loyer) mais non les fruits ou les intérêts qu'il a
perçus et consommés parce qu'il les a consommés dans la
pensée qu'il en était bien propriétaire.1 C'est
dire que l'accipiens de bonne foi n'est tenu de répéter que le
capital seul et seulement. Précisons, ici, que le capital est le loyer
indu, le fruit est tout ce que fournira ce loyer périodiquement sans que
sa valeur ne soit altérée : c'est notamment lorsque ce loyer a
été affecté à une activité, surtout
commerciale. D'où, les fruits civils. Dans le cas contraire,
c'est-à-dire où il serait de mauvaise foi, l'art. 254 lui sera
appliqué.
Somme toute, le sort du loyer perçu anticipativement
par l'usufruitier-bailleur -accipiens- par rapport à l'extinction de son
droit d'usufruit est la répétition au profit du locataire contre
les ayants droit universel ou à titre universel de ce premier.
C. Des qualité et intérêt du
locataire dans l'action en répétition
1° << celui qui reçoit
par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû, s'oblige à
restituer à celui de qui il a indûment reçu
».2
Le pouvoir d'agir en justice du locataire découle de
cet art. 252. C'est ce fait pour l'usufruitier-bailleur de s'enrichir sans
cause aux dépens d'autrui qui explique mieux cette action. Autrement, le
locataire ayant indûment payé le loyer a qualité pour
exercer l'action en répétition.
1 KITOGA KASILENGE, Op.cit., p.100.
2 Voir art. 252 du décret du 30 juillet 1888 relatif aux
contrats ou aux obligations conventionnelles.
2° l'intérêt est à
la base de toute revendication en justice. L'intérêt
légitime forme la base de l'action judiciaire : « pas
d'intérêt, pas d'action ».
Le solvens (le locataire) a un intérêt
pécuniaire et légitime :
· Sa prétention est le remboursement du loyer
payé indûment ;
· Ce remboursement est consacré par la loi.
SECTION II. DE L'ENRICHISSEMENT SANS CAUSE ET DE
L'ACTION
DE IN REM VERSO
§1. De l'enrichissement sans cause
Un individu s'enrichit fréquemment aux dépens
d'autrui, l'accroissement d'un patrimoine implique l'appauvrissement
corrélatif d'un autre patrimoine. Mais, en règle
générale, ce déplacement de richesses se justifie
parfaitement : il a une cause légitime, telles la vente, la donation,
etc.
Il arrive parfois, cependant que ce déplacement de
richesses s'opère sans fondement, sans cause légitime : une
personne effectue un paiement dont elle n'est pas tenue (...).1 Nous
assimilons ce déplacement de richesses sans cause à la situation
de l'usufruitier-bailleur ayant perçu anticipativement le loyer sans
juste droit : son droit d'usufruit, dorénavant éteint. Il doit
restituer ce surplus à qui de droit, le nu-propriétaire. Ajoutons
que TERRE F. et aliï précisent à ce sujet que pour
rétablir l'équilibre injustement rompu entre les deux
patrimoines, on peut songer à donner à l'appauvri une
créance contre l'enrichi. Ainsi, l'enrichissement sans cause deviendra
une source d'obligation, l'appauvri ayant une action en
récupération : action de in rem verso.2
L'enrichissement sans cause qui est sanctionné par
l'action de in rem verso appartient à la catégorie des
quasi-contrats. L'action est admise lorsqu'une personne s'est enrichie au
détriment d'une autre et que l'appauvrissement corrélatif qui en
est résulté ne trouve sa justification ni
1 F. TERRE, Ph. SIMLER et Y. LEQUETTE, Op.cit,
p.895.
2 Ibidem.
dans une convention ou une libéralité ni dans une
disposition légale ou réglementaire.1
D'origine jurisprudentielle, la notion de l'enrichissement
non causé n'est pas réglementée par le droit positif
congolais. Elle s'y fonde sur le principe général de
l'équité selon lequel : « nul ne peut s'enrichir sans juste
cause aux dépens d'autrui ».2 Nous y trouvons les
applications de cette action dans l'art. 23 de la loi dite foncière ;
252, 311, 312 CCC L III ; etc.
§2. De l'action de in rem
verso
N'ayant aucune autre action judiciaire contre
l'usufruitierbailleur (enrichi), le nu-propriétaire (appauvri) a
qualité d'agir en justice par l'action de in rem verso en vue
de se voir restituer le loyer perçu sans juste cause pour le temps
où l'usufruitier ne pouvait jouir de la chose, objet de son droit, par
l'effet d'extinction de son droit. Cette action sera intentée contre
l'usufruitier lui-même si son droit s'est éteint par l'effet du
terme, contre ses ayants cause universel ou à titre universel si son
droit s'est éteint par l'effet de sa mort.
Pour exercer cette action, en l'absence de la loi, la
jurisprudence a dû mettre en exergue trois conditions, à savoir
:
· L'enrichissement d'un patrimoine et l'appauvrissement
corrélatif d'un autre ;
· L'absence de cause à ce déplacement de
valeur, ce qui signifie que l'enrichissement doit être injuste ;
· L'action de in rem verso doit avoir un
caractère subsidiaire, c'est-àdire il faut que l'appauvri n'ait
aucun autre moyen d'obtenir satisfaction.3
1 Enrichissement sans cause en Droit français sur
hppt://
www.wapikedia.org, lu le
15 juin 2008.
2 KITOGA KASILENGE, Op.cit., p.101.
3 Ibidem..
Quant à l'étendue de la restitution, celle-ci
est limitée par une double mesure :
· D'une part, elle ne peut dépasser la montant de
l'enrichissement effectif c'est-à-dire de la plus-value procurée
au patrimoine du défendeur (l'usufruitier-bailleur) ;
· De l'autre, elle ne peut non plus dépasser
l'appauvrissement du demandeur (le nu-propriétaire), la somme dont son
patrimoine s'est trouvé diminué.1
En effet, l'intérêt étant la mesure de
l'action, l'appauvri ne saurait réclamer davantage que l'appauvrissement
qu'il a subi.
Ainsi, a-t-il été jugé que l'usufruitier
a droit aux loyers correspondant au temps de jouissance du locataire connu
depuis la naissance de l'usufruit même si les loyers ont
été payés d'avance.2
1 F. TERRE, Ph. SIMLER et Y. LEQUETTE, Op.cit, p.902.
2 Cass.civ., 20 juillet 1987, 1, 17, note Lanzac de Laborie,
cité par A. LUCAS, Op.cit., p.357.
